（财见 2026 年 06 月 25 日讯）随着中国公募 REITs 底层资产类型进一步扩容至酒店领域，酒店资产证券化正迈入加速发展的重要阶段。值此关键窗口期，仲量联行携手中伦律师事务所联合发布《中国酒店 REITs 市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书，旨在为酒店业主、投资机构及相关市场参与方提供决策参考。

截至 2026 年 5 月 31 日，已申报的酒店 REITs 项目均为商业不动产 REITs。此类产品在底层资产酒店的定位与区位选择上并无特殊要求，仅需满足运营成熟稳定、原则上运营满三年、投资回报良好以及合规性达标等与其他类别的商业不动产（如商业地产、办公楼等）发行 REITs 统一的基本条件，原则上即可进行申报。目前市场上公募 REITs 普遍采用 " 公募基金 + 资产支持专项计划 " 的双层架构。

白皮书强调，作为典型的运营驱动型资产，酒店的核心价值并不仅仅是物业本身，而更重要的在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店资产估值的主要方法。相较于其他类型商业不动产，酒店资产的运营链条更长、参与主体更多，对法律尽职调查和合规管理提出了更高标准。

截至 2026 年 6 月 24 日，已有四单酒店公募 REITs 申报，其中一单已获证监会准予注册的批复，涵盖城市商务有限服务酒店、标准化中端酒店、高端文旅度假综合体以及全服务酒店等，初步构建起多业态、多模式、多区位的酒店 REITs 底层资产格局。白皮书指出，随着首批酒店 REITs 的正式落地，中国酒店行业正迎来从 " 重资产 " 向 " 轻重分离 " 转型的关键拐点，标志着行业迈入资产证券化与运营专业化并举的新发展阶段。