0.35 元 /㎡的物业费标准过低

物业觉得『不挣钱』，服务跟不上

住户更不愿缴费

形成恶性循环

长期垫付费用 亏损逐年扩大

超出可持续承受能力 物业撤离

西北有色地质研究院生活小区

已处于无人管理状态

西安市雁塔区西影路西北有色地质研究院生活小区内，多处垃圾桶旁堆满生活垃圾，绿化带边散落着杂物，空气里能闻到明显异味。更让居民担忧的是，小区电动车棚与垃圾站紧挨在一起，大量垃圾堆积后，消防隐患随之加剧。居民们反映，自 8 月 25 日物业公司正式撤出后，小区已处于无人管理状态。

现场：物业撤出小区，办公区大门紧锁

小区居民王女士告诉记者，小区是建成于 20 世纪五六十年代的老旧院落，原本是单位福利房，如今房屋已办理房产证。据王女士称，小区此前一直由单位后勤中心管理，环境卫生、安保等相对规范。实行 " 三供一业 " 移交后，国金物业于 2019 年 6 月 1 日进驻，负责小区日常管理。由于此前住户基本不缴纳管理费用，物业费标准定得较低，为每平方米 0.35 元。

物业进驻之初，缴费率尚能达到 80% 左右。居民王女士反映，此后服务质量持续下滑：井盖破损开裂，多次反映无人维修，最终由住户自费更换；绿化带垃圾长期无人清理，绿植多年不修剪；日常水电维修，物业均推诿给自来水公司或供电部门，其他维修问题也让住户自行解决。" 时间一长，不少住户就不愿再缴物业费了。" 王女士说。

另一位住户则表示，近年来物业基本处于 " 摆烂 " 状态——办公室长期锁门，工作人员偶尔来转一圈便离开。除最基本的垃圾清运外，住户几乎享受不到任何物业服务，" 有跟没有一样 "。

9 月 1 日上午，报大风新闻记者来到该小区走访。在小区 5 栋楼旁的一排物业办公区，每间办公室均大门紧锁。透过窗户可见，有的房间内摆放着桌椅、板凳，有的堆放着杂物，地面和物品上落满灰尘。墙面张贴的物业服务公示栏显示，该小区物业服务标准为三级。

" 垃圾堆在车棚旁边，万一有人扔个烟头，电动车起火，后果不堪设想。" 一位居民说。

记者在现场看到，小区内多处垃圾投放点旁，生活垃圾已被清理，但小区大门外绿化带内依然堆积不少垃圾及杂物。居民反映，物业撤出后垃圾多日无人清运，天气炎热时气味难闻，蚊虫滋生。后来大家实在受不了，联系了街道和社区，垃圾才被清运干净。

居民：物业服务缩水，部分住户不愿缴费

多位居民坦言，停缴物业费的根本原因是物业服务长期缺位。" 缴了也享受不到服务——漏水找水司、电路找供电局，那要物业干什么？" 一位居民说。另有居民反映，井盖破损无人更换、绿化带垃圾成堆、杂草疯长，" 大家不是缴不起，关键是要有人管事 "。

对于物业为何逐渐 " 摆烂 "，一位知情业主分析，小区当初实行 " 三供一业 " 移交时，停车收费等项目未交到物业手中。即使当时住户物业费缴纳比例不低，但 0.35 元 / 平方米的标准过低，物业觉得 " 不挣钱 "，服务跟不上；服务跟不上，住户更不愿缴费，形成恶性循环。

该业主还提到，今年春天，物业突然通知业主更换单元门禁，当时未提收费。门禁换好后，物业通知业主领取门禁卡和钥匙时，却要求住户补缴物业费，否则不给门禁卡。这一做法引发不少住户不满。没过多久，物业便贴出公告称将撤出小区。

物业公告：长期垫付费用，亏损逐年扩大

记者在小区办公区域墙面看到一份落款为陕西国金物业管理有限公司的公告，发布日期为 2026 年 5 月 25 日，标题为 " 关于退出地质研究院家属区管理工作的公告 "。

公告称，按照省政府关于 " 三供一业 " 移交改造有关政策，该公司自 2019 年 6 月 1 日接收地质研究院家属区物业管理工作以来，因前期移交时诸多原因，致使公司无法正常开展后续物业管理工作，服务质量提升存在客观阻碍，业主权益难以保障，运营成本持续攀升。受上述因素叠加影响，小区物业服务费收缴率长期处于低位，公司长期垫付电费、卫生费、人员成本及其他费用，亏损额度逐年扩大，已超出可持续承受能力。

公告表示，公司将于公告发布之日起 90 日后，即 2026 年 8 月 25 日正式退出该小区物业管理工作。自公告发布至正式退出期间，公司将保持现有服务内容，确保平稳过渡，完成设施设备盘点交接、业主档案整理移交等工作；请业主正常缴纳物业费，未缴清者办理结清手续，多缴者将退费；对于拒不缴纳欠费的业主，将通过法律途径追缴，由此产生的个人信用影响或其他法律后果由欠费业主自行承担。公告还称，将在属地街道、社区指导和监督下完成物业资料、设施设备台账等交接。

9 月 1 日记者走访时，小区已处于无人管理状态。有居民称已向社区和街道反映，但暂未看到新的管理措施落地。

探因：低物业费与公共收益归属争议

记者注意到，该小区物业费标准为 0.35 元 / 平方米，在西安市老旧小区中属于较低水平。以一套 60 平方米房屋计算，每月物业费仅 21 元。即便缴费率达到 100%，对于物业企业而言，收入也十分有限。

一位不愿具名的物管从业人员表示，老旧小区物业费定价低，加上部分业主欠费，物业企业确实面临运营压力；但服务不到位、沟通不畅也会进一步加剧业主不满，形成 " 收费率低—服务差—更不愿缴费 " 的循环。要破解这一困境，需要街道、社区、业主和物业企业共同协商，明确服务标准和收费边界，并对公共收益归属、停车管理等历史遗留问题作出安排。

有知情住户向记者投诉，在该小区，停车收费等公共收益归属问题也是居民与物业争议的焦点之一。知情住户称，当初 " 三供一业 " 移交时，停车收费等项目未交到物业手中，物业缺乏其他收入来源，仅靠低额物业费难以维持。物业公告中也提到 " 前期移交时诸多原因，致使我司无法正常开展后续物业管理工作 "，但未具体说明停车收益等细节。

社区：引导居民先自救，推动成立业委会，再选新物业

针对居民反映的小区物业突然撤出、垃圾无人清运等问题，9 月 3 日记者联系了经九南路社区。一位社区副主任就相关情况作出了回应。

该工作人员表示，近几日社区正在积极协调处理此事，9 月 3 日上午社区召集小区多位业主召开协调会，主要围绕三个方面推进工作：第一，引导居民开展自救，尽快解决垃圾清运等基本生活保障问题；第二，推动小区成立业主委员会，为后续长效管理奠定基础；第三，待业委会成立后，着手选聘新的物业公司。

关于物业撤出的程序问题，该工作人员解释称，物业公司于今年 5 月已张贴撤场通知，公示期三个月，8 月 25 日正式撤出。公示期间，业主未提出异议，因此物业的撤出流程在法律程序上是合规的。

对于目前小区面临的实际困难，该工作人员介绍，小区共有 329 户居民，此前物业费为每平方米 0.35 元，收费标准较低。物业撤出的主要原因是收缴率持续下降，导致运营入不敷出。

针对垃圾清运问题，该工作人员表示，社区此前已协调相关部门进行了一次免费清运，但仅靠社区协调无法长期维持。协调会重点就是推动居民自救，由业主推选代表组成临时过渡小组，其中一人负责收费，两人负责监督（会进行公示），所收费用专项用于支付保洁等基本服务开支。" 收费的、监督的都必须是业主代表，社区没有权力直接介入收费和管理。" 工作人员强调，这些都是临时过渡措施，下一步还是要依法依规成立业主委员会，再由业委会牵头选聘新物业。

该工作人员还提到，9 月 3 日当天协调会已有部分业主代表参加，大家对自救方案的理解和支持度正在提高。" 问题在一步一步解决，往好的方向发展。"

工作人员最后表示，针对该小区的问题，社区将继续积极为居民服务，协调各方资源推动问题解决。

大雁塔街道办：16 人业委会候选人名单初定，后续逐个沟通确定最终名单

大雁塔街道办回应称，物业撤出后街道和社区第一时间协调了应急垃圾清运，但行政力量无法长期兜底。目前街道办正同步推进三项工作：临时过渡小组先保基本运转，在此基础上推动成立业委会，再选聘新物业。

关于 9 月 3 日上午协调会进展，街道相关工作人员介绍，会议已初步推举出业主代表组成临时过渡小组，同时初步提出 16 名业委会候选人，后续将逐一沟通，最终确定 7 人左右的业委会人选。街道表示，社区推进的 " 三步走 " 方案是目前最可行的路径，街道会全力配合指导。

对于物业撤出程序，街道确认物业已于 5 月向街办发函并张贴通知，8 月 25 日正式撤出，街办和社区曾尝试挽留未果，程序合规。撤出的根本原因在于 0.35 元的低收费标准与下滑的服务形成恶性循环——服务下降导致业主不缴费，缴费率低又使服务进一步下滑，物业最终无力维系。街道表示将持续跟进，积极协调各方资源推动问题解决，确保小区居民的生活秩序尽快恢复正常。

律师解读

双向平衡

业主居住权益、企业经营权益

针对此事，华商《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江进行了专业解读。

物业公司提前三个月贴通知撤场

是否合法？

根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。涉案物业公司虽提前三个月发布撤场公告并向街道办报备，但该公示行为不能免除其法定后合同义务，物业无权擅自终止全部物业服务并撤场。

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务主体应当完成物业用房、设施设备、管理档案等资料的移交工作，并配合新服务主体完成交接；《民法典》第九百五十条规定进一步明确了，在新物业入驻或业主完成自主接管前，原物业公司应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案中，物业仅完成公示报备流程，未完成法定交接工作，且在小区处于无人接管的状态下擅自全面撤场，中断垃圾清运、公共保洁等基础刚需服务，导致小区垃圾堆积、安全隐患滋生，已构成实质性违约。物业不得以公示期满为由豁免过渡期服务及交接义务，对擅自撤场引发的业主财产及居住权益损失，应当依法承担赔偿责任。

物业因为收不上费、亏损而撤场

这理由站得住脚吗？

物业费收缴率偏低、项目运营亏损属于物业经营中的客观现实困境，但该事由并非法定的单方合同解除依据，无法作为物业擅自撤场的合法抗辩理由。依据《民法典》第五百三十三条，合同法定解除的情形仅限不可抗力、合同相对方根本性违约等法定情形，企业自身经营亏损、收益不足不属于合法单方解约事由；《民法典》第五百七十七条明确规定，合同当事人未全面履行约定义务的，应当承担违约责任。物业服务属于市场化经营行为，项目盈亏是企业应当自行预判、自行承担的商业风险，不得转嫁全体业主。

针对亏损、欠费问题，物业可通过与业主、属地街道协商调价、盘活小区公共收益补足运维缺口，或通过司法程序依法解除合同等合规方式解决，而非直接终止服务、擅自撤场。即便存在服务与缴费的恶性循环，物业仍需严格遵循法定流程退出，违规撤场仍需承担相应违约责任。

在服务 " 空窗期 "，谁来为业主 " 兜底 "？

针对物业撤场形成的服务 " 空窗期 "，依法构建了原物业过错兜底、属地街社应急兜底、全体业主自治兜底的三层责任体系。依据《民法典》第二百七十一条、第二百七十八条规定，小区业主对物业共有部分享有共有权和共同管理的法定权利，是小区治理的最终责任主体。选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，在物业服务企业撤场后，业主可以依法紧急选聘新物业公司，也可以由业主自行管理物业。

本次事件中，街道、社区开展的垃圾清运属于短期应急保障举措，仅用于化解即时民生难题，不承担长期无偿管护小区的义务。长效治理层面，需由业主推选临时自治小组，规范运维收费与监督流程，稳步推进业主委员会组建，实现小区自主管理。针对本次失管乱象，业主可依据法律规定向违规撤场的物业公司主张侵权及违约赔偿。

" 三供一业 " 移交的老旧小区

低物业费、低服务质量的困境怎么破？

" 三供一业 " 移交的老旧小区普遍存在物业费定价偏低、运维成本偏高、服务质价失衡的治理困境，需依据法律法规构建系统化、长效化的破解机制。

根据《物业管理条例》第四十条条，物业服务收费严格遵循 " 质价相符、公开合理 " 原则，长期固化的超低物业费标准已不符合市场运维成本。《民法典》第二百七十八条规定，物业费调整属于小区重大管理事项，可通过业主大会集体表决依法落地，破除低价服务固化僵局。同时《民法典》第九百四十四条明确了双方履约权责，物业服务不达标、履职存在瑕疵的，业主可依法追责、合理抗辩，但不得无正当理由全额拒缴物业费，针对恶意欠费行为可依法依规追缴。此外，《民法典》第二百八十二条规定小区公共收益归全体业主共有，可专项用于小区保洁、设施维保等运维开支。通过推进业委会组建、落实双向履约监管、盘活公共收益、建立临时自治机制，可推动破解低质低价的恶性循环。

法律层面应如何调和？

物业服务兼具保障民生的准公共品属性和市场化经营的盈利属性，法律层面秉持 " 底线公益不突破、市场权益不苛责 " 的原则，双向平衡业主居住权益与企业经营权益。

依据《民法典》第五百零九条的全面履约与诚信履约原则，物业需恪守服务初心、全面履行合同义务；《民法典》第九百五十条明确了合同终止后的过渡期服务义务，将垃圾清运、公共保洁、基础安防等民生服务列为法定底线义务，禁止企业以亏损为由擅自中断基础服务、甩手撤场。法律通过三维路径调和核心矛盾：一是坚守民生底线，锁定基础服务不可中断的法定要求；二是尊重市场规律，允许企业通过合规调价、公共收益补贴、司法解约等方式化解亏损难题；三是落实双向规制，同步约束物业违规履职、业主恶意欠费的双向违约行为。

来源 / 大风新闻