昨天发布的十五五规划建议，各位好好看了吗。

知道大家贵人事忙，不爱看这种繁冗的文件，但又想了解和预判未来房地产走向。

为此，下面来给大家挑些重点内容聊聊。

01

保障 + 市场双轨发展

城市更新大力实施

我们先来看，关于房地产内容最集中的一段话：

推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的 " 好房子 "，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

跟个人、家庭关联最紧密的，有以下两点：

一，优化保障性住房供给。

这里强调保障房的唯一功能，是为普通人、困难家庭兜底，解决基本住房需求。

由此预测，房价相对较高的一二线城市，例如广州，保障性住房供应必定会持续增加，同时变得更加 " 纯粹 "，失去商品房的流通性和金融属性。

我猜，保障性住房未来想要转正上市买卖，条件会更苛刻。

不是非常刚需的购房者，慎买。

另外，这里对保障房供给的提法，已经从十四五的 " 有效增加 " 调整为 " 优化 "，不难想象，保障性住房将从 " 住得起 " 往 " 住得好 " 发展。

小区位置配套，产品户型设计，都会有质的改善。

二，因城施策增加改善性住房供给。

改善型住房增加了，对应的，刚需型住房供应一定会下降。

这也是我们在过去，经常说的，内地房地产一定会慢慢向香港靠拢，将刚需和改善 / 豪宅两类买家、保障和市场两类市场彻底剥离，双轨供应。

那么，如果以十年，二十年这样的周期去看，未来的商品房市场，刚需盘大概率会被保障性住房取代，流通性降低。

这也是在改善 / 豪宅买家，要在自己能力范围内去 " 高攀 "，远离刚需刚改线的项目。

值得一提的是，" 因城施策 "+" 增加改善性住房供给 " 的说法似乎是第一次出现。落到实操层面，改善型购房需求突出的城市 / 板块，要结构性优化宅地参数以及产品结构。

例如广州，今年市区土拍的宅地，容积率和层高明显降低不少。有实力的买家，未来不愁买不到好房子。

建议还提及：

完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

而十四五的相关提法是，促进住房消费健康发展。

这一说法上的改变，暗指官方认为，目前的房地产市场仍然存在不合理的限制性政策，急需取消，以释放更多购买力。

一二线城市，购房政策极有可能会继续优化。

在 " 深入推进以人为本的新型城镇化 " 部分中，规划提出：

坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

而此前的相关说辞，仅仅是 " 实施城市更新行动 "。

从 " 实施 " 到 " 大力实施 "，各位细品——

旧改，一定会更快，更猛。

02

化解房地产风险

未来五年重中之重

在十五五规划建议中，关于房地产的内容有不少。

其中最让我意外的，是在 " 加强重点领域国家安全能力建设 " 任务中的这段话：

统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。

注意，十四五是 " 从供给侧稳定房地产市场，缓解住房供需矛盾，降低房地产市场的系统性风险。"

从降低风险到严防风险，并将房地产放在地方政府债务、金融机构的前面，摆在所有风险的第一位！

这意味着，官方已经意识到：

成也房地产，败也房地产。

至少在未来五年里，化解房地产风险将是全国各地最重要的任务。

从地方政府土拍收入、房企债务、保交楼到房价波动，这些都是房地产系统性风险的环节之一，也都会是接下来政府需要解决的问题。

说得直白点，土地出让要有溢价了，房价不能再跌了，项目不能烂尾了，还有前段时间已经透露的，帮助个人加快修复信用记录等等。

高层的决心和力度，大家不必怀疑。

我猜大家可能会说，在过去这一年里，楼市利好应出尽出，可从结果来看，成效不过如此。

因此，对于房价和房地产，对于经济，大部分人还是持观望和保守态度。

实际上，要让一列时速几百公里的列车原地转向，本来就不现实，方向盘一把扭尽还更危险呢。

房价下跌的这一年，两年，我们或许感觉很漫长，但在商品房二三十年的历史中，真的谈不上久。

坐在车上的乘客，不妨多一点耐心。

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