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几天前，京城楼花发布了《丰台楼市，来了一条鲶鱼》一文，一些粉丝意犹未尽。

大家希望花姐再深度剖析一下，花乡 0001 地块到底会出什么产品？丰台楼市的现状如何？

讲真，于丰台楼市而言，北京建工拿下花乡 0001 地块，不啻为一个深水炸弹——它的楼面价实在太低了，仅有 4.2万元 / 平米。

这可是北京西南三四环之间的住宅地块：北距三环 900 米，南距四环 600 米。

它往东 6 公里中环悦府，楼面地价 6.5 万元 / 平米，房价达 9.28 万元 / 平米。

两者同纬度，楼面价竟然相差 2.3万元 /平米。

如果你觉得这个例子还不够直观，那就看看北京隅西颂吧——花乡 0001 地块西南 1.3 公里之外，楼面价为 5 万元 / 平米。

四环外的北京隅西颂，比四环内的花乡 0001 地块，楼面价贵了 0.8万元 / 平米。

有了中环悦府和北京隅西颂作参照，会发现花乡 0001 地块的性价比，真的很高。

一个灵魂拷问来了，为什么要给花乡 0001 地块定如此低的价格呢？

实际容积率升至 2.95

花乡 0001 地块的素质不错。

先看地段，在西南三四环之间，南距房山地铁线花乡东桥站 750 米，北距地铁 10 号线、房山线交汇站首经贸 900 米。虽不算纯地铁房，但交通也很方便。

它的大小适中，占地面积 2.35 万㎡，规划建面约 5.89 万㎡，容积率 2.5，限高 60 米。

更关键的是，它的地块为长方形，东西长 210米，南北长 110米，楼栋排起来很舒服。

但，它有两个小弱点：

1、西门紧挨地铁房山线，外轨中心线距离地块西红线为 7.6 米。按照地铁退线规则，0001 地块的建筑须再退线 7.4 米。

2、在 0001 地块往南，紧挨着的是 0002 地块，它们的东西宽度一样。两块南北相邻地块，权益退距至少各 14 米。

这两组退线，导致 0001地块的实际容积率，从 2.5飙升至 2.95 左右。

好在，它的北面是一条河与绿地，建筑可以紧挨红线设计。

按照 0001 地块的条件，花姐做了一版强排推测。

1、分三排设置，第一排 3 栋 11 层洋房、第二排 2 栋 18 层高层，最后一排 3 栋 18 层高层。

2、有关户型面积段，花姐建议在 100 平米至 130 平米之间；

3、关于定价，可以参照北京隅西颂的 7.85 万元 / 平米，做适当让步，卖 7.5 万元 / 平米，缝差 3.2 万元 / 平米。

谁受冲击最大？

但凡地产从业者，都会算一笔账——根据楼面价推算房价。

以花乡 0001 地块 4.2 万元 / 平米楼面价算，即便房价卖 7 万元 / 平米，建工集团也是有得赚。

如果这么定价，它将冲击一大片，像一条鲶鱼，搅动丰台楼市。

花姐把受它冲击的楼盘，分成三个梯队：

第一梯队：北京隅西颂、中建云境、中海丰和叁號院；

第二梯队：森与天成、建发观宸一、二期、中海公元里；

第三梯队：京能西贤府、中建和颂九里、城建玺院和城建宸知筑。

其中，北京隅西颂受冲击最大——靠得太近、户型面积差异不大；中海丰和叁號院受冲击最小，因为走了纯大户型路线。

北京隅西颂是个老大难。

它在 2024 年 10 月拿地，2025 年 4 月拿证，供应 439 套房，至今网签 115 套，网签率 26.2%，均价 7.85 万元 / 平米，地价覆盖率 39.18%。

它的缝差 2.85 万元 / 平米，利润是蛮可观的。金隅嘉业一直挺住了价格。

现在，花乡 0001 地块来了，北京隅西颂该怎么办呢？

如果降价，老业主是不会答应的。

三大指标透视丰台楼市

丰台楼市很低迷。

在 2025 年，丰台卖出 5 宗宅地：中海丽泽叁號院、建发金茂观宸二期，嘉棠璟樾、张郭庄 6028 地块、花乡 0001 地块。

它们有一个共同的特点：底价成交。

截至 20205 年 12 月 28 日，花姐统计了丰台主要在售 19 个楼盘和 3 块未开盘的地块，共计供应套数 12729 套，已网签 4374 套，待售套数 8355 套。

再加上一些尾盘，预计丰台的新房库存突破 1万套。

如何读懂丰台楼市，看三个指标：网签率、地价覆盖率和缝差。

1、网签率。在售 19 盘，平均网签率 40.19%。

前三位是建工熙华台、花香壹号和建发金茂观宸一期，分别为 98%、81% 和 75.57%；倒数后三名是城建玺院、京能西贤府和建发金茂观宸二期，分别为 6%、12.85% 和 13.93%。

2、地价覆盖率。在售 17 盘，平均地价覆盖率 61.61%。

排名前三的是建工熙华台、建发金茂观宸一期和花香壹号；倒数后三名是京能西贤府、中海公元里和中建和颂九里，分别为 14.55%、21% 和 22.47%。

3、缝差。在售 17 盘，缝差最大前三位是中海丽金府、建发金茂观宸一期、金茂璞逸丰宜，分别为 4.54 万元 / 平米、3.87 万元 / 平米和 3.67 万元 / 平米；倒数后三位是中建和颂九里、京能西贤府和中海公元里，分别为 0.57、1.09 和 1.24。

从这三大指标综合来看，熙华台、观宸一期、花香壹号、金茂璞逸丰宜是最大的赢家；中海丽金府的价格最坚挺；最悲催的是中建和颂九里、京能西贤府和中海公元里。

如何搅动丰台楼市，放出花乡 0001 地块，让人们对丰台房价有了新的认识。