成都新楼市 文 | 小明

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进入 2026 年，对比五城区的其他区域，青羊区的土拍速度明显加快。3 月底，华润再入青羊区，摘下 78 亩住宅 +74 亩商业，将打造万象系商业。几天后，金茂首入青羊区，摘下外金沙 43 亩。

而在下周五（5 月 15 日），位于青羊万达旁的 68 亩纯住宅用地即将拍卖，该地块容积率 2.0，起拍价 15500 元 /㎡，作为青羊区近两年拍卖尺幅最大的住宅用地（上一宗更大规模的土地还是中海在 2024 年拿下的锦叁号院 111 亩土地），叠加西三环外、青羊万达旁的区位，因而颇具看点。

近日，我们也提前对这宗宅地进行了实地探访。

先来看宗地的具体情况。

该宗地用地面积约 68.4 亩，容积率仅 2.0，纯住宅用地，起拍楼面价 15500 元 /㎡。地块位于日月大道以北，西货站路以东区域，西临青羊万达广场，西南侧临近壹方里商业，距离成都西站地铁站步行距离约 800 米，交通条件较为便捷。

▍图源寻圭投资云地图

交通上，南侧的日月大道作为一条城市主轴 + 快速路，可以便捷通往二环、三环、绕城高速，或是进入市中心前往人民公园、天府广场，项目周边自驾出行较为便捷。南侧还有日月大道快速公交作为补充。地块周边有地铁 4、9、13 号线环伺，不过距离最近的成都西站步行也要约 800 米。

▍地块周边交通、商业配套

商业配套是地块配套的一大亮点，一街之隔就是青羊万达，这座商业体包含优衣库、Urban Revivo 等服饰品牌，阿迪达斯三叶草、李宁、安踏等运动品牌，以及丰富的餐饮业态，足以满足日常生活消费。

地块西南侧为成都壹方里，这里是聚焦亲子家庭与年轻消费客群打造的沉浸式消费场景，是饭后散步，购买奶茶烘焙的好去处。

地块南侧约 1.5 公里，培风地铁站旁，今年 3 月华润置地摘下约 78 亩商业地块，将打造万象系商业，目前万象系商业地块已经动工，未来将进一步丰富周边商业配套。地块直线距离约 3 公里，青羊大悦城也已动工。

▍培风地铁站旁，已动工的万象系商业

从现场来看，土地目前尚未平整，门口贴有 " 内有深坑 " 的告示。

由于地块靠近日月大道和西货站路，两条道路分别有高架与隧道，因此临主路的区域噪音干扰较大。地块东距铁路西环线约 200 米，铁路噪音影响较小。

▍地块西侧紧邻下穿隧道与青羊万达

▍地块西南侧有壳牌加油站

学区方面，根据青羊区 2025 年划片，地块属于成都市实验小学蕴雅校区划片范围，学校位于万花二路 225 号，学校占地 30 亩，规划教学班级 42 个，属于实验小学 " 一校三区 " 之一。对应的初中学区为青七区，对口初中包含石室成飞中学、青羊实验中学（光华校区）。

但这份划片中明确提到，该地块仅仅属于成都市实验小学蕴雅校区的代招范围。在西货站配套小学正式投入使用前，由成都市实验小学蕴雅校区代招。

根据早期回复，西货站配套小学（清水路苑配套小学）为东城根街西区小学，由东城根街小学领办，学校位于中坝 4 组、清水路苑南侧，由成都铁路地产置业有限公司修建。根据官方回复，这所学校早已修建，但一直未投入使用。

▍ 2020 年、2023 年有关这所小学的相关回复

由于东城根街小学西区未投入使用，加上教学质量有待验证，导致这块土地的学区存在一定的不确定性。

地块方圆 2 公里的外金沙、外光华等板块内，近两年有 5 宗地块出让。

24 年 10 月，越秀以 15600 元 /㎡底价摘下外金沙 25 亩宅地，即越秀阅今沙。

25 年 2 月，鸿山以 20900 元 /㎡摘下外光华 10 亩宅地，即鸿山翡翠青邸。值得一提的是，该宗地一度刷新青羊区地价纪录。

25 年 3 月，中旅以 16800 元 /㎡摘下外金沙 29 亩宅地，即中旅金沙馥棠。

26 年 3 月，华润以 16000 元 /㎡底价摘下外光华 78 亩宅地。

26 年 3 月，金茂以 15500 元 /㎡摘下外金沙 43 亩宅地。

此外，我们统计了周边次新房今年以来的成交价。

结合地块配套、周边近期土拍情况、以及土拍市场相对理性的现状，成都新楼市预估：这宗 68 亩土地有望溢价达到 1000 元 /㎡，即成交地价有望达到 16500 元 /㎡。

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