睿思网讯：5 月 7 日，深交所官网显示，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目审核状态更新为 " 已受理 "。

该基金为基础设施类保障性租赁住房 REITs 产品，基金管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，托管人为杭州银行股份有限公司，原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司，申报类型为首发。

基金底层为杭州明石公寓保障性租赁住房单个项目，地处杭州市上城区笕桥街道，是当地市级人才租赁住房，项目总建筑面积 8.75 万平方米，规划房源 1469 套，土地包含城镇住宅用地与商服用地两类性质，住宅部分土地使用权剩余年限超过 60 年。项目已于 2021 年 9 月正式投运，截至 2025 年末租赁住房出租率近 99%。

本次项目评估基准日为 2025 年 12 月 31 日，采用收益法开展估值，整体评估价值 8.52 亿元。项目首年资本化率 4.58%，评估折现率 6.00%，预测期租金及运营成本均按行业常规逻辑审慎测算。

基金采用封闭式运作，存续期限为 63 年，将在深交所挂牌上市，不开放日常申购赎回。按照产品规则，每年至少分配一次收益，年度分配比例不低于合并后年度可供分配金额的 90%。基于募集规模测算，2026 年、2027 年预测净现金流分派率分别为 4.09%、4.16%，基金收益主要来自项目租金收入。

项目由杭州宁巢公寓运营管理有限公司负责日常运营，统筹房源维护、租户服务及设施管理等工作，保障资产长期稳定运营。本次 REIT 募集资金将用于偿还存量项目债务、补充保障性租赁住房相关流动资金，不涉及商品住宅土地购置，完全契合监管投向要求。