从有房住，到住好房，如今，兰州新一代好房子、好小区指南来了：增加公共活动空间，提升建筑设计品质，社区大堂、下沉庭院及风雨连廊等居民公共活动空间不计容积率，支持户内设置挑空空间 …… 近日，兰州市自然资源局发布《关于进一步支持房地产项目优化实施的若干措施》，以实实在在的改革举措，推进房地产市场平稳健康发展，不断满足居民多样化改善性住房需求。该措施 " 含金量 " 有多高？背后有何考虑？将为行业带来哪些影响？11 月 28 日，兰州市自然资源局相关负责人对此进行了解读。

政策迭代升级 20 条 " 硬核 " 举措出台

为深入落实市委城市工作会议精神，持续深化 " 放管服 " 改革，兰州市自然资源局在系统梳理去年以来支持房地产市场政策执行情况的基础上，通过召开座谈会等多种形式，广泛听取相关县区、部门及房地产企业、设计单位意见建议，于近日制定出台了《关于进一步支持房地产项目优化实施的若干措施》（以下简称《若干措施》）。

该《若干措施》从土地要素保障、规划指标优化、公共空间拓展、建筑品质提升等 4 个方面新提出了 20 条支持房地产项目优化措施，将有效满足居民多样化改善性住房需求，全面推动土地盘活与房地产项目品质升级。

一是强化要素保障，允许已供应商业用地降低商业比例，补充保障性住房及公共服务设施，并提出宗地分割与抵押登记的相关举措。

二是优化指标要求，鼓励城市高坪地区在符合用地指标管控的前提下建设低多层高品质住宅，提出同一权属人同用途的相邻建设用地可统筹调控指标及配套设施。

三是增加公共空间，在原有不计容积率的基础上，新增了社区大堂、下沉庭院及风雨连廊等居民公共活动空间不计容积率的情形，并结合项目实施情况增加了不计算建筑密度的情形。

四是提升建筑品质，支持户内设置挑空空间、鼓励第五立面遮蔽处理或采用坡屋顶形式，更好满足群众多样化改善性住房需求。

热点问题解读 居住品质将大幅提升

《若干措施》有哪些亮点？将为房地产行业和市民带来哪些变化？市自然资源局相关负责人就记者关注的热点问题进行了解读。

在谈到当前房地产市场形势下，出台这 20 条措施的主要考虑时，市自然资源局规划审批二科科长张丽表示，本次出台的《若干措施》，是市自然资源局顺应房地产市场发展新形势，制定的一系列精准支持政策，是去年支持房地产政策的升级版。今年十月，市自然资源局再次组织房地产企业和一线设计师，进行了一场问需问计的座谈。房地产企业和设计师们提供了非常好的思路和案例，市自然资源局进行了全面梳理，结合兰州的市场现状总结出 20 条和兰州需求度紧密的政策。旨在通过土地要素保障、规划指标优化、公共空间拓展、建筑品质提升等 4 个方面的新举措，进一步激发市场活力，推动房地产项目向高品质、多样化方向发展，更好满足人民群众对改善型住房的需求，促进土地资源节约集约利用和房地产市场平稳健康发展。

记者注意到，《若干措施》新增了架空平台、社区大堂、下沉庭院、风雨连廊等大量不计容积率情形，这将为居民带来哪些实际好处呢？

市自然资源技术中心规划技术科副科长康健介绍，本次政策进一步扩大不计容积率情形，导向是鼓励房地产开发企业在住宅项目中增设为全体业主服务的公共活动空间，引导企业将更多资源投入到社区公共服务配套建设中，使居民能够实际享受到更完善的公共配套设施，包括但不限于更加通透和便利的 " 全明车库 "、更宽敞的社区大堂、更丰富的下沉式庭院活动场地以及贯通小区的风雨连廊等。这些设施的增设，将显著提升居住区的整体环境品质与生活便利性，增强居民的获得感与幸福感。

关于户内挑空空间及阳台等部位的容积率计算优化，是本次政策中提升住宅建筑品质的重要举措。这是否意味着住房的居住品质将大大提高？

" 这些措施旨在适应居民对改善型住房的功能需求，通过空间设计的精细化与规范化，提升住宅的舒适度与实用性，住户得到实惠和更多的使用空间。" 康健表示，挑空空间的设置增强了室内空间的层次性与通透感，阳台计容积率规则的优化则有助于引导户型设计的差异化与品质化。这些技术性调整，将在符合国家相关规范的前提下，有效提高住宅空间的使用效能与居住体验，是实现政策惠民、支持企业产品优化升级的具体体现。

防止公共开放空间擅自改为私用

需引起注意的是，政策赋予了开发企业一定的设计灵活性，但如何加强监管，防止出现将规划的公共开放空间擅自改为私用等行为？

" 为保障政策的有效落实与公共空间的公益属性，市自然资源局将建立健全覆盖规划审查、批后监管、竣工验收的全链条管理机制。" 兰州市自然资源技术中心城市设计与风貌科副科长姚彦龙介绍，在规划审批阶段，将严格审查设计方案中各类公共空间的位置、规模与功能设定；在项目建设阶段，将结合日常监督与专项检查，对公共空间的实施情况进行全过程跟踪；在竣工规划核实阶段，将对照审批图纸逐项核验，确保各类公共空间按规划要求建设并交付使用。通过多环节协同监管，切实维护规划严肃性，确保政策目标落地见效，公共利益得到充分保障。

行业前瞻 不断提升政策支持精准度

去年以来，兰州市自然资源局先后出台了优化房地产项目规划管理若干措施、立体生态住宅项目规划建设管理规定、建设工程规划许可豁免清单等支持房地产市场发展的 " 一揽子 " 政策措施，保障中海天钻、令牌云启等多个高品质住宅项目落地实施，获得了良好的社会效应与市场反馈。

" 一年来，政策对市场的激活、对需求的挖潜作用显著。" 张丽介绍，2025 年较 2024 年同期土地出让同比增长了 292%，从规划审批的情况看，建设工程规划许可证的核发面积比同期增加了 392%。

"9 月 28 日开盘至今，销售五成。" 兰州中海宏洋房地产开发有限公司天钻项目营销负责人岳军表示，房地产已经彻底告别了 " 普涨时代 "，进入了一个高度分化的新阶段，市场不再缺少房子，而是缺少好房子，从以往的追求规模速度，转向追求质量价值。今年《若干措施》的出台，将为房地产平稳、健康发展带来便利的融资与土地流转，大幅提升企业的资金周转率，缓解资金压力，同企业相邻同用途地块可统筹容积率等指标，适配市场需求调整开发方案，减少规划限制带来的经营束缚。这些举措能帮助企业打造差异化的优质产品，增强市场竞争力，契合改善性住房需求。下一步将根据政策导向，优化提升企业服务方案，建设宜居的好房子。

甘肃省建筑设计研究院有限公司与中海、碧桂园、保利、万科、万达等多个房地产公司均有合作，参与多个房地产项目的设计工作。近期正在进行中海部分项目的设计工作。对于新出台的《若干措施》，该公司副总建筑师焦谷雨表示，20 条措施对于容积率和建筑密度的计算方式均进行了一定程度的调整，但并不是单纯的放松指标要求。允许集中设置的架空平台下的空间不计入容积率，为公众提供了大量的公共活动空间；鼓励建设风雨连廊，不计入容积率和建筑密度，为大家提供舒适的归家路线。这样的规定就回到了根本，国家对于容积率和建筑密度等的要求，出发点均是为了控制开发强度，为人们提供舒适的生活环境。随着社会的发展和生活方式的转变，尤其兰州属于用地比较紧缺的城市，这些规定的出台会大大提升公众生活品质，同时又保障开发商的利益，是双赢的方式。

好的政策，关键在于落地。" 下一步我们将细化《若干措施》的实施细则，确保设计单位和建设单位能够按照统一的规划管理要求和标准，将政策落到实处。" 采访最后，张丽表示，市场在不断迭代升级，兰州市自然资源局将坚持以市场和群众需求为导向，聚焦房地产市场高质量发展，持续深化 " 放管服 " 改革，加强房地产市场监测研判，畅通政企协商沟通渠道，健全常态化协作机制，不断提升政策支持精准度，推动审批服务再优化、再提速，为全市经济社会高质量发展提供坚实的自然资源保障。

本报记者 马艳玲 实习生 张欣媛

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