昨晚 12 家地产公司集中扔出半年报，数字摊在桌面上那叫一个难看，12 家里只有 3 家业绩往上走，剩下 9 家全在下滑；盈利的只有 5 家，7 家在亏。

最扎眼的是保利发展。 这家 " 房企一哥 " 上半年营收 1028.60 亿，听着还是个天文数字，可归母净利润只剩 19.59 亿，同比下滑 40.84%。 千亿营收，利润居然只有不到 20 亿，利润率被压到了约 1.9% 的水平。 一边是销售金额 1351.06 亿、稳坐行业第一，一边是利润塌方式下跌，这就是 2026 年房地产最魔幻的现实：卖得越多，赚得越少。

把昨晚这批半年报摊开看，盈利的 5 家分别是上海临港、滨江集团、保利发展、新城控股、天保基建。

滨江集团上半年营收 321.1 亿，归母净利 15.5 亿，同比下滑 16.30%。 作为民营房企里的 " 独苗冠军 "，滨江这个成绩在当下已经算体面。

新城控股更值得说。 营收 176.44 亿，同比下滑 20.16%，可归母净利润还有 8.49 亿，同比只微降 5.15%。 营收掉了两成，利润几乎守住，这种 " 反常 " 背后藏着地产行业这两年最关键的转型密码。

亏损的那 7 家，画面就惨烈多了。

天地源上半年营收 16.3 亿，同比下滑 33.75%，归母净利润亏 5.32 亿，去年同期亏 1.24 亿，亏损在扩大。 栖霞建设亏 6.27 亿，中华企业亏约 0.99 亿，城建发展亏 6850 万，阳光股份亏 5193 万，香江控股亏 1668 万，光大嘉宝亏 2.44 亿，12 家样本里，亏损面接近六成。

把镜头拉远，12 家只是冰山一角。 中指研究院数据显示，2026 年上半年 100 家房企销售总额 15863.6 亿，同比降幅连续四个月收窄。 听起来像在回暖？ 再看另一组数据：截至 7 月 17 日，74 家 A 股上市房企发布中期业绩预告，56 家预计亏损，占比 76%，19 家是上市以来第一次半年度亏损。

千亿房企从去年的 4 家缩到 3 家，保利 1351 亿、中海 1343.5 亿、华润 1165 亿。 曾经的 " 万保招金 " 符号万科，上半年销售额只剩 350 亿，排第 11。

保利的半年报值得掰开揉碎看。

1028.60 亿营收，同比降 11.98%；净利润 32.34 亿，同比降 55.12%；归母净利润 19.59 亿，同比降 40.84%。 三个下滑数字，一个比一个陡。

保利自己解释：合并范围内房地产项目结转规模下降。 翻译成大白话，前几年高价拿的地，现在降价卖、甚至亏本卖，结转到今年上半年的利润表里，自然就是负的贡献。

但保利不是没动作。 上半年销售金额 1351.06 亿，虽同比降 6.93%，仍守住行业第一。 核心城市销售贡献达 95%，连续四年保持在 90% 左右高位；一线城市拓展金额占比 66%，前五大城市（北上广深杭）占比 82%。

更关键的是财务端：资产负债率 71.79%，连续第六年下降；货币资金余额 1338 亿，比去年末多 109 亿；经营活动现金流量净额 245.52 亿，连续第九年为正。

保利的故事说明一件事：当行业从 " 高周转高杠杆 " 切换到 " 低杠杆高品质 "，规模第一的头衔不再等于利润第一。 中海上半年归母净利润 70.3 亿，已经超过保利，跃居行业利润最大。 保利守住了销售的王座，却在利润的擂台上被反超。

如果说保利代表的是 " 规模央企的困局 "，那新城就是 " 民营房企求生 " 的典型样本。

最反直觉的数据：商业运营总收入 71.12 亿，同比增长 2.42%；物业出租及管理业务毛利 46.67 亿，占公司总毛利比重 79.90%，毛利率稳定在 71% 高位。

79.90%, 这个数字什么概念？ 新城上半年整体毛利率 33.10%，同比提升 6.25 个百分点。 也就是说，当开发业务还在泥潭里挣扎的时候，商场（吾悦广场）成了真正的利润奶牛。

更戏剧性的是：2026 年上半年，新城商业板块的收入规模首次超过开发业务。 这家从常州起家的民营房企，正式从 " 盖房子的 " 变成了 " 管商场的 "。

经营性现金流净额 8.24 亿，同比大增 188.42%

新城建管新签代建项目规划建面 553 万平方米，累计管理项目 179 个

住宅 + 商业双轮，再加代建轻资产，这套组合拳，让新城成为规模型民营房企中少有的没有出现债务违约的公司。 在昨夜 12 家样本里，新城的 " 韧性 " 是最硬的。

天地源在半年报里把自己亏损的原因讲得很坦白，而这三点几乎适用于所有亏损房企：

第一，结转收入和毛利率双降。 房地产利润有滞后性，今年上半年结算的主要是 2023-2024 年卖的项目。 国家统计局数据：1-6 月新建商品房销售面积同比降 11.6%，住宅降 12.4%。 卖的时候就是低价，结转入账自然没利润，部分项目甚至负毛利。

第二，存货减值计提。 受整体行情影响，房企加速存量项目出清，房价下行，按会计准则对存货可变现净值测试后，必须计提减值准备。 天地源亏 5.32 亿、栖霞建设亏 6.27 亿、正荣地产亏 83.1 亿，背后都有存货减值的影子。

第三，利息费用化增加。 在开发、符合利息资本化条件的项目数量少了，资本化利息减少，费用化利息增加，利润进一步被吃掉。

龙光集团上半年权益合约销售额 24.8 亿，确认收入 15 亿、同比降 55.8%，净亏损 7.7 亿。 已出险的房企，正在债务化解的漫漫长夜里煎熬。

中指研究院企业研究总监刘水的判断很直白：" 近几年行业的剧烈变革宣告 ' 高周转、高杠杆、高负债 ' 旧模式已经破产，房企正在全面转向 ' 低杠杆、高品质、高效能 ' 的新发展模式 "。

把 12 家样本放到整个行业的坐标系里，能活得好、或者亏得少的，都有同一个特征——聚焦核心城市。

中海是最典型的。 上半年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额 790 亿，占集团合约销售额的 68.6%。 一二线城市的项目，去化有支撑；三四线的项目，只能计提减值。

保利核心城市销售贡献 95%，中国金茂一二线城市销售占比 96%，滨江死守浙江，这些房企虽然利润也在降，但至少还在盈利。

反观天地源、栖霞建设、中华企业，项目多集中在弱二线或三四线，房价下行周期里首当其冲。

另一个活法，是像新城那样把商业做成主业。 当开发业务见顶，商场的租金和管理费成了穿越周期的船票。 物业出租及管理业务毛利占比近 8 成，这个数据在地产圈投下了不小的震撼弹。

中指研究院的数据揭示了一个关键信号：2026 年上半年 100 家房企销售总额同比降幅连续四个月收窄，6 月单月环比增长 11.8%。

销售端在修复，这是好事。

但利润端完全相反。 A 股房企 76% 预亏，万科预计亏 120-150 亿，华侨城 A 预计亏 34-42 亿，华发股份从盈利 1.72 亿转为预亏 30-40 亿。

这种 " 销售向上、利润向下 " 的剪刀差，意味着行业还在经历最痛苦的利润出清阶段。 过去高杠杆时代积累的高价地、高存货，必须在这一两年的财务报表里完成减值计提和价值重估。

12 家样本里，上海临港是个例外——净利润 5.60 亿，同比增长 130.83%。 作为园区开发类企业，它受住宅周期冲击较小，反而在这轮调整中逆势而上。 这也提醒市场：纯住宅开发商的模式已经走到尽头，园区、商业、代建、物业这些 " 非住 " 赛道，才是下一站。

昨晚 12 份中报，是一面镜子。

照出了保利的规模困境——卖得最多，赚得却不是最多。

照出了新城的转型曙光，商场收入规模历史性超过开发业务，民营房企找到了新活法。

照出了天地源、栖霞建设们的挣扎，存货减值、利息费用化两座大山，压得利润喘不过气。

3 增 9 滑、5 盈 7 亏，这 12 个数字背后，是房地产行业从 " 三高 " 旧世界走向 " 低杠杆、高品质 " 新世界的阵痛现场。 谁能把商业做起来、把核心城市守住、把杠杆降下去，谁就能在 12 家之外，活成另外的样子。

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