公募 REITs 自 2021 年试点启航以来，市场版图持续扩容。Choice 数据显示，截至 2026 年 8 月末，全市场已成立公募 REITs 产品超 90 只，总市值接近 2500 亿元。其中，商业不动产 REITs 作为自 2025 年底试点全面启动的新兴子板块，获批进度明显提速。今年 4 月，首批 4 只商业不动产 REITs 正式获批；9 月 4 日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式获批，成为商业不动产 REITs 板块的又一重要增量。

商业不动产 REITs 是以商场、写字楼、酒店等稳定现金流不动产为核心底层资产的封闭式基金，其风险收益特征介于股债之间。从收益结构来看，这类产品兼具 " 强制分红 + 资产增值 " 双重回报机制：一方面，公募 REITs 需将可供分配金额的 90% 以上用于分红，为投资者提供相对可预期的定期现金流；另一方面，随着运营效率提升、租金增长及区域价值兑现，其底层物业资产具备长期增值潜力。

业内人士分析指出，在低利率环境中，商业不动产 REITs 的配置价值正日益凸显。其一，这类产品既有类债券资产的特性，也兼具不动产资产随经济增长实现价值提升的成长空间，具备较好的抗通胀属性；其二，这类产品与股票、债券等传统大类资产的相关性较低，将其纳入投资组合有助于分散风险，优化资产配置效率，是传统 " 股债二元 " 框架之外的重要补充。

展望未来，随着商业不动产 REITs 资产版图不断补全，叠加首批 REITs 指数化产品的申报落地，市场广度与深度有望进一步提升，增量资金入场通道也将更为畅通。对于本次获批的广发新城吾悦商业 REIT，投资者可关注东方财富APP、天天基金 APP 获取首发信息和认购通知，或登录东方财富 APP 进入 REITs 专区提前关注，具体发售时间以基金合同及发售公告为准。

风险提示：上述基金经中国证券监督管理委员会证监许可注册，中国证监会的注册并不代表中国证监会对该基金的风险和收益做出实质性判断、推荐或者保证。本基金投资于证券市场，投资者在投资本基金前，需充分了解本基金的产品特性，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。本基金由广发基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资前请认真阅读本基金基金合同和招募说明书等法律文件充分了解本基金详情及风险特征。不动产基金与投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和预期收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准，请投资者选择符合风险承受能力、投资目标的产品。基金有风险，投资须谨慎