深圳非居住建筑管理的三部曲，再落下一子。

优化非居建筑用途

最近（4 月 3 日），深圳落地了《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，允许以 5 年为限，不改变原土地使用性质、土地使用年限、土地使用主体及已批规划许可文件的情况下，支持存量非居住建筑进行用途转换。

具体的功能转换方向也比较弹性，比如转换成环卫站、消防站、学生宿舍、实验室、公交站、停车场、养老托育场所等。

好处是 5 年过渡期政策，过渡期内无需补缴地价。

实际上，早在 2020 年 1 月，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，深圳就针对既有商业和办公用房改建为租赁住房公开征求社会公众意见，撕开了既有非居住建筑物功能转的口子。

只不过，当时针对改建为租赁住房的建筑物，进行了约束，要求建筑物用途为办公、商业，不存在查封登记、异议登记，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于 50 套（间），5 年内改建项目的租赁住房用途不得改变等。

紧接着，2022 年 12 月《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》深建规〔2022〕8 号落地，首次明确允许闲置低效的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，有效期 3 年。

彼时，深圳缺少保障性住房，所以允许商业、办公、酒店这些非居住房，改成保障性租赁住房，不改土地性质、不用补地价，最大限度地为年轻人和新市民增加租房资源。

在 2022 年通知有效期到期前，2025 年 10 月深圳再次落地《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，进一步优化了改建条件、安全监管和审批流程，继续支持上述非居住物业类型改建为住房，有效期为 5 年。

现在，在不改变原土地使用性质、土地使用年限、土地使用主体及已批规划许可文件的前提下，允许改变建筑物功能，实际是深圳针对商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流、公共服务设施、市政和交通设施等建筑物进行的一次重新调配。

能改的方向变多了，不仅能改成高校宿舍、社区医院、养老房、儿童乐园，还能改成新兴产业的办公用房，相当于把闲置非居住用房的用处都挖透了。

所以这次的既有非居住建筑物功能转换办法，是既有非居住类建筑的补丁，也在之前 " 非居住房改保障房 " 基础上进行扩围、细化，核心是把城里闲置的商办、厂房、仓库这类房子盘活，不浪费城市资源。

这样的做法，不仅能够让非居住类建筑与保障房板块形成合力，改善深圳整体的居住结构，还能精准去化闲置存量物业，缓解市场上现存的一些诸如商业、办公、厂房、仓库等物业过剩的压力。

在深圳，这些类型的物业存量都需要探索一条低成本转型路径。

毕竟，深圳的写字楼、厂房等，都有一定程度的空置情况。

根据戴德梁行数据，2026 年一季度深圳的甲级写字楼的存量规模为 928.3 万平方米，空置率上升至 29.8%。

保障落到实处

闲置商业办公等非居住建筑允许改造公共服务设施或学生宿舍的底层逻辑，其实是深圳正在进行一场 " 住有所居 " 向 " 住有优居 " 的升级。

在深圳别说闲置商业办公等非居住建筑可改公共服务设施或学生宿舍，就算是居住型住宅也能做学生宿舍。

最典型的就是位于深圳西丽的汉园茗院。

今年 3 月初，深圳大学丽湖校区通知 2026 级的研究生新生，住宿安排暂定在位于深圳西丽板块的汉园茗院，距离校区约 2-3 公里，户型为多室合住，住宿费参照学校统一规定执行。

若参照学校统一规定，每年深圳大学的各校区住宿费区间是 800 — 1500 元 / 年。

汉园茗院的户型有 A 区 109-110 平米 3 房 2 卫有超大主卧套间，全景景观阳台 B 区户型以实用为主，主要是 117 平米 4 房 2 卫。

这样的住宿费，如果没有补贴，对汉园茗院来说，就相当于白菜价，这点住宿费，几乎可以约等于 " 零租金 "。

要知道，汉园茗院的备案价约 7.2 万 /㎡，总价区间约 775 万— 2074 万 / 套，外立面是铝板幕墙、Low-E 中空钢化玻璃等，社区规划高端园林，配置泳池、健身房、全龄段活动区等配套，物业服务收费达 5.6 元 /㎡/ 月。

而之所以能够把学生宿舍，安排进这样一个高档小区，主要得益于两个方面。

一方面得益于深圳住房探索双轨制，既有严格的保障性住房管理制度，并且制度已经相对完善，比如对保障性住房严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房，严格准入与流转限制，也在严格把控保障性住房的供应规模与节奏，保障与市场的边界是完全清晰化的。

另一方面，在汉园茗院建设初期，规划要素中就包含了保障性住房配置，一栋一单元规划为保障性住房共计 331 户，户型面积段分别为 35 平米、65 平米、80 平米以及 100 平米。

无论是户型面积段，还是车位配置，都严格与汉园茗院的普通商品住房严格区分开来。

所以，对于深圳楼市而言，即便是一次简单的措施规则调整，都会带来潜移默化的影响，最终落地到大家住着的房子上。

也说明，深圳的住房逻辑和愿景一直都未改变，一直都朝着建设更有 " 温度 " 的城市走。

深圳 2026 年建设用地供应计划也特别明确——

深圳建设用地供应聚焦 " 有好房住、有好工作、上学就医更方便、生活更舒适 " 目标，统筹存量土地盘活与增量用地供给，推动土地资源高效利用，明确精准配置居住用地，计划供应 90 公顷（商品住房用地 55 公顷、保障性住房用地 35 公顷），推动 " 住有所居 " 向 " 住有优居 " 升级；

土地储备计划坚持 " 在发展中保障和改善民生 "，提升空间要素保障水平，明确全市年度新收储入库规模不低于 1050 公顷，建立 2026 年— 2028 年三年滚动更新项目库，包含 1920 个项目、总面积 6031 公顷，实现长远保障；

居住类用地 273 公顷，重点用于保障性住房、商品住房建设。

其中，在《南山区住房和建设局 2025 年工作总结和 2026 年工作安排》中，南山区 2026 年工作安排就包含了 " 聚力住有宜居。全面拓展‘宜居新品’建设，健全租补并举、分层分类保障机制。"

所以，在这样的愿景和背景下，深圳的住房发生这样的底层变化，也就是水到渠成的事。

而这，也是一条会贯彻到底的道路。

作者 | 醉酒大鲨鱼