6 月 25 日，一家成立仅 20 余天的公司，在北京 CBD 安静地签下了一笔近 30 亿元的买单。

出手的是北京金庭置业有限公司，成立于 2026 年 6 月 2 日，注册资本 47 亿元。它以 29.93 亿元的底价，拿下了朝阳区 CBD 核心区 Z10 地块。该地块占地面积 8046 平方米，规划建筑面积 12 万平方米，容积率 14.90。一块商业金融用地，从公司注册到土地成交，前后不过三周。

穿透股权，金庭置业由国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业全资控股，实控人是中国人寿。这并不是中国人寿第一次在 CBD 出手。早在 2011 年 7 月，它就联合远洋地产、万通等企业，以 26.56 亿元拿下 Z13 地块，建成了北京中国人寿金融中心。Z13 地块占地 7840 平方米，总建筑面积 12 万平方米，容积率约 15.3。两块地体量相近、用途相同、位置相邻，相隔十五年，同一个买家再次落子。

一家险资巨头，为何在此时用如此干脆的方式加码不动产？这背后的账本，远比 " 买楼 " 两个字复杂得多。

正方：当 " 炒股 " 不再稳健，砖头重新成为压舱石

支持险资加码不动产的逻辑，写在中国人寿 2025 年的财报里。

2025 年全年，中国人寿总投资收益达到 3876.94 亿元，但结构性问题突出。前三季度归母净利润 1678.04 亿元，第四季度却因权益市场回调，单季净亏损 137.26 亿元。进入 2026 年，波动并未停止。一季度归母净利润降至 195.05 亿元，同比下滑 32.3%，公司在报告中明确将原因指向 " 部分权益投资市值波动 "。一季度总投资收益率仅 2.21%，同比下降 0.54 个百分点。

股市的剧烈波动，直接侵蚀了利润表。当二级市场的涨跌能在一个季度内吃掉数十亿利润时，险资管理者面临一个朴素的问题：有没有一种资产，价格不会每天跳动，但能持续产生现金？

核心区域的不动产，恰恰符合这一要求。中国人寿在 2024 年取得北京颐堤港二期项目 49.895% 股权时，就在公告中明确表态：不动产核心资产具备低风险、抗通胀的特性，与保险资金长久期及追求稳定回报的特点高度匹配。相较于持有房企股权，不动产项目不易受资本市场和行业景气度影响。位于一、二线城市核心区域的项目，现金流通常较为稳定，风险主要集中在出租率和租金波动上，整体风险更低，长期还有望实现资产保值增值。

中国人寿并非孤例。据统计，2025 年险资买入不动产金额接近 200 亿元，较 2024 年翻倍。大家保险集团以 24.5 亿元收购杭州滨江宝龙城综合体，中邮保险领投 108 亿元收购上海静安博华广场。2026 年 2 月，泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿等险企联合成立基金，收购了无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。在资产荒和利率下行的双重压力下，将更多资金配置到能提供稳定现金流和抗通胀属性的不动产中，正成为行业共性选择。

反方：股价腰斩的警告，不动产也不是避风港

反对的声音同样来自市场给出的真实信号。

今年 1 月 13 日，中国人寿 A 股股价触及 51.92 元 / 股，创下近十年新高。随后进入深度下行通道，截至 6 月 26 日跌至 35.04 元 / 股，五个多月跌去逾三分之一。市场担忧的核心逻辑在于：保险公司负债端的刚性成本高企，而资产端无论投向权益还是不动产，在利率下行周期中都面临收益率收窄的压力。

不动产并非没有风险。核心物业的出租率和租金水平，正面临结构性挑战。写字楼空置率上升、零售业态受电商冲击、商业地产供需格局变化——这些因素同样在侵蚀不动产投资的回报率。如果一座顶级写字楼的租金收入无法覆盖资金成本，那它和一只下跌的股票一样，都是拖累。

当 " 炒股 " 不再稳健，当核心物业的出租率和租金也面临考验，险资巨头的资产腾挪，本质上是在低利率时代的迷雾中寻找确定性。中国人寿斥巨资拿下的 CBD 地块，与其说是一次传统意义上的地产投资，不如说是一次用时间换空间的战略押注。但押注本身，就说明确定性尚未到来。

我的判断：从 " 股东 " 到 " 房东 "，换的是角色，赌的是地段

要理解中国人寿这次买地的真实意图，需要回到它过去几年在房地产领域的角色切换。

早年，中国人寿主要通过持有房企股权来布局房地产，长期以近 30% 的持股比例位居远洋集团第一大股东，同时也曾出现在万科 A、保利发展的前十大流通股东名单中。随着房地产市场下行，行业风险持续暴露，中国人寿逐步减持涉房企业股权，退出了万科 A、保利发展的前十大流通股东。

与此同时，直接投资不动产项目的动作明显加速。2024 年通过国寿启航壹期基金，以 31 亿元从远洋集团手中取得北京颐堤港二期项目 49.895% 股权。今年 3 月退出北京丽泽金融商务区通用时代中心项目，6 月转而加码 CBD 核心区地块——不动产布局明显向顶级商务区集中。

从 " 股东 " 到 " 房东 " 的转变，本质上是从承受行业系统性风险，转向承接地段和运营层面的个体风险。持有房企股权，意味着对整个房地产行业的周期波动、政策变化、融资环境全面暴露；而持有一线城市核心地段的具体物业，虽然也受租金和空置率影响，但资产的实体属性和地理稀缺性，提供了更明确的底部支撑。

这种切换还在向新领域延伸。今年 1 月，中国人寿公告，拟与国寿启远共同成立北京国寿养老产业股权投资基金二期，募集资金总额 85 亿元，中国人寿出资 84.915 亿元。基金将收购或新设经营养老不动产业务的项目公司，对资产进行装修改造后运营，获取运营收入和资产增值收益。从写字楼到购物中心，再到养老社区，险资的不动产版图正在从单纯的商业地产，向更贴合保险主业需求的方向扩展。

回到 Z10 地块本身。8046 平方米的占地面积、12 万平方米的建筑面积、14.90 的容积率，与 2011 年拿下的 Z13 地块几乎完全对标。十五年前的那栋楼，如今是中国人寿在 CBD 的金融中心总部。这一次，它大概率也不是在 " 赌地产回暖 "，而是在为自己未来十五年的资产负债表，再锚定一处核心资产。当利率持续下行、权益市场波动加剧时，保险公司的投资逻辑正在被重塑。中国人寿一个月内完成从公司注册到近 30 亿拍地的操作，效率背后是早已写好的战略脚本——在不确定性中，用资本锁定地段，用时间消化成本。

频繁斥巨资入手不动产项目的中国人寿，正在完成一个角色上的根本转变：从房企的 " 股东 "，变成不动产的 " 房东 "。而这个 " 房东 " 的算盘，显然不只是收租。