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这个秋天，张欣想打一场翻身仗。

今天，位于石景山的中海瑞文里正式开盘，西区 648 地块和东区 650 地块，共推出 417 套房。

它定位为刚需社区，主力户型为 90 平米、110 平米和 131 平米，预售价 7.05 万 -7.7 万元 / 平米。

这个楼盘，对于中海新城蛮重要的。

一年多来，它跨出大本营石景山，寻求突围，但忧大于喜。

一边是，石景山的中海寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境，表现一般。

另一边是，朝阳区布下三子，除了中海万吉玖序之外，中海朝阳 ONE、中海未来之境的表现差强人意。

作为中海新城的掌舵人，张欣亟需出一个爆款来鼓舞士气。否则，她要挨中海集团董事长颜建国的板子了。

无论从地段上，还是产品送面积上，中海瑞文里算是一个不错的盘——距离海淀分界线只有 2 公里。

但，它也有个让客户难以接受的问题，城市界面不佳，被一群 " 老破小 " 房子包围。

在它的南面，还有一个有好房子元素的对手——首钢长安璟悦。

一场厮杀的硬仗，已经打响。

最高房源 7.84 万元 / 平米

作为棚户区改造项目，中海瑞文里的地块并不是十分规整，东西二区之间，隔了一条西井东街。

东区面积远远大于西区，为 4.165 万平米，容积率 1.7，规划了 11 栋 5-15 层洋房加小高层，户型涵盖了所有段位。

西区占地面积只有 1.5 万平米，容积率 1.6，规划了 5 栋 8-15 层洋房加小高层，只有 90 平和 110 平户型。

中海瑞文里的最低房源诞生在西区的 5#，一栋 8 层建筑，全部为约 91 平米户型，一层 4 套房源，拟售均价为 6.94 万元 / 平米。

最高则在东区 3#，一栋 15 层高的建筑，全部户型为约 131 平米四居，14-15 层拟售均价 7.84 万元 / 平米。

它整体的预售均价，在 7.07 万至 7.7 万元 / 平之间；而首钢璟悦长安则在 6.92 万 -7.57 万元 / 平。

由于采取了洋房 + 小高层的组合，中海瑞文里的产权得房率相差较大，在 74.93% 至 81% 之间。

分楼栋看，最低产权得房率位于东区 8#，是一栋 14 层建筑，全部户型为约 110 平；最高产权得房率则在西区 4#，为一栋 8 层建筑，全部户型约 91 平米。

如果以户型来看，90 平米的产权得房率最高，平均都超过了 80% 以上；其次为 131 平米，在 77.67% 至 78.63%；最差为 110 平米，在 74.93% 至 78.12% 之间。

不突出的实际得房率

作为石景山唯二的好房子项目，中海瑞文里在面积赠送方面，尺度很大。

自去年北京市出台 " 好房子导则 " 一来，近一年时间，京城楼市南向内嵌阳台能做到进深 1.8 米的项目，其实非常有限。

但中海瑞文里就是其中之一。

不仅如此，它北向没有设备平台，也是进深 1.8 米的内嵌阳台，这在当下十分罕见。

当然，首钢璟悦长安同样拥有南北双阳台，且南向内嵌阳台的进深，同样达到了 1.8 米。

不过，它绝大多数户型在北向阳台的赠送上，尺度要弱于中海瑞文里。

以璟悦长安 133 平米和瑞文里 131 平米户型举例：

1、两者南向三面宽，客厅及主卧都有南向内嵌式阳台、会封闭，南向一个次卧送了飘窗。在面宽上，中海瑞文里多了 30 厘米，意味着赠送稍微多了点；

2、北向都是内嵌式阳台，中海瑞文里北面两个房间都有阳台，而首钢璟悦长安只在厨房设计了一个进深 1.7 米阳台，一个卧室送了侧面飘窗。

3、在侧面，两者所送的飘窗面积差异不大。

尽管赠送尺度冠绝石景山楼市，但中海瑞文里的实际得房率，却并非十分夸张。

它只有 90 平米边户，实际得房率突破了 90% 大关，其余皆在 90% 以内。

花姐测算后，其实际得房率为：1、90 平米户型在 88.4% 至 91.69%；2、110 平户型在 82.11%-85.61%；131 平米户型在 84.91%-85.96%。

楼王户型煞角多

中海瑞文里周边老旧小区众多，东区北边和东南角，均被首钢居民区包裹着，南边是一些生活配套设施；西区西侧紧挨着首师大附中苹果园附中的操场，北边因为居民区。

虽然周边的建筑高度大多数未超过 20 米，但一定程度上，还是对部分楼栋形成了遮挡。

花姐根据户型分布，做了一份选房攻略，详细如下：

1、90 平米。

分布在西区 4#、5#，东区 1#、4#、10#。其中西区 5# 紧挨首师大附中苹果园校区的操场，东区 10# 南边就是幼儿园，噪音在所难免。

该户型可优先选择的楼栋为，东区 1# 的中间单元和 4# 的中间及东单元，不过 4# 目前尚未取证；西区则可优先考虑 4# 中间及西单元。

2、110 平米。

该户型分布在西区 1-3#，以及东区 8#、9#、11# 和 2# 东边单元。

它的最佳户型位于东区 2# 东单元，视野景观比较不错，虽然正前方约 18 米为现状公建，但层高仅为 7.91 米。

其次为东区 8#，以及西区 2# 的中间和西边户；而东区 9#、11#，西区 3# 则存在较大噪音污染。

3、131 平米。

该户型全部集中在东区，位于 3#、5-7#、2# 中间及西单元。

它们几乎占据了中海瑞文里的最佳位置，自然也就最好选房。不过，由于点状式布局及周边其他老旧小区的存在，该户型也存在不少煞角。

最好的房源在 6# 中间及西边户，以及 7# 中间及东边户，前后五遮挡，采光观景最佳；其次为 2# 和 5# 中间户；3# 则存在较大的角煞，会影响采光和风水。

冬至日照遮挡较重

关于中海瑞文里的日照状况，花姐通过企业选房进行了冬至日评测，详情如下：

1、上午 10:00。东区遮挡严重的为 2# 西边户，几乎全部见不着阳光；其次为 3-5#、8# 东单元，约 10 层以下无阳光；西区受影响最大的为 1# 东单元。

2、中午 12:00。东区 2#、5#、3#，以及西区 1#，五层以下无阳光。

3、下午 16:00。东区除了 4#、1# 中间及东单元，几乎其他所有楼栋均被夕阳下的楼影遮蔽了阳光，最严重的为 3#、5#、7#；西区除了 1# 外，其余楼栋均无阳光。

花姐点评：

9 月的北京，楼市依旧低迷。

在石景山，中海瑞文里的入市，对首钢长安璟悦形成夹击之势。

关键问题在于，首钢长安璟悦在 7 月初拿证开盘之后，日子也不好过，截至目前供应 700 套，网签 141 套，成交均价 6.12 万元 / 平米，网签金额 8.76 亿元。

首钢璟悦长安的故事，已经表明市场后续乏力。

传递在中海瑞文里身上，张欣和她的团队，该怎么定价？

在通州楼市，出现了一个神奇的现象，中建运河玖院凭一己之力，吸走了一批通州客户，无论刚需，还是改善。

原因在于，它太稀缺了，因为南面那条大运河。

而中海瑞文里开盘，会是怎样的场景呢？

不过，花姐预计，它一定会按照惯例，发一张大卖的海报。