中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

时隔整整一年，保利发展再次在北京土拍市场上举起了手中的号牌。

5 月 19 日下午，北京市丰台区太平桥城中村改造项目 A 区 FT00-0608-0001 地块迎来现场竞拍。经过长达 151 轮的激烈竞价，保利发展最终以 41.544 亿元的价格力压建发、招商蛇口和厦门国贸，成功将该地块收入囊中，溢价率达 15.4%。

据测算，扣除配建面积后，该地块住宅部分楼面价约 6.67 万元 / 平方米，一举刷新了丰台丽泽板块的楼面价纪录。这一价格甚至超过了中海丽金府此前 6.2 万元 / 平方米的拿地楼面价。

地块容积率大幅降低

此次竞拍堪称今年北京土地市场最激烈的一场争夺。该地块规划建筑面积 72078 平方米，起始价 36 亿元，起始综合楼面价约 49946 元 / 平方米。现场竞价环节火药味十足，开拍不到 20 分钟举牌次数便超过 100 轮，最终在 151 轮竞价后，保利发展成功突围。

值得关注的是，此次拿地标志着保利发展在时隔一年后重返北京土地市场。保利上一次在北京成功拿地还要追溯到 2025 年 5 月底，当时保利发展与北京建工组成联合体，以 45.45 亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。该项目已发展为 " 保利熙瑞 "，定位 " 低密藏品大宅 "，主推 165 — 275 平方米面积段产品，目前已取得预售许可证。

从区位条件来看，丰台太平桥地块具有独特的地段优势。该地块位于二环至三环之间的太平桥街道，地理位置得天独厚。交通方面，步行 500 至 600 米可达地铁 9 号线六里桥东站，1 公里范围内还有地铁 7 号线湾子站，周边公交线路密集，并能快速接入京港澳高速，出行便利性十分突出。

生活配套方面，新年华购物中心近在咫尺，北京世纪坛医院、莲花池公园等生活服务设施均在步行可达范围内。此外，该地块虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城区联系紧密，未来有望吸引一批 " 学在海淀 / 西城，住在丰台 " 的改善型购房群体，同时也能承接丽泽商务区的职住平衡需求。

此次出让地块的另一大亮点是容积率指标的显著优化。在最初供地计划中，该地块容积率高达 2.4 至 2.63，规划建筑面积约 9.8 万平方米；而在进入预申请阶段后，建筑面积被调减至 7.21 万平方米，容积率大幅降至 2.0，降幅达 24%。

这一指标在丰台丽泽板块具有明显优势——周边在售新房项目如中海丽金府容积率约为 2.8，相比之下，2.0 的低容积率意味着项目可以规划为低密度改善社区，产品上限得到显著提升。

区域去化承压

该地块也面临着多方面的现实挑战。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，首先是配建要求严格，竞得人需无偿建设地上建筑规模约 9000 平方米的养老设施、约 800 平方米的社区管理用房，以及 80 个地下公共停车位，这将直接影响项目可售住宅面积和开发利润。

其次是周边城市界面较为老旧，地块被大量老旧公房和回迁房包围，且短期内无拆迁更新计划。此外，北京西站商务带在高峰时段的人流、车流及噪音拥堵问题，可能对项目后期定位形成长期困扰。同时，地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，这要求开发商在有限且不规则的空间内完成精巧的产品设计。

更为严峻的是去化压力。当前丰台丽泽板块多个在售项目去化情况并不乐观。以中海丽金府为例，作为北京近 3 年首宗不限价、不限售纯住宅用地，该项目于 2024 年年底以 6.2 万元 / 平方米楼面价、110.54 亿元总价成交，定位高端改善市场。然而数据显示，截至 2026 年 3 月，该项目供应 1060 套房源，累计成交仅 205 套，去化率仅 19.3%。

同样位于丽泽板块的中海丽泽叁号院也表现不佳，开盘近 11 个月去化不足 33%。叠加刚入市的万泉寺 0007 地块，整个丰台中高端改善盘的去化周期已超过 3 年，去库存仍是区域市场的主要挑战。

对保利而言，此次高溢价拿地既展现了央企资金实力和战略布局的自信，也对项目后期的产品定位、定价策略和营销能力提出了较高要求。在丰台豪宅扎堆、去化承压的市场环境下，保利能否以 2.0 容积率打造出有竞争力的改善产品，实现差异化突围，将是市场持续关注的焦点。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对： 翟军）