睿思网讯：7 月 2 日，据上交所官网显示，创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金项目获 " 已反馈 "。该项目品种为基础设施公募 REITs-- 首次发售，原始权益人为北京电子城有限责任公司，基金管理人为创金合信基金。

上交所反馈意见围绕项目合规性、运营稳定性及估值合理性三大维度展开，重点聚焦以下问题：

1. 租赁稳定性风险：重要租户续租与园区定位存疑

关键租户续租风险：项目重要现金流提供方中国重燃、北京链家租约存在不确定性。中国重燃虽出具《续租意向函》，但需进一步说明法律效力及违约责任；北京链家仅续签 3 个月短约，需补充续约稳定性分析及行业惯例对比。

租约集中到期压力：已签约租户租约集中于 2025-2027 年到期，尽管管理人披露储备租户，但需明确储备租户行业匹配性及签约进展。

园区定位合规性：北京链家作为经纪服务企业，与项目 " 科技发展空间 " 定位存在差异，需论证其符合产业园区政策要求。

2. 原始权益人资质：持续经营能力与涉房业务受关注

财务状况恶化：原始权益人 2024 年净利润亏损 11.01 亿元，经营性现金流持续为负，需分析其持续经营能力对项目稳定性的影响。

涉房业务合规性：原始权益人涉及房地产开发业务及多起房屋买卖合同纠纷，需确认是否符合 REITs 发行条件中关于 " 非涉房主体 " 的要求。

运营管理能力：原始权益人管理的多个项目为合作运营模式，需披露自主运营项目出租率等指标，评估其独立运营能力。

3. 估值与现金流：出租率、租金增长率及成本预测存疑

出租率与租金下行风险：项目所处区域出租率、租金单价呈下降趋势，需结合历史数据及可比项目审慎评估估值假设合理性。

运营成本预测合规性：需说明成本预测是否符合产业园 REITs 审核指引中关于运营成本披露的要求。

现金流敏感性分析：需补充折现率、长期增长率等核心参数的敏感性分析，提示估值波动风险。