36 氪获悉，中信建投指出，商业不动产 REITs 正式启动为奥特莱斯等优质零售资产打通融资渠道，已有两单奥特莱斯商业不动产项目获受理。作为 " 重奢平替 " 与 " 高性价比 " 的代表性零售业态，奥特莱斯在经济周期波动中展现出显著的经营韧性，行业已形成头部集中、区域分化的竞争格局，招商能力与货品掌握度构筑企业核心护城河。经营模式层面，联营模式实现利益共享和风险共担，叠加低物业成本和房产税优势，使其成为商业不动产 REITs 扩容背景下经营韧性较强的优质底层资产。估值方面，首批奥特莱斯项目折现率较为合理，2026 年预测分派率达 4.6% — 5.5%，运营成熟、资产优质，具备较高投资价值。