"926" 的住宅新规对产品力快速迭代的推动力，基本算是行业共识

这份文件里，对很多产品规范做了相当大的调整

比如，建筑的立面饰面将不再计入容积率；

再比如，半计容的阳台面积上限大幅提升

这些都让产品创新在空间上的操作更加从容

如果是 160㎡的户型，阳台的面积可以较以前翻一倍建造

鼓励做多阳台、鼓励亲近自然、鼓励灵活多变的户型设计、鼓励创新……

这些调整背后，传递出的信号非常明确：房子，终究是为生活服务的

开发商们不再执着于制造房价上涨的预期，而是把精力投入到那些居住者能真实感受到的细节上

这才会出现更舒适的尺度、更便捷的动线、更愉悦的体验

回顾这两年在政策逐步优化过程中，各大开发商开始集体卷产品力的战略也是清晰可见

各种产品创新里最受欢迎的莫过于 " 送面积 "

比如全屋飘窗、空中庭院、私享电梯厅……

还有很多人性化的定制空间也被作为产品亮点大量开发

比如储藏室、家政间、工作阳台等等

但如果你仔细看看现在这些好评如潮、被称为产品力革新的设计点

再回顾一下 10 年前、甚至 20 年前的住宅设计

你就会发现，这些所谓的产品创意，其实都是 " 老江湖 "

只是后来因为规范逐渐收紧，这批 " 神来之笔 " 才渐渐退出市场

今天顺着这条送面积这根线，我们这次就一起回顾当初的那些 " 伟大创新 "

看完，估计你也会和我一样，忍不住感慨：

以前的业主，吃得真好

01、偷面积也分好用与否

赠送面积的大小会直接影响到得房率，也就影响了一套房的最真实的 " 居住空间 "

所以赠送面积越大，在出售的时候吸引力越大

但是，有些面积，送了不如不送

比如过窄、过高的飘窗，最后只能用来堆杂物

再说眼下得房率最高、" 偷面积 " 偷得最狠的方式—四代宅

悬挑的空中花园，面积几乎和客厅一样大；但也一直被吐槽受天气影响特别大，不好用

但你知道吗？

这种大面积送空中花园的做法，早就出现过，甚至比现在的四代宅更实用

这就是 2010 年前后最流行的 "N+1" 带空中花园户型

比如 2009 年金地未未来这个经典设计，空中露台比客厅还大

由于整个空间没有悬挑突出建筑主体，结构也更安全

这样的赠送花园，后续改造难度低，砌面墙就能创造一个标准居室

就算单纯作为露台使用，抗风雨能力也明显强于现在外挑过大的四代宅露台

隐私性也更好，不用担心和邻居突然间的尴尬对视

这样的空间在 2015 年后变得少见的原因主要还是政策收紧

比如在上海，超过 8㎡以上的阳台就得全部计入面积；此后上海阳台的面积基本都不会超过这个数值

直到上周五（9 月 26 日）新规出来才有所改变

参考一下其他更早放开面积约束的城市

你会发现，这种不挑出主体结构的空中花园（空中院馆）正在回归

图源：仁和春天置业

成都仁恒春天 · 29 号院的空中院馆内收在整体户型当中，将半室外的清新空气和景观都带入了客厅

深入整个户型，绿意越发能惠及生活

除了室内的阳台或是飘窗，室外 " 公摊 " 变成 " 私享 " 也是一个非常好用的赠送空间

业主会有种公摊的钱也算是花在自己身上的欣慰感

之前有些设计真就把公摊压缩到了极致

比如两梯两户无前室设计

电梯厅、楼梯前室全部被私享，作为私人玄关或开放式阳台使用，得房率极高

不过相比于前面的设计，这个户型创新算是遗珠，几乎无回归可能性

因为消防规定出于安全考虑，对疏散出口的连通性做出了更高要求

要求两个疏散通道必须通过公共区域相连

02 、大层高才是住宅的隐奢产品

层高其实一直是那个容易被忽略的住宅 " 短板 "

普遍维持在 2.8 米，最高也不过 3 米左右，勉强够用，却难言舒适

反观别墅类产品，层高往往从 3.3 米起步；部分复式或挑空厅设计，甚至能做到 4 米以上

之前的大层高设计也确实只停留在别墅圈子里，所以总让人感觉大层高设计仿佛消失在市场上一样

但，最近大层高设计正悄然下沉到普通高层住宅中

大层高为何如此重要？

首先，是视觉与体感的双重舒适

改善型户型若仍停留在低层高阶段，很难称得上真正 " 改善 "，就算面积再大，始终有点压迫感

但现在有了一些个案，开始着重拉大层高

比如长沙的青熙中心，高层产品做到了 3.6 米层高 + 大横厅设计

初看或许不觉得惊艳，但若我们将层高压缩回 3 米

同样的面积下，垂直尺度带来的压抑感立刻显现

空间的气度，往往就藏在这几十公分的差距里

其次，大层高真正打开了立体收纳的可能性

这一点对中小户型其实更为重要，如今流行通顶衣柜、整墙收纳系统，本质上都是在 " 向上要空间 "

但如果层高受限，所谓垂直收纳，天花板依旧很低

图源：住范儿 - 真实人家

但是当层高达到 3.5 米甚至 3.6 米，整个户型的使用逻辑都将发生质变

比如联发项目在 3.5 米层高下的场景创新

局部地台搭建、爬架书屋、松弛感满满的上下铺……

联发垂直收纳系统示意图

空间的想象力，终究需要真实的物理尺度来支撑

以后买房可真的不能只看平面户型图了，剖面也得默认被放到产品说明书里

其实大层高并非新事物，为何如今变得愈发重要？

归根结底，是需求端发生了根本变化

2012 年版《住宅设计规范》中，层高 " 宜为 2.8 米 "

这一标准既出于经济性考量，也契合了开发商控制成本的需要；于是，2.8 米成为行业默认值

但近年来，随着中央空调、地暖逐渐普及，2.8 米层高完成装修后，净高仅剩 2.5 米左右

不仅感觉压抑，空气流通效率也大幅下降

人们对居住品质的追求，正在倒逼层高回归理性、回归 " 好用 "

转机出现在 2022 年

新版《住宅项目规范》征求意见稿中，已将层高底线调整为 3 米

至于在 3 米之上，开发商愿意做到多少，则取决于其产品决心与创新能力

层高，这个曾经被妥协的指标，正在重新成为好房子的重要标尺

03、这些 " 消失的宝藏空间 " 才是真的懂生活

不知道还有多少人记得，大概在 2010 年左右，哪怕是 80㎡小户型，也常常能看到一个如今近乎绝迹的空间—独立储藏室

户型再紧凑，总能挤出 1-2 平米，专门收纳换季电器、行李箱、孩子的旧玩具

那些 " 用不着又舍不得扔 " 的大件杂物有了去处，整个家自然显得整洁清爽

那时候的户型，似乎更懂得真实的生活需要 " 藏与露 " 的平衡

同样令人怀念的，还有明确规划的家政间

万科当年在这块做得尤其成熟

与之配套的，往往还有工作阳台

其包含了带搓衣板的洗手池、专门的拖把池、合理的清洁工具储物柜……

这些看似不起眼的设置，对小户型来说性价比极高，让家务活有了踏实落地的空间

那为什么这些实用的设计，后来渐渐消失了？

首要原因是面积计算规则的收紧 ,还是阳台半计容的面积限制

其次，是实打实的成本问题

独立储藏间需要多砌墙体，家政间更要布置独立的上下水系统

限价背景下，这些 " 看不见 " 的投入，往往会被优先砍掉

此外，科技和生活方式的变迁也不可忽视

扫地机器人、洗碗机等智能家电的普及，以及开发商精装交付时已成标配的整体收纳系统，都在一定程度上减少了对传统家政空间的需求

    招商序入户整体收纳系统

但真正经历过居家、家务生活的人都会明白

再智能的电器，也替代不了一个专属于家务的独立空间

它不是面积的简单堆砌，而是对生活动线、功能分区的尊重

04、凹窗曾是厨房的 " 神来之笔 "

不知道你注意到没有，之前的厨房都有一个窄长的窗户

高度不大，刚好能卡在上方吊柜和料理台面之间

这就是厨房凹窗

在保障操作台面充足采光的同时，丝毫不影响上方的完整收纳

更能为潮湿的用水空间提供难得的通风换气条件

堪称小空间里的效率大师

而今，这个实用性设计很难再见到的原因有两点

第一，" 住宅立面的公建化 " 趋势

以上海为代表，新建住宅普遍追求简洁、平整，所以大面积的玻璃幕墙越来越常见

比如保利世博天悦，采用的整体幕墙系统才实现了如此开阔的景观视野

功能性的厨房凹窗因会打破立面的整体感，现下不得不为 " 颜值 " 让路

第二，节能设计标准的制约

这种窄长窗由于窗框所占比例较大，其保温隔热性能天然存在短板，被视为高耗能构件

在节能减排的硬性要求下，开发商自然会减少使用

加之这种非标窗型大多需要定制，成本高，进一步降低了它在住宅项目中的规模化建造可行性

一个兼具采光、收纳、通风的巧思，最终在立面审美和节能规范的双重压力下，渐渐退出了历史舞台

现在仅能在少数低多层住宅、别墅、叠墅的北边厨房才能看见了

不得不令人感慨

05、1.5 卫设计 & 入户卫生间的超常实用性

在回顾过去那些伟大的创新时，有一个空间我愿意称之为实用之王— 1.5 卫设计

它指的是在保留一个完整卫生间的基础上，增设一个仅包含马桶与洗手台的 " 半卫 "

别看只多了 0.5，实际体验的提升却真的不小

半卫设计针对不同户型，优点也不相同

对小户型来说，在有限面积内多出一个如厕功能区

华发公园首府户型图

可以极大缓解早晚高峰期的使用冲突

还可避免了因频繁洗浴，导致整个卫生间长期潮湿难打理的问题

对改善型大户型来说，半卫可专用于待客

既维护了家庭成员的隐私，也降低了一个完整卫生间的建造成本

例如成都花样年，就曾通过此类设计，巧妙平衡了空间效率与居住尊严

成都花样年户型图

既然如此好用，为什么 1.5 卫在国内一直不温不火？

这一设计最初源于美国，旨在解决主卧隐私问题；后来在日本、东南亚的小户型中流行，用于缓解多代同堂的如厕压力

但它始终未能成为主流，核心原因在于成本制约

两套独立的排水系统，意味着更多的管道、更复杂的施工，以及更大的防水面积

这一切都指向更高的开发成本

所以能经常看见只有一个卫生间的小三房设计

之前也有朋友在留言区吐槽，三个卧室，一个卫生间，真的很难用

而今天，我们重新讨论 1.5 卫，其实反映出住宅设计正在回归 " 真实生活场景 "

当人们越来越重视隐私、健康与效率，这类曾被成本压倒的人性化设计很有可能将会迎来它的复兴时刻

另一种值得关注的卫生间相关设计—— " 入户门接卫生间 " 的动线

疫情之后，人们对 " 回家先洗手 " 的需求显著提升

而像金地嘉悦湾这样，将半卫设置在玄关附近，实现 " 进门即净手 "

无疑切中了健康生活的隐性刚需

但这个设计不流行，还是碍于户型设计中优先客餐厅体验的要求

大多数户型还是普遍将入户空间让渡给视野更开阔的客餐厅

06、海纳生活冗余的地下室赠送仓库

在过往的住宅设计中还存在这么一个空间，真的很有生活感

利用地下车库那些无法划定为车位的边边角角，或是设备用房上方的闲置夹层，为业主打造出独立的私家仓库

家里那些占地儿却使用频率很低的大件就可以收纳于此

然而，这样的贴心设计在过去几年的限价背景下曾一度淡出市场

原因很现实

哪怕只是改造边角空间，也需要额外的墙体建造、照明通风、安防监控、消防安全等投入

在 " 活下去 " 成为首要目标的限价阶段，此类提升体验但难以显性溢价的 " 隐形价值点 " 自然被大量舍弃

如今，我们之所以能在部分改善型项目中重新看到它的回归

也是因为居住价值成为强调核心

宝华紫薇花园地下储藏间实景图

例如宝华紫薇花园那样不仅增加地下仓库，还做得明亮整洁、甚至配有定制门牌

当价格限制有所松动，开发商开始从单纯的 " 成本控制 " 转向 " 价值竞争 "

自然会绞尽脑汁通过提供更多附加服务来赢得客户

这样的设计也会越来越多

看到这里，不知道你发现没有

那些曾经的伟大创新，之所以能穿越时间，得到认可

是因为他们都有一个共同的特征：

总能精准回应生活中那些具体而微的困扰

那些曾因成本限制或规范收紧而暂时隐退的巧思，其实从未被真正遗忘

更像是在等待市场与需求的再次同频

如今，当住宅逐渐褪去金融属性，回归承载日常与情感的本来角色

在当下产品力为王的时代，人们越来越愿意为真切的生活体验与更从容的居住感受付费

当 " 家 " 的舒适与尊严被反复提及，加之政策端的利好和限制放宽

这些经典设计的回归便按下了加速键

我们始终相信

那些真正洞察生活、尊重人性的设计，终将穿越周期，重新成为市场的主流选择

以上为正文，来自有漾

这是真叫卢俊公众号的第 6254 篇原创文章