千呼万唤始出来，绿城徐泾项目绿城悦海棠终于入市，作为绿城海棠系在上海首秀，让业内颇为期待。

从目前认筹结果来看，绿城并未让人失望，认筹率超过 300%。值得一提的是，这一成绩是基于定价高于周边楼盘的情况下，可见绿城品牌溢价能力依旧很强。

强势触发计分制

绿城悦海棠首次入市累计推出 228 套住宅，主要户型包含 103-104m ²、117-119m ²、134-136m ² 等三个区间段。

认筹期间，认筹客户人数超过 800 组，认筹率超过 350%，强势触发计分制和限售。

从当前结果来看，绿城悦海棠首开情况已经超出市场预期，能够做到单次推盘超过 200 套，且认筹率超过 300%，在今年上海市场首屈一指。

横向比较也可以体现出其热度。7 月 11 日，与绿城悦海棠一路之隔的宝业虹桥国展里同样首次开盘，推出 92 套住宅，认筹率 124%，截止 7 月 25 日已销售 41 套。

品牌溢价力尚存

更加难能可贵的是，绿城获得如此高热度，并非通过降价，相反其定价甚至还高于竞品。

详细来看一房一价表，103-104m ² 面积段单价在 5.6-6.4 万每平区间，117-119m ² 面积段单价在 5.8-6.4 万每平区间，134-136m ² 面积段单价在 6-6.5 万每平区间。

宝业虹桥国展里推出的则是 129-132m ² 和 153-154m ² 两个面积段，前者单价在 5.7-6.4 万每平区间，后者单价在 5.8-6.7 万每平区间。

两盘能够直接比较的便是 130m ² 左右户型，相较而言绿城单价高出约 2000 元每平，这也可以理解为绿城品牌带来的溢价。

不过从产品角度对比，两盘各有优劣，绿城胜在离地铁更近，且有 103-104m ² 小户型，可以提供总价 600 万左右房源。

而宝业全盘设计为大户型，起步价远高于绿城，但这也让社区居住人群阶层更为纯粹。

海棠系上海首盘

绿城悦海棠认筹大热对于绿城上海具有重大意义，标志着集团海棠系产品在上海顺利落地。

绿城目前在上海主要有三个主力在售楼盘，分别是虹口北外滩的绿城潮鸣外滩、浦东北蔡的绿城逸庐，以及青浦徐泾的绿城悦海棠。

三大楼盘定位形成梯度，涵盖不同客群。绿城潮鸣外滩位于内环，针对的是顶豪客户；绿城逸庐位于中环，虽然社区为高低配，但部分低密产品也是绿城王牌；绿城悦海棠位于外环，完全针对改善群体。

绿城潮鸣外滩今年已先后开盘三次，全部为高层，备案均价达到 17.5 万每平方米。

第一次开盘为 3 月 28 日，首开推出 44 套住宅，截至目前已经销售 40 套，去化率 91%。

第二次开盘为 5 月 17 日，推出 52 套住宅，截至目前销售 37 套。第三次开盘为 6 月 26 日，推出 44 套住宅，已销售 25 套。

绿城逸庐去化时间相对较长，项目于 2025 年 9 月首次开盘至今累计推出 267 套住宅，截至目前已销售 229 套，去化率 86%。

绿城逸庐为高低配，由高层和叠加组成，高层备案均价约为 10 万每平方米，叠加备案均价约为 13 万每平方米。

从价格角度来说，绿城悦海棠为绿城在上海市场弥补了一千万以下产品的空白，从而能够更好实现三箭齐发，全覆盖几百万至几千万的各价位段。

大家好，这里是乐财聚，一门心思关注上海楼市行情，包括新房开盘、二手成交、土地拍卖、政策变化、房企动态等方面，力求为读者带来最新消息。