上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等 5 部门 2 月 25 日联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》或 " 沪七条 "），自 2026 年 2 月 26 日起施行。

《通知》明确，进一步调减住房限购政策。非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购 1 套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，在外环内限购 2 套住房。持《上海市居住证》满 5 年及以上的，在全市范围内限购 1 套住房。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对证券时报记者表示，此次发布的 " 沪七条 " 体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的楼市 " 小阳春 " 关键时间点，上海的各类宽松政策将促进购房需求进一步释放，并和全年去库存等工作紧密结合。

降低购房门槛 增加购房套数

根据《通知》，三类情况下的购房将进一步 " 松绑 "：

对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。

对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购 1 套住房。

对持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购 1 套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

严跃进表示，" 沪七条 " 进一步降低了非沪籍家庭在上海购房的门槛，此前非沪籍家庭满足 1 年社保的情况下，仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。" 沪七条 " 还增加了可购房套数，对于满 3 年社保的非沪籍家庭，在外环内可认购两套住房。

"《通知》立足在沪稳定居住群体的购房需求导向，允许持有满 5 年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。" 严跃进说。

进一步落实 " 认房不认贷 "

《通知》还对住房公积金贷款政策进一步优化。其中明确，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮 35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有 1 套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

严跃进表示，此次上海公积金贷款条件进一步放宽，即落实 " 认房不认贷 "。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有 1 套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

" 沪七条 " 还扩大了多子女家庭购房支持范围。其中，公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮 20%。

对于个人住房房产税政策，《通知》明确，对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

严跃进表示，2023 年以来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，也包括当前动迁安置房票试点以及国企收购二手房等创新举措。此类政策发挥了 " 组合拳 " 效应。

" ‘沪七条’将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。" 严跃进表示，例如，相比此前市区购房需 3 年社保的要求，当前非沪籍家庭仅需满足 1 年即可购房，即入市节奏有望加快。其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。

来源 证券时报

编辑 段筠 / 编审 黄聪 / 签发 蒲谋