给大家一句劝告：不要去增城买小户型，不要在老黄埔买大户型！

前半句，二娃就不解释了，懂得都懂！

不懂的 ...... 可以在评论区问我。

至于后半句嘛，那就是最近二娃跑市场，跑老黄埔楼盘，跑出来的真知灼见了！

而起因，源自一个开发商朋友找我诉苦。

记得前不久的某一天，对方跟我说：" 二娃，老黄埔的大户型咋就这么难卖啊？我们小户型都快卖断货了，大户型动都不咋动，卖了一年了，也没有卖掉几套，除了降价，你还有啥建议不？"

对此，我只回了他一句话：我建议，不要规划大户型！

看到这里，你是不是也在疑惑：为啥不要规划大户型啊？老黄埔卖大户型不好吗？

哈哈哈，其实不是老黄埔卖大户型不好，而是老黄埔大户型卖不好！

那说到大户型，我们首选要明确一个信息：多大的户型，才算大户型呢？

100㎡-120㎡算吗？应该算不上吧？

120㎡-140㎡算吗？好像挺勉强的！

反正在我这里，我觉得起码要大于 140㎡才算得上是大户型，毕竟，广州豪宅线都调到 140㎡了，超过 140㎡的税费都更高！

那么，老黄埔大户型到底卖得如何呢？

下面，我不妨来看一看各个楼盘的网签数据！（因为网签数据比较敏感，为了让文章活下来，二娃就不点名了，大家凭借本事猜吧 ......）

A 楼盘：去年网签 237 套房子，但超过 140㎡的户型，只卖了 3 套，占比仅 1.2%。

而 2025 年呢，至今网签了 165 套房源，140㎡以上户型，也只卖了 14 套！

对比去年来说，有明显涨幅，但整体来看，确实难卖！

B 楼盘：去年，140-180㎡的户型，看起来卖得还不错，卖了足足 66 套！但实际上，是因为整个盘销量都好，若放在全盘来看，其实大户型成交占比也是相当低了，只占总成交的 5.4%！

而今年，就更惨了！截止目前，项目总网签套数为 494 套，但 140㎡以上户型，只成交了 14 套，占比低至 2.8%。

另外，据我所知，原本该楼盘规划了 3 栋超 200㎡大户型的，因为完全卖不动，所以改了规划，目前只剩一栋大户型，慢慢卖了！

你们猜猜这是哪个盘？

C 楼盘：从上面网签数据图可以发现，该楼盘，最近 3 年以来，卖得最好的是 90-120㎡户型，其次是 70-90㎡的刚需户型，大户型去化是相对较慢的。

比如，2023 年，140㎡以上的大户型是一套没有网签，2024 年也只卖了 3 套，到了今年，也只卖了 4 套。

可想而知，大户型得有多难卖啊！

当然，剩下的这三个楼盘，也好不到哪里去。

虽然是后面出来的新盘，整体卖得都还可以，但从网签数据也能看到，大户型全都卖不动。

D 楼盘，今年网签了 274 套，但大户型只卖了 7 套，占比仅为 2.55%。

E 楼盘，今年为止，网签了 448 套，但大户型也只卖了 5 套，总占比低至 1.1%！

这就相当于，你每卖掉 100 套小户型，才能卖掉 1.1 套大户型！妈呀，这是多么痛的领悟啊！！

F 盘，今年一共网签 267 套，大户型卖了 7 套，占比高一丢丢，去到 2.6%！

你们说，这种去化速度，你是开发商，你会不头痛，不焦虑吗？

很难吧！

◆ 开发商很头痛 AI 示意图

那么，为什么会出现这样的现象呢？

其实，主要原因在于市场变化太快了！你看，万科城市之光，之前也有一栋是 170㎡的户型，结果人家卖得非常好，两下就给卖完了。

那为什么放在现在就不行了，卖不动了呢？

说到底，是广州新房供应发生了巨大的变化。以前，海珠、天河、荔湾，根本就没几个新盘可以选，即便有，价格也非常贵，不是一般人买得起的。

所以，前几年的置换人群，基本都买在近郊区域，或者是市中心边缘的地方。

但现在不一样了，海珠、天河、荔湾咔咔一顿卖地，新盘一个接一个来，有买不完的房子！

更何况，市区的新房也不是都做大户型了，也开始抢刚改客户了。400 多万就能买海珠核心地段 3 房，300 多万就能在天河东横着走，大把 3 房可以选。

到了 800 万以上，都可以直接买保利天奕 120㎡的 4 房了。除此之外，中海大境、保利天瑞、珑璟台、西派天河序都可以买到小 4 房。

你说，你老黄埔 600-700 万的大户型，谁买？人家拿着这个钱去买海珠，去买天河它不香吗？

你说是不是？

好了，就说这么多，再继续写，我就该惹麻烦了！如果大家近期想要看房，买房，记得找二娃！

风里雨里，我在等你！