每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

招商蛇口有点疯狂，在京四处撒网。

几天前，它瞄上了通州区九棵树 6016 地块。手法和此前一样——提前发出招标计划，投资估算 13.8 亿元。

这次，难道它又要上演狼来了的故事？

一个月来，招商蛇口放了多个招标的 " 烟雾弹 "，包括亦庄瀛海地块、丰台万泉寺地块、朝阳东坝地块和丰台太平桥地块。

有的是真敌不过，有的是一枪未放。

结果是，颗粒无收。

此番杀个回马枪，跑回通州，它和中海地产扳手腕来了：一起拼抢中海玖树满和北面一路之隔的 6016 地块。

它们曾是盟友，去年共同投资了朝棠揽阅。招商蛇口、中海地产和贝好家，分别持股 51%、34% 和 15%。

截至目前，朝棠揽阅供应 934 套，网签 790 套，成交均价 5.695 万元 / 平米，成交金额 41.45亿元，地价覆盖率 178%。三位股东，大赚了一笔。

位于北京东面的通州，是招商蛇口的福地，包括璀璨时代、云璟揽阅，都取得不错的收益。

对于中海地产而言，通州也给它带来了好运。玖树满和于今年 3 月开盘，供应 578 套，网签 419 套，成交均价 5.12 万元 / 平米，成交金额 19.76亿元，地价覆盖率 160%。

没有永远的朋友，只有永远的利益。

花姐预计，在通州最低密的 6016 地块上，中海地产和招商蛇口必有一战，胜负将在 2026 年 6 月 23 日下午见分晓。

一块 "诱人 "的地块

6016 地块的确很诱人。

它占地 2.11 公顷，规划建面 3.38 万平方米，容积率仅为 1.6，起拍价 8.447亿元，楼面价 2.5 万元 / 平米。

一年前，在 6016 地块东南 1 公里之外的梨园 6007 地块，一场土拍惊心动魄。

中铁建地产鏖战 215 轮，最终以 7.755 亿元摘得，楼面价 3.58万元 /㎡，溢价率 21.94%。

那块地，容积率为 1.7，是当时通州最低密的宅地。

中铁建地产将其开发成花语璟云后，被淹没在通州楼市的浪涛中。

如今，6016地块的容积率，又创了新低。

它原本和隔壁的中海玖树满和，是孪生兄弟。这，从两块地的土拍文件上可以看出来：

" 若 6016、6017 地块二级建设单位为同一主体，地下可通过   FZX-0302-UG01 区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为 -3.5 米到 -12 米 "。

无论是在 2025 年 9 月 16 日还是 2026 年 4 月 27 日，这两块地的 " 多规合一 " 意见函，都有同样的表述。

现实情况是，6017 地块捷足先登，在 2025 年 11 月 27 日被中海地产拿下。

时隔半年，6016 地块拿出来交易，土拍节奏控制得恰到好处，玖树满和进入尾盘销售阶段。

与 6017地块相比，6016地块的包袱重一些。

地上须配建社区综合服务中心 1000 平米、地上配建 300 平米配电室，而 6017 地块在地上主要配建 600 平米开闭站。

此外，有关地上设机动车停车位，6016地块也会抄作业。

因为，在土拍文件中直接写明，停车位设置参照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（25 号文），" 在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施 "。

容积率调低至 1.6之谜

九棵树 6016 地块的 1.6 容积率，是调过规的。

早在 2025 年 7 月 2 日之前，6016 地块和 6017 地块的容积率，都是 2.4。后来，6017 地块上架时，降为 2.2。

现在，6016 地块降得更猛——直接降了 0.8，达到了三分之一。

在北京土拍市场，上架前降低容积率的地块，至少有九宗，详见下表。

最近的案例有两个：

1、丰台太平桥南 0001 地块，容积率从 2.4 降为 2.0，地上建面减少了 1.44 万㎡；2、石景山黄庄村 43 号，容积率从 2.55 降至 2.15，地上建筑规模减少约 1.26 万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。

这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过—— 5 月 19 日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战。（详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》）。

回到九棵树 6016 地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线 20 米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和 1#、2。花姐测算了一下，6016 地块从西到东的退距，分别约为 38.94 米、9 米和 34.46 米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从 1.6飙升到 2.5 左右。

如果 6016 地块不调规，按照原来的 2.4 容积率上架，那它的实际容积率到了 3.3，将会无人问津。

建筑限高上浮至 63米

6016 地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016 地块的建筑限高 45 米，不如玖树满和—— 45 米（局部 60 米）。

但，土拍文件中给 6016 地块留了一道口子：" 在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮 "。

这份文件显示，" 地块控高为 45 米的居住用地，建筑高度按照 48 米予以控制，局部可上浮至 63 米。"

从理论上，6016 地块建筑最高可建至 21 层。花姐预计，出于得房率考虑，它只会做到 18F。

最后，花姐请大家竞猜一下，有关 6016地块，中海地产和招商蛇口，谁拿下的几率大呢？欢迎在评论区与花姐互动。