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说曹操，曹操到。

去年 12 月 19 日，京城楼花发布《中建智地，慢了下来 》一文，称中建智地拿下太阳宫 0627 地块两月余没动静，引起了诸多关注。

大概的内容是，由于 0627 地块紧邻双地铁，设计复杂，它在打磨方案，慢工出细活。

最近，0627地块有了新消息，披露了开发进度条。

2025 年最后一天，它的项目公司北京兴曜房地产开发有限公司，连发两则招标计划，有关施工总承包、监理。2026 年 1 月 5 日，又发出了设计招标计划。

这三份招标，至少传递出 3 个关键信息：

1、有关是否合作开发问题

兴曜地产成立于 2025 年 12 月 26 日，注册资本 5000 万元，法人樊飞军，为中建一局副总经理，中建智地党委书记、董事长。

穿透股权，它的唯一股东为中建智地。

太阳宫 0627 地块，是 2025 年北京土拍的溢价之王，中建智地以 43.145 亿元夺下，溢价 39.18%，抛去商业之后，住宅楼面价约 9.5 万元 / 平米。

土拍结束后，有消息传出，中建智地和京投发展探讨过合作开发意向。后者在 TOD 开发有经验。

至少从目前来看，0627地块依然是由中建智地一家进行开发。

前不久，中建智地与越秀地产在朝阳区璞樾和紫京宸园合作上，出现了嫌隙。（详见《举报越秀，中建智地放出狠话》）

合伙生意不好干。这次，中建智地会愈发谨慎。（详见《中建智地，开始小心翼翼》）

2、有关建安成本问题

招标计划显示，  0627 地块的总建筑规模约 81185.14 平方米，地上建筑规模约 50561.68 平方米，地下建筑规模约 30623.46 平方米。 

依照北京建安成本计算，地上约 5000 元 / 平米，地下约 4000 元 / 平米，商业地产会比住宅高一些。

如果 0627 地块按总建筑面积大致测算，每平米建安成本约 6500元 / 平米。

花姐拿紫京宸园的招标计划举例。

它当时的投资估算为 10.7783 亿元，总建面 215,565 平方米，地上建面 141,126   平方米，地下建面 74,439 平方米，合每平米建安成本约 5000 元 / 平米。

这表明，太阳宫 0627地块的建安成本，比紫京宸园高出 30%。

这些高出的建安成本，大概是须建商业地产——地上 0.74 万平米和地下 0.55 平米，以及地铁 17 号线、10 号线站厅连通。

3、有关启动时间问题

0627 地块三份招标计划显示，施工总承包和监理的正式招标公告，将于 2026 年 1 月 31 日发布；方案设计招标的发布时间，为 2026 年 02 月 05 日至 2026 年 02 月 12 日 。

这意味着，0617 地块的方案设计中标，至少要到 2 月底至 3 月初。然后是公示报规图、反馈意见等。

花姐推测，如果一切顺利，0627地块的开盘时间，最快也要到 4月底，距离拿地至少 7 个月。而北京宸园和紫京宸园的这个时间，在 4-5 个月。

在这三份招标计划曝光背后，中建智地须直面两个问题：

一、在地铁退线下，如何造好房子？

为什么中建智地在太阳宫地块放慢了脚步？

它有个幸福烦恼，离地铁太近了，紧挨地铁 10 号线和 17 号线换乘的太阳宫站。

在 0627 地块的东南面，地铁 17 号线整个穿过。更为关键的是，地铁外轨中心线，在用地红线内 6-11 米处。 ( 详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退 17 号线外轨中心线约 30 米。这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到 36-41米。

假如这块地以平均退线宽 38.5 米、长 177 米计算，扣除边角料，它的退线面积为 0.68 万平米，约占 0627 地块 1.95 万平米占地面积的 35%。

简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮 30%，从原来的 2.6，飙升至 3.38。

这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

二、做灯塔项目，如何打好一场持久战？

太阳宫地块还没正式入市，但它的对手越来越多了。

前不久，朝阳区召开了 2026 年拟供地推介会，一份参会名单流出，至少有 17 位央国企地产商负责人出席。

2026 年朝阳区拟推出 12 块宅地，共计规划建面共计 137 万平米——纯住宅约 128 万平米，每个季度供应三宗。

关于 0627地块未来的竞争对手，至少有三个：

1、往东南 3 公里的缦合北京二期，占地 10.07 公顷，住宅建筑规模约 22.47 万平米，容积率 2.23，限高 80 米。此块地规划图，已经公示过。

2、往东 4.2 公里的将台乡 JT-629 地块，居住用地占地 4.85 万平米、容积率 2.5，建面 12.13 万平米，限高 80 米，另外配建体育用地建面 5 万平米。预计 2026年一季度上市。

3、往东 4 公里的酒仙桥旧城区改造项目 13 地块，住宅占地 4.27 万平米，容积率 2.8，规划建面 11.96 万平米，限高 60 米。预计 2026年二季度上市。

这些地块，不论谁入市，都可能成为 0627 地块的对手。

从目前传出的供地情况看，2026 年朝阳区豪宅竞争十分激烈，购房者选择面加大，但选房难度也增大。