每一个楼花，都是独一无二的。

中建智地在与时间赛跑。

9 月 15 日，亦庄国贤府领取了预售许可证：8栋楼，510 户，一次性领证。

每户的面积，从 76.2-126.3 平米，预售单价 51215-63028 元元 / 平米，总价 390 万 -796 万元。

这个盘，不是清一色的洋房，属于高低配。在选房上，是蛮需要技巧的。

同样的面积段，到底是选洋房还是小高层呢？

很复杂，很烧脑。

花姐仔细研究后，得有一套精细的算法。

神奇的 0差价

先把 8 栋楼的底牌摊开，请看这张表：

表里最扎眼的，是 3#。

这是全盘唯一的纯四室楼栋，为 126.3 平米，均价 60711 元 / 平米，最高卖到 63028 元 / 平米。楼王的身份，坐实了。

最便宜的是 1#，均价 56421 元 / 平米，比 3/ 平米。

说实在的，这个差距，比花姐预想的要小。

如果把亦庄国贤府 8 栋楼、38 个单元、每一层的价签都排一遍，会发现一件事：

这 8栋楼，用的是同一套公式。

1F 到 2F，加 1169/ 平米；2F 到 3F，加 2340/ 平米；3F 到次顶层，每层加 34/ 平米；顶层跌回 3F 的价。

此外，4 栋小高层里，出现一些神奇的楼层：上下层是 0 差价。

主要体现在：4 楼、13 楼、14 楼、16 楼、17 楼。

这些楼层，有人忌讳 4、13、14，但 16 和 17 这两个数字，应该是不错的，算是可以捡漏。

中建智地把造房子的风水逻辑，运用到定价上了。

还有一个细节，8 栋楼的顶层和 3F，对应的位置，差额全是 0 元。

举一个例子：

3：2F 卖 58584 元 / 平米，3F 卖 60923 元 / 平米，17F 卖 63028 元 / 平米；18F 顶层，卖 60923 元 / 平米，还是 3F 的价。

这不是巧合，而是写死在价签里的一条规则。

层差被压成一条直线

整体上，亦庄国贤府的定价，是把中间楼层尽量拉平。

3F 往上，除了上文讲到的特殊楼层，大部分每层只加 234 元 / 平米。

这意味着，一套 100 平米的房子，往上爬一层，多掏 2.34 万元。

它把 3F 往上十几层，硬是压成了一条近乎水平的线。

在亦庄国贤府选房，楼层的意义，被公式抹平了。

一套洋房，从 3F 到次顶 10F，一平米贵了 1637 元；一套小高，从 3F 爬到次顶 17F，一平米贵了 2105 元。

同样以 100 平米为例，单套贵了 16 万元到 21 万元。

反倒有一处反向价差。洋房的顶层 11F，比 10F 便宜 1637 元 / 平米；小高的顶层，比次顶 17F 便宜 2105 元 / 平米。

得房率最多差 6个点

亦庄国贤府洋房与小高层的混搭，导致了得房率有所不同。

它的四栋洋房，产权得房率在 79.5%到 80%之间；四栋小高，最高 76.1%，最低 73.4%。

洋房和小高之间，最多差了 6.6 个点。

将这 6.6 个点翻译成购房者，能一眼看懂的话：

洋房 96㎡三室，套内能到 76.8 平米；小高的 108㎡三室，套内只有 80 平米上下。

多花 12 平米的钱，但在套内只多出来 3 平米出头。

所以花姐提醒，看小高，得先看套内单价。

亦庄国贤府小高的建面单价看着不吓人，实际的套内单价全在 7.7 万 / 平米到 8.0 万 / 平米。洋房的套内单价，7.0 万 / 平米到 7.3 万 / 平米。

每平米差了 6000到 8000元。

这不是小数。同样掏 600 万，买洋房能拿到的套内，比买小高多出七八平米。

四档户型主力是 96㎡

亦庄国贤府的 510 户房源，可分四档。

两室 76-79㎡占比 2.5%，总价 390-426 万元；三室 77-108㎡占比 84.1%，总价 421-675 万；四室 125-126㎡占比 13.3%，总价 701-796 万。

这里面再细分，又是四档：

1、76 到 79 平米，共 79 套，两室 13 套加 77㎡三室 66 套。全在洋房，得房率 80%。总价 390 到 482 万。这是入门档，也是全盘最容易被抢的一档。

2、96 到 97 平米，共 189 套。全在洋房，得房率 80%。总价 490 到 586 万。这是国贤府的主力中的主力。

3、106 到 108 平米，共 174 套。全在小高，得房率 74%。总价 561 到 675 万。

4、125 到 126 平米，共 68 套，全是四室，集中在 3#。总价 701 到 796 万。

按上文所述，这些户型中，第三档的 106-108平米小高户型，从得房率上看，性价比是最低的。

不过，中建智地将 108 平做了创新，三居室中拥有一个无比气派的厨房，面宽达到 5.15 米。

同一笔预算，摆在洋房和小高面前，购房者是要得房率，还是创新概念呢 ?

按预算分档，五条路选房

把亦庄国贤府所有户型，按总价切一刀，具体分布如下表。

花姐逐档说。

1、390 到 450 万。  全盘最便宜的一档，只有 29 户，占 5.7%。里面 13 户是两室，散在 1#、4#、6#、7#、8#。

最便宜的一套，1，面积 76.2 平米，两室两厅，51215 元 / 平米，总价 390万元，产权得房率 80%。

想上车的，就盯这 29 套。

2、450 到 500 万。  54 户，全是 77㎡三室，在 1#、4#、5#、8。

这是洋房里的小三居，得房率 79.8%，总价 450 万元上下。能在洋房里拿下一套三室，这是国贤府给刚改留的口子。

3、500 到 550 万。  110 户，全是 96㎡三室。

其中 5，均价 54788 元 / 平米；1，55543 元 / 平米。同款户型，8，一平米差 2696 元。

买这个档，认准 5。

4、550 到 600 万。  这一档最杂，洋房的 96㎡和小高 106-108㎡混在一起。

还是上文反复提到的问题，这一档如果选小高，同样 550 万，套内比洋房少拿五六平米。

要不就往上加钱，买洋房的高楼层；要不就往下降一档，买 96㎡。

5、600 到 650 万。  101 户，全在 2#、6#、7，107 到 108 平米。

6、650 到 700 万。  38 户，也是小高，108 平米，主要在 7#，占 23 户。

7、700 万以上。  68 户，全在 3#，125 到 126 平米的四室。这是全盘的天花板。

同户型，哪栋便宜

同一个户型，挂在不同楼栋、不同单元上，价格不一样。

花姐把亦庄国贤府的主力户型，拉了个横向对比。

77㎡三室，8/ 平米。一套下了，差 15.8万元。

96㎡三室的价差最大。4，一平米差 4542 元。一套房，差 43.6万。

这个价格，够买一辆不错的车了。

108㎡那一档，6，7，差 1315 元 / 平米。

还有一处差价，花姐也提醒一下。

四栋洋房，每栋三个单元。花姐算了同栋内各单元的均价：

这里面，二单元都是最便宜的。比最贵的单元，每平便宜 2043 到 2730 元。

一套 96 平米，差 20 万到 26 万。

至于为什么，花姐只能给个推测：二单元夹在中间，采光面少一面，视野也窄一些。

开发商把这个差价，明明白白写进了价签。

这个便宜，捡不捡，得实地去看。看完朝向、看完楼间距，心里就有数了。

三条实操建议

数据说完，花姐给三条干货。

第一条，盯着顶层。

顶层和 3F 一个价，比次顶层每平便宜 1637 到 2105 元。

尽管顶层屋顶防水、夏天隔热，都比中间层要多操一份心。但价签上的这个缺口，全盘找不到第二个。

第二条，别为楼层加价。

3F 往上，每层只有 234 元。你要真喜欢高，直接上顶层，一步到位，比一层一层往上追要省。

第三条，同样预算，优先洋房。

洋房得房率 80%，小高 73% 到 76%。同样掏 500 万，洋房的套内，比小高多出五六平米。这五六平米，是真金白银。

在此，花姐还得提醒一下，该文中的价格全是备案价，也就是预售价。北京新盘的实际成交，普遍在备案价基础上打 9 折甚至更多。

国贤府备案均价 57999元 /平米，按 9 折算，落地中枢大概在 52199 元 / 平米。

购房者如果跟别的盘比价，记得同口径。备案对备案，网签对网签，别混着比。

花姐点评：

亦庄国贤府这份一房一价表，写得很有意思。

它把楼层做平了，把单元拉开，把洋房和小高的区别，明明白白写在了得房率上。

一套公式，8 栋楼，一户不差。

开发商不是不会定价，是太会了。它知道客户关心什么：不是楼层，是面积。

所以亦庄国贤府把中间楼层拉平，让买家用同样的钱，去挑朝向、挑楼栋、挑单元。再把洋房和小高的价差，交给得房率去说话。

但花姐也要说句实话。

备案均价 57999元 /平米，放在瀛海这个板块，不算低。它南边顶着中海寰宇时代的二手房；北面望着河西的招商序。

当然，市场对亦庄国贤府开盘前的预期中枢在，5 万 / 平米左右。实际的价格，则要等到 9 月 19 日正式开盘那天。

亦庄国贤府卖的是产品，争的是夹缝。

附：亦庄国贤府一房一价表

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