来源：新浪港股

中金发布研报称，首次覆盖九龙仓置业（01997），给予 " 跑赢行业 " 评级，目标价 36 港元，对应 33% NAV（净资产价值）折让、5.2% 的 2026 年目标股息收益率及 17% 的上行空间。该行认为，公司在手资产优质、经营稳定性高、股东回报积极，具备长期持仓价值。

中金主要观点如下：

业务聚焦中国香港核心优质商业资产

公司过去五年平均 90% 的收入和 95% 的经营利润来自投资物业和酒店业务，来自中国香港项目的核心基础净盈利占集团基础净盈利的 96%。2025 年海港城和时代广场项目占收入比分别为 76% 和 12%；分业态而言，商场贡献收入 57%、写字楼 24%、酒店 13%；利润则主要依靠商场和写字楼。

海港城禀赋优良、地位稳固，时代广场逐步消化竞争压力

海港城地理位置优越，其购物中心集合旗舰奢侈品牌、竞争身位突出，对访港游客与本地客群均具备扎实吸引力。该行预计，中国香港经济环境有望持续支持项目温和复苏。时代广场商场虽然区位优势明显，但面临激烈区域竞争，目前正在逐步触底，零售额已现企稳信号，租金仍需一定时间。

财务杠杆稳健、派息回馈积极

公司保持良好的财务纪律，2026 年上半年净负债率为 15.9%，创上市以来新低。公司公告派息基于中国香港投资物业及酒店核心基础盈利的 90% 并积极兑现，其与利润匹配的经营性现金流亦有效支撑了派息基础。公司分红派息的确定性增强，增量资金对长期红利价值的追逐有望进一步支撑股价。潜在催化剂方面，核心项目经营逐步回稳，业绩与分红或稳健兑现。

盈利预测与估值

该行预计公司 2026-2027 年 EPS 分别为 2.09 港元和 2.20 港元，2025-2027 年 CAGR 为 4%，预测暂未纳入马可孛罗酒店重装或重建的影响，但相关影响可控、幅度料在低单位数。该行给予 " 跑赢行业 " 评级和目标价 36 港元，对应 33% NAV 折让、5.2% 的 2026 年目标股息收益率及 17% 的上行空间。公司当前交易于 6.1% 的 2026 年股息收益率和 42% NAV 折让。

风险提示

中国香港经济与金融活动复苏不及预期；Hibor 利率超预期上行；核心项目海港城的竞争激烈程度超预期。