文 | 高恒说

2016 年，字节跳动（以下简称 " 字节 "）搬进中航广场后，创始人张一鸣曾在一封内部信里说，自己并不重视办公环境是否精致，简单、干净就好；优秀的人并不太在意办公环境，" 何况许多公司搬到好的总部就萎靡了，比如 SUN 公司、雅虎公司、Evernote …… "

十年后的今天，字节两个月在北京海淀连拿两宗地块，合计花掉 61 亿元。据界面新闻不完全统计，过去六年，字节累计买楼买地已超过 300 亿元，总建筑面积高达约 157 万平方米。张一鸣没变，但一个拥有 15 万名员工、每年要为 AI 投入 1600 亿元的字节，已经装不进租来的写字楼了。

01：900 平米塞 200 人的日子，回不去了

字节的办公史，某种程度上也是一部中国互联网公司从 " 轻 " 走向 " 重 " 的缩影。

2012 年，张一鸣在北京知春路租下一处民宅，字节跳动的创业故事由此开始。次年元旦，产品 DAU 突破 160 万，团队迅速扩张到三四十人，民宅很快就不够用了。2013 年 5 月，字节搬到一公里外的盈都大厦第十层办公。

但公司的增长速度远远超出预期。不到两年，字节又陆续租下盈都大厦的八层、十一层和三层。当时的场景颇为夸张：一层 900 平米的空间里，密密麻麻塞进了 200 多名员工。而同级别的互联网外企，类似规模的人数，办公面积通常在 3000 平方米以上。

张一鸣对此并不在意。他甚至还主动 " 上价值 "，试图说明办公环境和公司发展之间存在某种反向关系。2016 年，搬进中航广场后，他在内部信里颇为得意地写道：" 我们是少有的在北京中心知春路的公司。" 在他看来，年轻人应该在城市中心工作和生活，下班后不必把时间浪费在地铁通勤上。字节把办公地点放在北三环，" 不像那些在上地、通州等城乡接合部的公司 "。

但现实变化比理念更快。搬进中航广场不到两周，这座已经大到让人容易迷路的新办公楼，又一次出现了空间不足的问题。此后，字节以知春路为圆心，开启了从一栋楼搬到另一栋楼的频繁搬家模式。

真正的转折发生在 2019 年。

这一年，字节花费约 90 亿元，收购了位于北京海淀大钟寺的中坤广场。但由于中坤广场存在产权纠纷，第二年字节又花 50 亿元买下附近的方恒广场。这才算真正拥有了第一处完全属于自己的办公地。

这个时间点很有意思。字节第一次在北京置业，和抖音的崛起几乎同步。而这两座写字楼，后续也主要由抖音团队使用。

从那之后，字节 " 建城 " 的脚步就没停下来。

2020 年，抖音集团斥资 10.82 亿元，在深圳南山后海总部基地拿下一宗商业用地，建筑面积 6.26 万平方米。2025 年 7 月，这一项目正式启用，成为抖音首个 " 自持自建 " 的区域总部，抖音集团后海中心。

2021 年，抖音集团又以 20.4 亿元竞得上海杨浦区平凉社区地块，打造上海滨江中心项目，总面积 19394.5 平方米。据上海市人民政府官网文章，抖音集团上海滨江中心总建筑面积约 11.5 万平方米，保留了上海船厂 4 座历史建筑，包含 1.2 万平方米商业综合体和 3000 平方米演艺中心。主体结构目前已封顶，预计 2026 年 5 月底交付。

在广州，抖音以 12 亿元竞得海珠区地块建设华南总部；在杭州，字节投资 27 亿元建成 145 米高的双子塔作为华东总部；在厦门，字节总部大楼已通过竣工备案，承载火山引擎、西瓜视频、本地生活、飞书等多个板块办公。

再看人员数据，和买地节奏几乎同步。

天眼查显示，字节旗下北京字跳网络技术有限公司 2018 年仅有 162 人参保；四年后的 2022 年，这一数字迅速膨胀到 1.6 万人以上。公开数据显示，截至 2026 年初，字节全球员工总数已超过 15 万人。

人把公司撑大了，公司再把楼撑大。张一鸣当年那套 " 好总部会让公司萎靡 " 的逻辑，不是被证明错了，而是被 15 万人的现实直接碾了过去。

02：AI 不能飘在云上，得落在地上

如果只是员工变多、工位不够，买几栋现成的写字楼其实就够了。但字节最近这一轮拿地，背后的逻辑显然比 " 办公空间不够用 " 更深一层。

2026 年 2 月，字节旗下北京云月长石科技有限公司以 28 亿元底价，拿下海淀区蓝景丽家收储项目两宗地块。地块土地面积 3.95 万平方米，地上建筑规模 9.68 万平方米，规划用途为综合性商业金融服务业用地。该地块位于北三环联想桥东北角，前身是运营超过 28 年的蓝景丽家大钟寺家居广场，如今已被纳入 " 人工智能创新街区大钟寺先导区 "。项目已列入 2026 年北京市重点工程，规划 4200 个工位和 288 间酒店客房，并要求全部自持 20 年。

一个月后，字节全资控股的北京云岫长石科技有限公司再次出手，以 33.05 亿元拿下海淀区学院路东升科技园三期 0807-604 地块。该地块占地 4.89 万平方米，建筑面积 12.8 万平方米，用途为办公研发，出让年限 50 年。合同约定开工时间为 2027 年 3 月 31 日，竣工时间为 2030 年 3 月 30 日。

两个月、两宗地、61 亿元，占地接近 9 万平方米。真正值得注意的，其实不是价格，而是背后的拿地门槛。

早在去年 4 月，北京市规划和自然资源委员会海淀分局就已公开出让海淀东升科技园三期 0807-604 地块，并明确设置申请条件。根据当时披露的公告，受让土地的企业，其产业定位必须属于人工智能、集成电路、互联网 3.0、智能网联汽车、基础软件、5G/6G、智能制造等数字经济重点产业领域，或者元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人、未来显示、新型储能等未来产业领域。

同时，公司还需符合相关文件所列的十大高精尖产业标准，并在海淀区持续经营；自申请年度起，按单位建筑面积测算，在海淀实现的年收入不低于 6 亿元 / 万平方米 / 年，对区级财政贡献不低于 1200 万元 / 万平方米 / 年。或者，企业需属于符合相关文件要求、并经北京市或海淀区政府授权的园区开发企业。

这不是普通意义上的卖地，而是地方政府用土地做产业筛选。能跨过这道门槛的企业，本身就已经是 AI 赛道上的头部玩家。

而字节在 AI 上的投入，也在同步抬升。

据投中网、伯虎财经等商业科技媒体 2025 年初报道，字节 2024 年资本开支达到 800 亿元，接近百度、阿里、腾讯三家总和的水平（约 1000 亿元）。2025 年，字节跳动资本开支达到 1600 亿元，目标是打造自主可控的大规模数据中心集群，其中约 900 亿元用于 AI 算力采购，700 亿元用于 IDC 基础设施和网络设备。虽然随后字节跳动相关负责人曾向媒体表示，上述信息不实，但近期《金融时报》又披露，字节跳动已做出初步规划，2026 年资本开支拟达到约 1600 亿元人民币，用于 AI 业务发展。

对于资本开支，字节目前并没有官方明确回应。但以字节当前在 AI 领域的投入姿态看，持续增加资本开支几乎是必然的。钱会继续砸向算力、砸向数据中心、砸向网络基础设施。这些东西不是代码，不可能只飘在云上，它们最终都要落到实实在在的物理空间里。

所以，字节拿下的不只是办公楼的地，更是 AI 基础设施的容器。

据媒体报道，在字节跳动估值已被抬升至 4800 亿美元、外媒预计其 2025 年净利润有望达到约 500 亿美元的背景下，还有知情人士透露，字节在最新股权交易中的估值进一步升至 6000 亿美元的历史高点。持续抬升的估值，也给字节大规模 " 建城 " 提供了充足的资金后盾。

03：从后厂村到三环边，大厂地主团正在进城

字节并不是孤例。过去几年，整个互联网行业都在经历同一种转向：从五环外回到核心区，从租客变成地主。

上一轮大厂置业潮里，远离市中心的开发区才是主流选择。面积大、成本低、基础设施新，各大公司趋之若鹜。北京后厂村就是典型代表。这个位于西北五环外的小区域，曾聚集新浪、腾讯、百度、网易、联想等一批科技公司。周边居民也抓住机会，把房子租给大厂员工，赚得不少。

但 " 五环外 " 模式的代价很快就显现出来。

公司把办公地点放在偏远区域，确实省下了租金，却把更长的通勤成本转嫁给了员工。一些大厂为此推出租房补贴，鼓励员工就近租房、减少通勤时间，结果很快又被精明的房东吃掉。更大的问题在于，偏远办公园区不利于招募优秀人才，也不方便和大学、科研院所保持高频合作。

2020 年之后，风向开始明显变化。大厂在拿地、买楼时，越来越多地把目光投向市区繁华地段。

2020 年，美团斥资 65.41 亿元拿下上海杨浦滨江一宗地块，作为美团上海科技中心。同年，哔哩哔哩以 81.18 亿元拿下与美团项目仅隔一条马路的地块，建设新世代产业园。2023 年，京东花 31 亿元在北京亦庄拿地。2024 年，腾讯以 64.2 亿元拿下海淀区学院路北端地块，用于满足办公需求。

这些公司几乎都不约而同地选择了核心区域，尤其是靠近大学和科技商业中心的位置。正如张一鸣当年所说，字节把办公地点放在北三环，看重的就是周边高校密集。2019 年之后，字节开始在北京买楼置地，选址逻辑依然没变，还是围着大学和创新资源走。

大厂回城，也是市场给出的窗口。

近几年，无论个人还是企业，在城市核心区买房置地的成本都明显下降。这给手握大量现金的互联网公司提供了入场机会。把一部分现金配置到不动产上，既能丰富资产结构，也能对冲长期租金上涨风险，增强财务稳定性。与此对应，过去几年大厂租房补贴逐步退潮，不再是主要互联网公司的标准员工福利。一方面，这是对房东 " 薅羊毛 " 的反制；另一方面，也与办公楼区位变化直接相关。

一些买对了地的公司，甚至还拿到了意想不到的回报。搜狐多年前购置的搜狐大厦就立在清华大学门外，区位极佳，至今仍是公司最有价值的资产之一，甚至比公司本身更值钱。

放到全球范围看，大厂 " 建城 " 早已是一种清晰趋势。苹果在巅峰期修建了环形新总部，外形酷似宇宙飞船；英伟达作为 AI 新贵，总部大楼采用不规则三角形设计，并命名为 " 奋进号 "；腾讯在深圳的新总部 " 企鹅岛 " 由 4 座螺旋上升的塔楼组成；京东也把公司英文名 JD 直接融入总部建筑外形。

这些崭新、气派的园区当然不只是面子工程。进入 AI 时代，顶尖人才的去留，很多时候就能决定一家公司的创新上限。要吸引这类人才，除了薪酬、期权和内部资源，办公环境是否舒适、区位是否便利，已经越来越像一种核心软实力。

更深一层的变化在于，AI 正在逼着互联网公司从 " 轻资产的软件公司 "，变成 " 重资产的基础设施公司 "。算力需要机房，研发需要园区，数据中心需要自建，AI 公司正在越来越像 " 有烟囱的工厂 "。字节这 61 亿元买地，只是这场转变浮出水面的一角。

在创办今日头条之前，张一鸣早年曾做过房产信息搜索引擎 "99 房 "。后来，字节内部和抖音也多次试水房产业务，但都没有持续做下去。如今，张一鸣没有做成房地产生意，字节自己却已经持有价值数百亿元的地块和房产。当年的创业构想没能走通，却在大厂 " 买房置地 " 的浪潮里，以另一种方式，隔了十多年重新回来了。​​​​​​