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最近，长安华曦府金安很火。

这个门头沟刚需盘，主打两个概念：一是总价低，二是地铁盘。

它的进展神速，9 月 30 日拿地、10 月 23 日拿到规划证，目前只欠东风——预售证。

而同一天拿地的，中建智地太阳宫 0627 地块，未见动静。

唯一的进展是，10 月 11 日，中建智地签下了土地出让合同，编号为：京规自出（合）字（2025）第 0088 号。

这一做法，很不中建智地。

两年来，它风头无两，宸园系大获成功。尤其是北京宸园，开盘 8 个月网签过百亿元。

但，这股势头在太阳宫 0627地块上，慢了下来。

表面上，它的地块位置很好，东北三环外，处于 17 号线和 10 号线交汇点。

实际上，它有两个难点：

1、紧邻地铁站。尤其是 17 号线地铁站在红线下方，方案设计难度太大。

2、周边潜在对手蛮多。除了缦合北京二期，还有酒仙桥多块住宅地。这也是拍地时，懋源地产放弃举牌到底的原因。

由于中建智地缺乏开发 TOD 的经验，有传闻说，它想引有经验的京投发展入局。

中建智地开发太阳宫 0627 地块，难度确实不小。在最终答卷交出前，这家地产理工男，目前只能默默地潜心解题。

三大顶流豪宅之一

两个多月前的那场土拍大战，硝烟还没有散去。

因为，在年终盘点时，太阳宫 0627 地块必被提及——因为溢价 39.18%，排在 2025 北京年度溢价土拍之首。

那场土拍，中建智地、北京城建、懋源地产、招商蛇口、中海北京、京投发展、金隅地产、保利发展、建发房产九家房企，杀得昏天地暗，最终中建智地以 43.145 亿元夺下。

从表面上，0627 地块的楼面价为 8.53 万元 / 平米。

可如果算上允许整售的 1.3 万平米商业配建，住宅的实际楼面价约 9.5万元 / 平米。

这与海淀建发海晏差不多。海晏的住宅销售均价，为 13.5万元 /平米。

北京单价地王中海安澜北京地价 10.23 万元 / 平米，花姐从预售参考价推测，它的实际成交价在 14.5万元 / 平米左右。

在 2025 年，中海安澜北京、建发海晏和太阳宫 0627 地块，是北京豪宅里的顶流。

不过，北京单价 10 万元 / 平米左右的豪宅，供应量实在太大了。（详见《北京豪宅，蜂蛹而上》）

花姐统计了已知的 32 个主要豪宅，有 25 个在售，7 个将在 2026 年推出。

它们加起来，初略统计待售套数 6286套，加上一些在售盘未领证的套数，会突破 6500套。

2026 年，北京顶级豪宅将有一场恶战。

地下铁的幸福烦恼

太阳宫 0627 地块，有个幸福的烦恼。

那就是，离地铁太近，地铁 10 号线和 17 号线换乘的太阳宫站。

家门口的地铁，确实方便，但它至少有两个明面上的烦恼：

1、人多且杂，共享自行车占地；2、地铁震动引发的噪音问题。

不过，这个地铁震动，恰好成为砍掉 0.8 万平米养老设施的理由。

它还有一个令开发商很头疼的问题，那就是地铁退线。

在 0627 地块的东南面，地铁 17 号线整个穿过。更为关键的是，地铁外轨中心线在用地红线内 6-11 米处。

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退 17 号线外轨中心线约 30 米。这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到 36-41米。

假如这块地以平均退线宽 38.5 米、长 177 米计算，扣除边角料，它的退线面积为 0.68 万平米，约占 0627 地块 1.95 万平米占地面积的 35%。

简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮 30%，从原来的 2.6，飙升至 3.38。

这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

无独有偶。

懋源集团后来拿下的朝阳松榆里地块，也遇到了地铁退线问题。根据土地文件，松榆里地块建筑退让地铁 11号线，最低距离为 7.5米左右。

太阳宫地块的对手们

如果给 0627 地块找坐标，至少有两个。

一个是老盘红玺台，一个是次新盘中建玖合府。

红玺台户型为 170 平米至 300 平米，二手房售价约 14万元 / 平米；中建玖合府是共有产权房，户型面积段位 163 平米至 235 平米，政府指导价 13 万元 / 平，购房者实际付 11.7万元 / 平——减去政府持有 10% 的价格。

结合这两个盘的户型配比，以及考虑西北方向老盘安馨家园，和东北方向中建玖合府的日照遮挡问题，花姐为 0627 地块做了一版强排推测方案，仅供参考：

1、大门和车库出入口在东北方向，正对着中建玖合府；

2、小区共计 6栋楼，层高 15F18F25F，每栋只有 1 个单元，户型面积段为 180 平和 200 平米两种；

3、地上商业 0.74 万平米和地下商业 0.55 万平米，沿着东南面的太阳宫中路一字排开。

关于 0627地块未来的竞争对手，至少有三个：

1、往东南 3 公里的缦合北京二期，占地 10.07 公顷，住宅建筑规模约 22.47 万平米，容积率 2.23，限高 80 米。此块地规划已经公示过。

2、往东 4.2 公里的驼房营 1018-0014 地块，占地 4.85 公顷，容积率 2.5，住宅建筑规模超 12 万平方米，限高 80 米。此块地规划已经公示过。

3、酒仙桥至少还有占地 16 公顷的住宅用地待供应。

这些对手，不论谁冒出，对中建智地太阳宫地块都有所冲击。它须加快开发的脚步。