巴菲特退休了，复盘其一生，这个地球上还没有人能达到他的高度。

我最近看到一个统计数据，这一生中，巴菲特的整体投资收益超过了 5 万倍。

除了巴菲特，没有人能达到这个成绩。

从去年以来，我一直思考的一个问题是，巴菲特的投资思想，到底能不能用到我们日常的投资决策中。

比如说，如果用巴菲特的理论，去投资房地产，该怎么做？

巴菲特投资思想的精华大概有三条：

这三条结合在一起，就是：内在价值（确保没有买错）+ 买入价格（确保没有买贵）+ 长期预期（盈利的确定性）

所以，再简单一些，就是一项好的投资，就是要确保没有买错、也没有买贵，然后用时间去穿越周期，稳定盈利就行了。

最好的案例是东京，日本衰退了整整 30 年，最贵的的时候一个东京的价格能买下整个美国。

泡沫这样大，这样夸张，但从 1990 年泡沫破裂后，只不过用了十年，在 2001 年的时候，东京就开始重新涨价了，至今已经连涨了 25 年。前期幅度会慢些，从 2016 年之后，涨幅就开始加速了，疫情之后，涨幅开始起飞。

如果在 10 年前买入东京，只要不是闭着眼睛买，今天一定都会有不错的溢价。

这告诉我们的是，只要资产的基本面没问题，价值一定会回归的，这就是动态均衡理论。

从东京我们再看国内，从基本面的角度看，谁最像东京，或者说谁是符合这个理论的？

其实最好的案例还有香港。2019 年后，因为很多外地人离开香港，再加上疫情，香港楼市开始下跌行情，但是从去年开始，香港开始了租金和房价螺旋上升的节奏。

看似香港走了 40 万人，但大陆和东南亚，以及其他地方有钱人迅速填补了这个空档，基本面并没有影响。

上一次更大的看空是香港回归，1997 年开始，包括香港本地人在内的，大家也在集体看空香港回归，但结果是，用 7 年时间消化完这一切后 2004 年香港楼市开始上涨，一直涨到了 2021 年，这一波长牛涨了整整 18 年，香港整体楼市涨了 5 到 7 倍。

那么，我们再把视野往外扩散，眼下这一刻，谁最像东京或者香港？

是墨尔本。

为什么是墨尔本的公寓？

因为房价和城市的价值极度不匹配。

墨尔本是澳洲第二大城市，但是公寓的价格中位数还没布里斯班高，这显然是极度不合理的。甚至很多小城市都已经超过了全澳洲第二大城市。

为什么会这样？

就是因为在疫情之前供应太多了。供需失衡真是屡试不爽的价格法则，供大于需价格就必然下降，就像我们现在国内一样；供小于需就一定会价格上涨，就像胡志明、河内、布里斯班一样。

但墨尔本已经意识到这个问题，连续 5 年减少了供应，接下来几年也在极度控制供应。

你会发现从 2013 年开始，墨尔本进入上一轮的房价上涨行情，同时供应也开始大增，最终到 2020 年达到了供应顶点。

之后疫情来了，墨尔本封控政策最严，人口开始外流，澳洲开始加息，这一系列因素下来，把墨尔本直接打入了谷底。

2021 年墨尔本供应开始缩量，2022 年和 2023 年持续缩量，到了 2024 年，新增供应直接减少到 1993 年以来最低。

这也让墨尔本错过了这一轮全澳的上涨行情，全澳基本都在涨，但只有墨尔本在原地踏步。

但是，疫情放开后，人口开始快速回流：

2023 年墨尔本人口大幅增长了 16 万 8407 人

2024 年增长了 14 万 2637 人，墨尔本总人口达 535 万 0705 人。

预计 2026 年，墨尔本总人口将达到 546 万 5000 人左右。

大家都知道的周杰伦携子定居墨尔本，就是在这个时候。

这导致在 2024 年，墨尔本的实际供应量和市场需求量，达到了夸张的 19：1，用国内熟悉的语调来说，就是 19 个人抢 1 套房。

2025 年，很多有钱人开始进场抄底墨尔本的高端公寓， 毕竟全澳第二大城市的内在价值依旧存在，而眼下磨底盘整的时刻，也正是入手的时刻，然后静静等待价值回归，等待动态均衡！

最后，再回顾一下这个投资思维：

第一找到一家公司的内在价值；（涨幅空间）

第二找到最大尺度的安全边际；（买入时的价格优势）

第三相信市场的力量。（如果 1 和 2 都没问题，迟早会涨回来）

这三条结合在一起，就是确保没有买错 + 确保没有买贵 + 盈利的确定性。

在东京和香港之后，墨尔本就是这个最大的确定性。这一切都是在不断的一线实地调研 + 多维度的比较和思考后，得出的结果。

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今年，我的重心就是持续全球一线调研，深入一线感知最真实变化，上周日刚结束日本考察，下周启程越南，随后澳洲、香港 ……