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董毅很会挑日子。

8 月 8 日，北京昌平北四村 CP01-0601-0077、0078 地块公示了总平面设计图。

这位越秀地产北方区总经理迷信玄学，喜欢穿橘色衣服，出现在土拍现场。

神奇的是，他几乎每次都是那个幸运儿。

两个月前，越秀联合北京城建、未来科学城、贝好家，以 23.95 亿元的底价拿下北四村双子座——由越秀来操盘。

在昌平，越秀和未来科学城也是老搭档了，在售的楼盘有越秀星樾和星耀未来。

北四村双子座，很小巧。

西区 0077 地块地上建面 4.22 万平方米，规划 8 栋楼、400 户；东区 0078 地块地上建面 3.93 万平方米，规划 7 栋楼、372 户。

这意味着未来两个月内，昌平楼市至少有约400套新房入市。

对于昌平楼市来说，这不是一件好事。最近一段时日，昌平利空不断。（详见《昌平楼市，跑为上策》）

1、东小口 CP02-0405-0001、0002、0005 三块 " 王炸 " 地块下线了，何时再供地，没有时间表，间接打击了市场信心。

2、8 月 1 日，昌平一口气公布了 6 宗住宅用地规划，其中朱辛庄 CP01-0801-0055 地块被广为关注，是从工业用地变性为居住用地。

3、中海未来之境开盘卖得不错，已网签 58 套，但网签价格为 6.17 万元 / 平米——和两年前开盘的大华启宸府差不多，以价换量。

包括越秀星耀未来的表现，也不尽如人意，开盘三个月网签了156套——待售 774套，单价 5.55万元 /平米。（详见《越秀猛将，竟然输了一局》）

一片乌云，笼罩在昌平楼市之上。

在此背景下，常胜将军董毅也压力山大。针对北四村双子座，他已经给出了解法。

角煞多，采光是个问题

北四村双子地块，很斜，东偏南约 45 度。

这个角度，导致它的楼栋不能按地形走，只能正南正北排布，浪费了蛮多占地面积。

1、0077 地块规划 8 栋 11-18F 洋房 + 小高层；2、0078 地块规划 7 栋 9-18F 洋房 + 小高层；都是北高南低。

由于地形原因，加上容积率高达 2.6，会导致日照受影响。

花姐先声明一下，北四村双子座都能满足大寒日2小时日照的，只是日照不够充足、角煞多。

没办法，它只能选择了点状布局。

这种点状布局，除了影响风水，还有个关键问题，楼与楼之间的间距过短。

例如：东区的 6# 和 7# 的楼体之间，最近距离只有 9.05 米，7#1 层门厅与 6# 最近只有 7.42 米；西区的 3# 和 4#，这两个数字分别是 9 米和 7.76 米。

从整体上看，北四村双子座很讲究平权，没有所谓的楼王。因为角煞太多，选房难度比较大。

是东区还是西区好？论地理位置，西区优于东区，因为后者邻京藏高速约 100 米；论楼栋空间感，东区优于西区。

三个小亮点，有玄学

北四村双子座，由北京越昌贝城置业有限公司持有，越秀、北京城建、贝好家和未来科学城，分别持股 30%、30%、20% 和 20%。

双子座只有一个主体开发，就很好统筹规划了。不像海淀朱房的臻澐和建发海晏，各干各的。即便是有血缘关系的功德寺和樾望云与和樾玉鸣，也是打得厉害。

读完北四村双子座规划图，花姐认为它至少有三大亮点：

1、大门

西区大门区域长 50 米，中间的邻里中心 9.8 米，气势直逼大门专业户建发房产，后面接一座下沉庭院；东区大门区域与之对称，不同之处在于，它把下沉庭院前置，设在邻里中心前方两侧。

万事万物讲究阴阳平衡，花姐相信，这一设计，应该正中董毅下怀。

2、车库出入口

大门与车库出入口，讲究绝对的人车分离。

按照土地出让文件，0077 地块的车库出入口可设在北面和东面，0078 地块的可设在西北东三面，但设计图纸出来后，它们被优化了，大门一端放弃了车库入口。

3、首层架空层

将首层架空层打散设置，具体分布在：东区的 1#、2#、3#、4# 和西区的 1#、2# 和 3#，且只设在楼栋首层的局部。这一做法，算是一个小创新。

五款刚需户型，北向没有设备阳台

北四村双子座，走刚需路线。

花姐推测，它分四类户型：82平米、88平米、92平米、110平米和 120平米。

1、82 平米分布在：西区 1# 和 8# 的两个端户、4# 西端户；东区 2# 两个端户、7#、6# 东端户；共计约95套；

2、88 平米分布在：西区 5#、6#、7# 和 8# 的中间户、4# 东端户；东区 4# 中间四户、5# 和 6# 的东单元西户；共计约150套；

3、92 平米分布在：西区 6# 和 7# 的端户，东区的 5#、6# 西单元；共计约99套；

4、110 平米分布在：西区 1#、2#、3# 的西边三户，东区的 1#、2#、3#；共计约380套；

5、120 平米分布在 2# 和 3# 的东端户；共计约36户。

它的赠送情况如何？拿西区 5# 来举例。更多户型分析，加花姐微信 louhuar007。

中间户为 88 平米、南向三面宽，内嵌式阳台进深约 1.2 米，实际得房率约 86%；

端户为 82 平米户型，南向两面宽，内嵌式阳台进深约 1.8 米，边上有一圈 L 型飘窗，实际得房率 94%。

这些户型的赠送面积并不大，主要是 " 内嵌式阳台 + 飘窗 " 组合，没有挑空阳台，也没有设备阳台，北面完全没有赠送——和中海未来之镜相似。

花姐大胆推测，昌平楼市对设置北向设备平台，收紧了。

最后，花姐送出一个彩蛋：

8 月 9 日，北京将发布楼市新政，核心内容是：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

简单来说，五环外商品住宅松绑了。