睿思网讯：4 月 30 日，深交所官网显示，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金审核状态更新为 " 已受理 "，该基金由中金基金担任管理人，兴业银行担任托管人，中金公司担任财务顾问及专项计划管理人，这标志着这只仓储物流主题公募 REITs 正式进入监管审核流程。

根据招募说明书，中金菜鸟仓储物流 REITs 采用封闭式运作，基金存续期 42 年，计划在深交所上市交易，不设申购赎回，投资者可通过二级市场买卖。本次发行预计募集规模 14.756 亿元，底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区。

本次入池资产为位于浙江嘉兴南湖区的中国智能骨干网嘉兴园区总建筑面积约 41.21 万平方米，可租赁面积约 40.34 万平方米，包含 13 栋高标准仓库及配套宿舍、综合楼，于 2017 — 2018 年分三期建成投用。园区地处长三角核心区位，临近交通主干道，可快速辐射上海、杭州、苏州、宁波等城市，主要作为智能仓储和电商物流分拨中心使用。资产整体估值 17.36 亿元，土地剩余使用年限 38.28 年至 41.14 年，可完整覆盖基金存续期。

运营层面，嘉兴园区由杭州菜鸟统一整租，近三年出租率、租金收缴率均保持 100%，现金流表现稳定。目前执行的租赁合同期限 5.3 年，剩余租期约 5 年，租金水平参照周边市场定价。

产品关键条款方面，该基金收益分配每年至少 1 次，分配比例不低于年度可供分配金额的 90%；预计 2026 年、2027 年净现金流分派率分别为 4.82% 和 5.18%。风险收益水平低于股票型基金，高于债券型基金与货币市场基金。项目由浙江菜鸟供应链管理有限公司负责日常运营，原始权益人及关联方拟战略配售比例不低于 20%。

结构上，基金通过投资 " 中金 - 菜鸟物流仓储 1 号资产支持专项计划 "，持有专项计划全部份额，进而间接持有项目公司 100% 股权及相关债权，实现对物流园区的完全控制。

资产合规方面，嘉兴园区已取得全部不动产权证书，建设用地规划、建设工程规划、竣工验收、消防、环保备案等手续齐全。嘉兴传云项目存量抵押已获得银行书面同意解除，基金设立后将置换为市场化银行贷款，资产权属清晰、交割条件成熟。此外，项目已投保财产一切险、营业中断险、公众责任险，保额覆盖资产评估价值，并通过续租约定、违约金机制、过渡期损益承担等条款，进一步稳定现金流与运营预期。