文 / 乐居财经 徐酒眠

攥着三张不同物业公司的催缴单，璟阅新寓小区业主困惑不已。过去的十二个月里，小区经历了三任 " 管家 "，却没一个能真正解决问题。

春节将至，位于南京市栖霞区龙潭街道的璟阅新寓小区，近 200 户业主却正陷入一场物业费催缴的循环与维权困境中。

他们向原物业公司澄方物业预交了费用后，却遭遇物业 " 卷钱跑路 "。

更荒诞的接力赛也随即开始：仓促引进的新物业公司，因收不上费而难以为继，轮番上门向业主催缴费用，导致部分业主一年内被催缴三次，而遗留的电梯超检等安全隐患，却成了无人认领的 " 孤儿问题 "。

一张预缴费收据，将璟阅新寓小区业主们拉进 " 被催缴 - 无服务 " 的循环噩梦。

而另一个更值得玩味的事实是：这家 " 跑路 " 的澄方物业，并非无名小卒，它的全资控股方，是港股上市物企——东原仁知服务（02352.HK）。

" 消失 " 的物业公司

璟阅新寓小区 2019 年交付，2020 年上海澄方物业服务有限公司（简称 " 澄方物业 "）正式进驻小区提供服务。

转折发生在 2024 年底，澄方物业推出 " 预缴物业费可享折扣 " 活动，不少业主为了省钱，纷纷提前缴纳了一至三年的物业费。

但在成功收取 173 户业主共计约 25 万元的预交费用仅仅半年后，2025 年 7 月 1 日，小区业主惊讶地发现物业人员全部撤离，小区陷入无人管理状态。

虽然龙潭街道紧急联系住建部门，住建部门也责令澄方物业履行告知和交接义务，2025 年 7 月 2 日，澄方物业回到了璟阅新寓小区，并出具了一份撤场公告，称到了 7 月底他们就撤走。

随后，璟阅新寓小区物管会紧急找来江苏万国物业管理公司，但后者只做了 3 个月也匆匆离场了；2025 年 11 月 10 日，物管会又找到了现任物业公司——南京蓬程物业管理有限公司（简称 " 蓬程物业 "）接手。

但澄方物业撤场之时，不仅未移交预收费用，连小区的资料、公共设施设备等也没有完成正式交接。

当地龙潭街道相关工作人员说，经他们前期统计，澄方物业在服务期间，共收取了 173 户业主的预交费用。这些费用主要包括三部分：物业费、停车管理费，以及部分业主用延迟拿到的地产赔付金抵扣的物业费，总金额约 25 万元。其中不乏有业主一次性预交了三年的物业费。

成立于 2015 年 5 月 13 日，澄方物业注册地位于上海，

公开资料显示，这家 " 跑路 " 的上海澄方物业服务有限公司成立于 2015 年 5 月 13 日，注册地位于上海。更为关键信息点是，它其实是东原仁知城市运营服务集团股份有限公司的全资控股子公司。

澄方物业 " 卷款跑路 " 事件，经由南京新闻综合广播官媒报道之后舆论持续发酵，但截至目前无论是澄方物业还是母公司东原仁知服务，均尚未对此公开回应。

罗韶颖的考题

澄方物业 " 消失 " 背后是否还另有隐情，尚不得知。

但东原仁知服务浮出，从某个角度来看，也意味着澄方物业 " 卷款跑路 " 事件已不再是简单的企业违规经营，而直接关联到一家上市物业公司的治理与责任问题。

" 璟阅新寓 " 是该小区的政府备案核准的名称，其推广名为 " 中骏东原 · 璟阅 "。

进一步资料显示，该楼盘开发商为南京骏原房地产开发有限公司，成立于 2018 年，由瑞奇国际有限公司和南京泰裕置业有限公司分别直接持股 50%，而后者的实控人最终指向东原仁知服务老板罗韶宇。

聚焦东原仁知服务，去年 11 月，罗韶宇的亲妹妹罗韶颖从非执行董事调任执行董事，从战略监督者转型为战略执行者，深度介入东原仁知服务的日常运营与管理决策。

在人事变动公告中，东原仁知服务明确表示，该调任令是基于 " 公司之战略发展及营运管理需要 "，以及对罗韶颖 " 参与度有所提升 " 的考量。

因应收款减值，东原仁知服务在 2024 年经历了一轮刮骨疗伤，期内实现营收 15.30 亿元，与上年同期基本持平。同期录得毛利约 2.08 亿元，同比减少 2.3%，毛利率为 13.6%；而净利润亏损约 6164.3 万元，上一年同期盈利 343.4 万元。

2025 年上半年，亏损没有延续，但盈利能力持续减弱。

数据显示，截至 2025 年 6 月 30 日，东原仁知服务实现营收 7.937 亿元，同比增长 3.1%；期内录得利润约 2880 万元，同比提升 14.2%。然而，毛利同比下降 12.7%，毛利率降至 13.8%，创近五年新低。

分业务来看，报告期内物业城市服务板块收益增长 8.8% 至 5.03 亿元，毛利率由去年同期的 16.8% 滑落至 12.3%，同比减少 4.5 个百分点。东原仁知服务解释称，主要受经营规模扩张带来的成本上升，以及行业竞争加剧导致高毛利业务减少的影响。

美好生活服务板块录得 1.0% 的小幅增长至 1.17 亿元，但涉外、科技、医疗等综合服务板块收益下降 9.5% 至 1.74 亿元。

" 罗韶颖的调任有助于提升运营敏捷性，从幕后到前台，可以绕过冗长的决策链条，加速资源调配。" 从非执行董事调任为执行董事，罗韶颖角色转变被业内普遍视为 " 临危受命 "。

璟阅新寓小区的问题，最终将如何解决？这不仅关系到东原仁知服务的市场口碑，或也是外界对这位物管 " 铁娘子 " 的一次审视。

行业监管之困

回到璟阅新寓小区，电梯超检、垃圾堆积、一年被催缴三次物业费，业主们的生活仍被澄方物业 " 跑路 " 事件搅得一团糟。

现任物业公司蓬程物业同样面临收费难的历史遗留问题。

事实上，为了让业主们安心缴费，在物管会的协调下，璟阅新寓小区成立了监管账户，物业公司每月支取 15 万元用于维持正常运转。但蓬程物业负责人坦言，这笔钱用于维持正常运转根本不够。

更棘手的是历史遗留问题——小区三期电梯早在 2025 年 8 月就已超检到期，但责任归属成了无头案：" 按常理来说和我们物业没有任何关系，这是 8 月份的事，我们 11 月 10 号进场的，这个费用谁来出，谁都不会认了。"

而为讨回之前多缴的物业费，璟阅新寓小区业主也尝试联系了澄方物业此前负责该小区管理的项目经理。但项目经理表示，自己已经离职了，相关情况他也不了解，让业主自己联系社区。

龙潭街道相关工作人员则表示，澄方物业服务在南京已没有项目，其公司注册地又在上海，南京本地部门的监管和督促存在一定难度。因此，他们希望能联系到上海市相关部门帮助协调此事。

据悉，在市区房产等部门的共同努力下，目前，南京房产部门已将相关情况以联系函的形式，发函给上海市相关部门。区住建局也已汇报政法委，拟协调公检法等多部门介入调查。

物业公司 " 进场易、退场乱 " 的问题并非孤例，尤其是近一两年，物业撤场潮加剧，各类问题频出。

目前，各地也正尝试通过法规和实际案例来规范这一领域。

比如福建省在《物业管理条例》中明确规定：物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或自合同终止之日起三十日内退出该物业服务区域。

条例进一步要求物业企业必须移交物业服务用房、相关设施、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。

在璟阅新寓小区，电梯超检问题悬而未决，业主手中三张不同时期的缴费单，像一面镜子，映照出物业行业的失序与规范缺失。

而对东原仁知服务而言，如何平衡规模扩张与服务质量，如何在提升利润的同时保持企业责任，在当下的市场竞争环境中，或将是比任何财务数据都更严峻的考验。

相关公司：东原仁知服务 hk02352