过去人们总说 " 内地挣钱香港花 "，那是对国际购物天堂的向往与肯定；风水轮流转，如今流行 " 香港挣钱深圳花 "，近两年，数十万香港人开始热衷 " 北上消费 "" 北上养老 "。当千禧一代习惯在深圳过夜、长者习惯在深圳养老，深圳酒店业和长租公寓等商业不动产投资价值也开启新的 " 水涨船高 " 模式 …

人均消费 2700，" 港人北上 " 买深度体验

得闲与香港朋友 Kerry 相聚，作为香港歌王林子祥本次巡演团队的一员，本次赴杭期间，他和工作团队下榻在滨江区的一家假日酒店。

Kerry 由衷赞叹酒店开阔的空间与细致服务，笑称本轮巡演从武汉到杭州，工作团队每站都把假日酒店列为出差首选，或许正源于早前北上深圳时这家酒店留下的好印象。

不仅如此，出地铁口后扫码骑上共享单车解决最后一公里难题、熟练地打开价格更为实惠地高德地图打车，这位 " 老香港 " 成了中国内地 " 生活通 "，让人忍不住惊叹他的融入速度。

" 这都是‘北上’返深圳玩时的经验 "，Kerry 事无巨细地向我分享起休息日邀约朋友 " 北上消费 " 的经历，关键词无外乎频繁、物美价廉和方便快捷。

有关 " 香港挣钱深圳花 " 这一话题，人们总是习惯于用数字衡量其火爆程度。益普索最新发布的报告显示，45% 的 18 至 64 岁香港居民每月至少一次踏足粤港澳大湾区，人均出行频率达到 1.3 次。

在一项民意调查中，有约 66% 受访者坦言未来三个月 " 确定或极有可能 " 继续 " 北上消费；香港入境处数据显示，2025 年 7 月 12 日至 8 月 30 日的香港暑假期间，共有约 1635 万人次的香港人从各个口岸出境 " 北上 "，较 2024 年同期的 1496 万人次同比上升约 9.3%；估算之下平均每天约 25.5 万人次，2024 年同期为 23 万人次。一连串的数字背后，是跨境生活轨迹的悄然重构。

" 同样一份日料，香港 500，深圳 250；同样一晚酒店，香港 1000，深圳 500"，各类机构的数据勾勒出日常生活层面 " 港人北上 " 的蔚然成风，Kerry 的亲身体验则让趋势更具温度：一张不足百元的电影票、一顿人均 200 元的晚餐、一场一百余元的按摩、89.9 元畅饮的精酿啤酒，再以一晚酒店内的酣睡为 staycation 画上句号；花得不多，却买到了香港久违的松弛感。

生活实感的背后，是越来越多以 Kerry 为代表的港人愿意在深圳拉长脚步、深度停留。

昔日谈起 " 港人北上 "，关键词无外乎 " 省钱 "、购物、快速游，但现在的数据告诉我们，" 故事 " 正在发生改变。深圳的商品、服务，在继续占据价格优势的同时，正在以品质、价值吸引跨境消费者驻足，" 北上消费 "，正在成为香港人的一种新兴生活常态。

" 规模借用 " 下，深圳高端酒店客房将暴增 2000 间

数据所显示的趋势和 Kerry 分享的经历一致，有报告显示，" 北上消费 " 每月导致约 106 亿港元从香港本地经济流出，除传统的餐饮、零售等行业外，深圳的酒店、美容、娱乐和医疗服务行业也从中获益良多。

港人不仅要 " 北上 "，还要 " 深度北上 "，游玩过夜。益普索报告显示，" 北上消费 " 的人群中，有约 55% 为 " 过夜游 " 消费者，主力军是千禧一代与高收入人士。

这股 " 北上之风 " 势必为深圳及整个粤港澳大湾区注入区域协同的增长动能，其间强劲的消费力已率先传导并辐射至深圳酒店业。

不必赘述的是海量的跨境旅游和消费人群

据香港特区政府统计处 2015 年的资料，2014 年内香港居民到内地每人次的平均消费开支约为 860 港元，到广东省每次平均消费开支则约为 680 港元（扣除跨界交通费）。

到了 2025 年，数据显示，跨境人群的消费结构发生了转变，" 一日游 " 客群人均花费约 1049 港元，依旧扮演刚需且快节奏的角色；" 过夜游 " 人群人均消费跃升至 2763 港元。

" 北上消费 " 的动机已不再是 " 买便宜 "，而是 " 买时间 "" 买体验 "，香港消费者愿意为更宽敞的空间、更细腻的服务支付溢价。

其次是注重性价比和舒适体验的商旅人群

具体来看，以深圳君悦酒店为例，该酒店地处罗湖区核心地带，商业密集、生活配套齐全，乘坐网约车仅需 10 分钟即可抵达罗湖口岸，若选择铁路口岸则需约 20 分钟。计算之下，由该酒店前往中环和湾仔等主要差旅地点的时间将控制在 1 小时内。但在价格上，与香港九龙或港岛同级酒店相比，君悦酒店 900 元 / 晚的价格仅为前者 1/2。

此外，亦有受访者对空间秘探表示，在 2025 年的数次差旅中，公司都将其酒店安排在临近深圳湾口岸的南山，可经陆路口岸往返香港，通勤时间控制在 2 小时之内，但住宿价格却能减半。" 香港差旅深圳住 " 正在成为新趋势。

更不谈在节庆效应下，深圳高端及以上酒店还将分享团年宴、日常家宴、婚宴、团建等各类 " 港人北上 " 消费红利。数据显示，深圳全类型酒店春节期间入住率已达九成，火爆程度可见一斑。

消费习惯的迁移在释放海量需求的同时，已率先让深圳的高端酒店获得显著红利。1 月 21 日，仲量联行（JLL）发布报告指出，2025 年深圳高端酒店平均房价同比增长 5.3% 至 1078 元，同时出租率大幅提升 5.9 个百分点至 82.0%。在房价与入住率双引擎驱动下，每间可售房收入同比增长 11.4% 至 878 元，增长动能充沛。

除房价和入住率迎来猛增外，2025 年共有 10 家国际品牌酒店在深圳密集开业，前海华侨城瑞吉酒店的成绩更是一度被称作 " 行业奇迹 "：开业仅半年便摘得福布斯四星认证，全年收入完成率 119%，经营性净现金流完成率 229%，经营毛利轻松突破 1200 万元。这份亮眼成绩单，是国际品牌对深圳市场投出的信任票。

如今的深圳，高端酒店版图早已在深圳各口岸处 " 多点开花 "。前海的瑞吉、JW 万豪与康莱德构筑起面向大湾区的国际会客厅；福田 CBD 的文华东方、丽思卡尔顿组成奢华矩阵，香蜜湖洲际也在紧锣密鼓建设中；而太子湾美高梅的加入，更让蛇口片区的滨海奢华体验再添重磅砝码。

截至 2025 年三季度，深圳高品质酒店已突破 130 家，平均房价攀升至 1078 元，入住率高达 82%，每间可售房收入增幅领跑全国主要城市。

对此，JLL 表示，展望 2026 年，深圳酒店市场在持续向好的入境游、大交通客流，以及 APEC 相关利好影响下，基本面将持续向好，预计 2026 年深圳超高端与奢华酒店总新增客房约 1943 间。市场竞争也将趋于激烈，尤其在新增项目集中的南山和宝安区，业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。

红利爆发，深圳商业不动产增值退出路径更清晰

研究显示，大都市圈内的城市可享受所谓 " 借用规模 "（Borrowed Size）效应，即较小城市依托较大城市资源而获得功能与发展优势。

也就是说，紧密而高频的城市互动可促进资源共享，带来经济、文化和基础设施等方面收益，以及集聚效应，例如效率提升与交易成本降低。

不难联想，深圳酒店等服务行业正是 " 借用 " 了香港的发展规模，在 " 后疫情时代 " 以领先全国的姿态完成了一波红利期内的迅猛发展。

自 2010 年以来，中国内地经济提速与城市化推进，让港深跨界人口流动悄然变阵，生活质量、就业机会、收入层次与消费偏好等竞争优势此消彼长。

与此同时，全球化叠加供应链升级，使中国内地涌现高质且高性价比的商品，跨境消费由昔日 " 单向流入 " 转为 " 双向往返 "，香港 " 购物天堂 " 光环相对黯淡，深圳则日益成为 " 值得过夜 " 的目的地。

10 万港人 " 北上 " 养老

若说深圳酒店享尽了短途客激增的红利，康养长租公寓则正演化成一条更绵长的生意赛道。

香港立法会数据显示，截至 2024 年中，近 10 万名 65 岁及以上长者已定居广东，十年间增幅高达 40.5%。

长期以来，香港康养公寓配额供不应求。经评估属长期护理需求者，可轮候政府资助安老院，月费低于 2060 港元，但平均排队逾三年，每年三四千名长者等到 " 含憾而终 "。私营院舍轮候时间短，但中高端院舍月费介乎 20000 至 80000 港元。

香港立法会资料披露，截至 2023 年，本地仅 7.91 万个宿位，未来五年预计新增仅 3400 个。有限床位远不足以承担 170 万长者的养老需求。

因此，香港政府自 2013 年推出 " 广东计划 "，移居广东且符合条件的港人长者，可继续领取长者生活津贴或高龄津贴。

对特区政府而言，把长者 " 出口 " 到地大物博的北方，既可缓解本地养老资源紧张，也能减轻财政压力；而对深圳乃至整个粤港澳大湾区的康养长租公寓来说，这又是一场持久而旺盛的需求红利。

打工人 " 反向 " 扎根深圳口岸

不仅仅是养老和酒店行业吃到了这波 " 港人北上 " 的红利，在价格、消费力和政策等各类影响因素下，越来越多的香港 " 打工人 " 也愿意搬到深圳住。

" 通勤 1 小时，月租省 1 万 "，有受访者对空间秘探表示，虽然身为香港籍，但其自身及身边各类香港 " 打工仔 " 越来越愿意以通勤时间换更高的生活品质。

2024 年数据显示，香港雇员月工资中位数约 1.98 万港元，与之形成强烈反差的是，香港劏房租金中位数约为 4800 港元 /10㎡/ 月，对收入处于中位数附近的普通打工人而言，拿出一半工资租房已成常态。

若把租房视线投向深圳福田口岸片区，同样预算可 " 解锁 " 截然不同的居住体验。4800 元（人民币，下同）在此能租到 40 至 50 平方米的一房一厅，部分保养得当的小区两房也能拿下，算下来，深港同类居住条件的租金差价可达每月 8000 至 10000 元，这笔差价不仅能轻松覆盖跨境交通成本，还能让居住质量实现质的飞跃。

跨境通勤需求持续上升，为深圳长租公寓市场注入新鲜血液。克而瑞长租数据显示，2025 年上半年深圳集中式长租公寓累计在营规模达 33.5 万间，同比增长 9.47%；半年新增开业项目 45 个，增量房源 16372 间，市场供应持续扩容，且出租率保持在 94% 以上，显示需求端依旧旺盛。

事实上，不论长租公寓的爆发还是酒店在红利期的快速放量，终究绕不开增值与退出两大考题。这场 " 规模借用 " 背后，隐藏着投资人对清晰退出通道的焦虑。

2026 年 2 月 3 日，深交所披露，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金已正式提交申报；截至当日，国内已申报的商业不动产 REITs 合计 9 单，预计总募集规模逾 310 亿元。

从资产类型看，本轮申报涵盖酒店、写字楼及配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种业态。

政策是最大推手。2025 年底，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确借鉴全球成熟市场经验，将长租公寓、酒店等纳入 REITs 底层资产，并指出我国商业不动产存量庞大，存在通过 REITs 盘活、拓宽权益融资的现实需求。

因此，当深圳酒店与长租公寓在 " 港人北上 " 消费潮和养老需求东风下显著增长时，潜在投资者更应洞察其背后的增长逻辑与退出路径。在需求端持续扩容、业绩稳步向上的当下，深圳作为国际都会正焕发新活力，酒店与长租公寓的蓬勃发展将在此迎来更新、更先进的良性循环。