竞拍中途一度 " 喊停 "，两家房企离场协商后又重返牌桌—— 6 月 18 日，北京土拍上演了一场罕见的拉锯战。

最终，这宗西南三环外的低密宅地——丰台桥南 9001 地块，经过 144 轮激烈竞价才最终决出归属。厦门国贸在 4 家房企的现场竞拍中胜出，以 11.947 亿元摘得该地块，成交楼面价约 5.67 万元 / 平方米，溢价率 15.65%。

低密小体量改善盘，可售房源仅约百套

该地块具体为北京市丰台区丰台桥南城中村改造项目 B 区 FT00-1507-9001 地块，位于西南三环与四环之间，用地规模 1.92 公顷，地上建筑规模约 2.1 万平方米，容积率 1.1，限高 45 米，为三至四环间近年少见的低密用地，地块自身指标具备一定稀缺性。按照建筑面积推算，预计规划 4 至 7 层洋房或小高层，可售房源约百套，属于小体量改善盘。

这一稀缺的低密宅地吸引了招商蛇口、厦门国贸、越秀地产、懋源四家房企进行现场竞价。竞拍中段，因卡点举牌及不规范举牌行为引发争议，厦门国贸与招商蛇口双双离场协商，耗时颇长后重回牌桌，此后竞拍延续至 144 轮方见分晓。

最终由厦门国贸以 11.947 亿元摘得，成交楼面价约 5.67 万元 / 平方米。此次拿地，是厦门国贸自 2023 年 11 月摘得顺义新城 " 璟上兰园 " 项目后，时隔近三年再次在北京公开市场落子。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，地块低密属性虽优，但成本较高，利润空间有限。

值得关注的是，该地块包含隐性成本，其中，西、南、东三面均须无偿配建 3 条街坊路并对外开放。如果扣除街坊路占地面积合计约 4297 平方米，有效楼面价近 7 万元 / 平方米，已超过万泉寺 B 地块水平。

外部配套方面，地块距 10 号线泥洼站约 400 米，距 9 号线丰台东大街站约 550 米，南侧约 500 米为北京丰台站，交通便利。周边分布解放军总医院第五医学中心、丰益公园、丰台一小丰益分校、丰台十二中等资源。不过，地块周边多为 2000 年前后建成的老社区，城市界面整体偏弱。

预计售价 10 万元 / 平方米，区域库存压力大

从区域来看，丰台桥南 9001 地块北侧有懋源 · 煜泽台、懋源璟瑜等次新盘在售；东侧丽泽板块新房密集，包括中海丽金府、中海丽泽叁号院、万泉寺 B 项目；南侧有北京隅 · 西颂、北京建工 · 嘉棠雅序项目等。区域整体库存较大，去化周期长。

周边次新二手房金融街融府挂牌均价约 7 万元 / 平方米，老小区的房价约 4.8 万元 / 平方米。由此，张凯推算，该项目未来售价预计在 10 万元 / 平方米左右。其核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板在于地块体量过小，社区感与私密性先天不足。

据中指研究院数据，今年以来，丰台供应与成交双双放量，推出面积同比增加 308%，成交规划面积同比增加 75%。但区域广义存量已达 170.5 万平方米，去化周期逼近 40 个月，消化压力不容回避。

张凯提醒，现阶段新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，地价却在同步下行；存量新房与新产品之间的差距越来越大，一旦错过销售窗口，既无力与新盘竞争，也难以通过降价快速出清。因此，对于库存高企或新盘集中入市的板块，宜阶段性暂停新增供应，避免新地块持续 " 背刺 " 存量项目。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 杨许丽

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