近日，华润置地与华夏基金下属私募股权子公司华夏股权成功设立购物中心私募股权投资基金 " 润盈华夏 "，规模为 3 亿元，是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的 Pre-REITs 基金。

与此同时，华润置地还与中信金石基金成立了另一个基金 " 润盈金石 "，规模达到 27 亿元，该基金将与 " 润盈华夏 " 共同投向华润置地位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。

更恰逢商业不动产 REITs 试点正式启动的政策窗口期，华润置地与专业机构投资者的合作，也成为房地产企业依托存量资产对接资本市场、探索 " 投融管退 " 的典型样本。

政策红利加持，发行 30 亿双基金

此次设立的润盈华夏与润盈金石基金，采用 " 在营 + 开发 " 的混合投资策略，将聚焦优质购物中心资产，拟投资标的包括西安西咸万象城、贵阳万象汇两个成熟在营项目，以及大连一处在建购物中心，总建筑面积约 51.5 万平方米。

早在一个多月前，华润置地一系列的资产转让动作，就已经在为基金设立做准备。2025 年 11 月 30 日，华润置地（贵阳）有限公司 100% 股权被转让，底价 11.07 亿元，主要资产为贵阳万象汇；至 12 月 1 日，华润置地（西安）商业物业管理有限公司 100% 股权，底价 9.7 亿元，主要资产为西咸万象城。

据了解，该基金作为 Pre-REITs 策略的权益型私募股权投资基金，其核心目标是通过专业的资产培育与运营提升，待项目满足相关监管要求后，优先通过公募 REITs 实现退出。在当前行业呈现 " 私募培育、公募退出 " 的趋势之下，这一运作模式也体现出了 Pre-REITs 基金 " 培育资产、衔接公募 " 的核心功能。

润盈华夏基金的顺利设立，离不开近期 REITs 领域密集出台的政策红利加持。2025 年以来，我国 REITs 市场迎来制度完善与品类扩容的关键期。

其中在 2025 年 12 月 1 日，国家发改委发布的 REITs 行业范围清单（2025 年版）正式扩充，将商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施等优质资产纳入申报范围，显著降低了商业不动产向公募 REITs 转化的摩擦成本。

紧接着在同年 12 月 31 日，证监会正式推出商业不动产投资信托基金试点，并发布配套通知，明确了 "1+3+N" 的制度框架，从产品定义、审核流程、运营监管等方面夯实了商业不动产 REITs 发展的制度基础。同日，上海证券交易所也发布相关通知，建立商业不动产 REITs 全链条服务机制，优化审核流程，支持优质资产组合申报，为商业不动产 REITs 的落地扫清了障碍。

政策层面的持续发力，正推动我国 REITs 市场形成公募与私募协同发展的多层次格局。根据券商统计，  截至 2025 年 9 月末，全市场已发行私募 REITs 共 14 单，累计发行金额达 213.81 亿元，而待发行项目达 39 单，拟发行规模高达 877.74 亿元。

随着商业不动产 REITs 试点的落地，作为衔接原始资产与公募 REITs 的关键环节，Pre-REITs 基金的市场需求将进一步释放。而华润置地此时布局 Pre-REITs，也被认为在抢占商业不动产证券化的市场蛋糕。

多年布局，铺垫资产证券化

事实上，华润置地早于 2017 年 6 月将商业地产分拆独立，2020 年便开启了商业地产资产证券化的铺垫。至 2022 年 10 月，该公司已发行 8 单 CMBS 产品，总规模接近 252 亿元，涵盖重庆万象城、上海万象城、深圳华润大厦等项目。

在类 REITs 领域的探索则是华润置地 Pre-REITs 布局的核心环节。自 2022 年起，其已注册 160 亿元类 REITs 发行额度，以杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城、太原万象城等商业资产为基础。

值得注意的是，华润置地还通过资产运作优化 Pre-REITs 培育路径，包括 2023 年 11 月将沈阳铁西万象城 21 亿元 CMBS 赎回，改为发行类 REITs，进一步聚焦权益型资产证券化的探索方向。此外，在非商业地产领域，其也开展了相关尝试，包括旗下 " 广州润慧科技园 " 被中金资本产业园 Pre-REITs 基金收购，成功实现资本退出。

而在公募 REITs 层面的尝试，为华润置地 Pre-REITs 培育铺平了道路。2022 年 12 月，华润有巢租赁住房 REIT 在上海证券交易所上市，募资规模 12.085 亿元，成为首单房企申报的保障性租赁住房公募 REITs；2024 年 3 月，华夏华润商业 REIT 在深交所上市，募资规模 69.02 亿元，其底层资产的培育过程正是 Pre-REITs 运作逻辑的实践落地。

最新与华夏股权、中信金石基金联合设立的两个基金，则被视为华润置地对 Pre-REITs 探索的升级深化。这背后也有存量资产盘活的急切需求，截至 2025 年上半年，该公司资产管理规模达 4835 亿元，较 2024 年末增 214 亿元，其中仅在营购物中心就达到 94 座，而从私募 REIT、Pre-REITs 到公募 REITs 的多层次产品体系，正是其加快资产与资本循环、释放资产价值的核心路径。