谁能想到，曾被誉为 " 广州公寓神话 " 的万科云城米酷，如今连 10 年前的开盘价都守不住了！

就在刚刚，有粉丝跟我爆料：

最近，万科云城米酷成交了一套建面约 23 平的南向平层，成交总价 26 万，折合单价，只剩下 1.1 万 / 平！！

图源贝壳

这是怎样惨绝人寰的故事？

要知道，2015 年前后，这个盘开盘均价就要 2 万 / 平，其中，复式均价去到 2.2 万 / 平往上，非毛坯平层稍微便宜点，但均价也在 1.7 万 / 平左右。

而现在，这套平层卖到 1.1 万 / 平，不算税费等其他成本，单裸房价已经比 10 年前少了 35%。

更别提它在市场大好那些年，同面积小小一个单间都卖出过 3.4 万 / 平的天价。

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算下来，相比高位，房价已回撤近七成。

万科云城米酷，到底怎么了？

广州公寓神话，曾 3 年卖空万套

2018 年一季度，万科云城米酷宣布正式售罄。

数据显示，从 2015 年 1 月 1 日至 2018 年 4 月 12 日，万科米酷累计网签 9440 套，网签面积 23.97 万平，销售金额超 50 亿元。

如你所见，不管是成交套数、还是销售金额，均是同期第二名的 double 级别，可谓断层式霸榜第一。

一个公寓项目，凭什么能卖那么好？两个原因：

一来，地段好。

万科云城米酷，地处天河智慧城核芯区，附近小鹏、中国移动、网易、广州广电城市服务等企业已进驻，早年住宅供应又少，最不缺的就是租房需求。

二来，得益于产品设计。

项目户型种类多，平层、复式，常见的建面约 25 平、35 平都有，小到 13 平、18 平，也有开发。

而且，做的户型可以双钥匙，可作独立分租，整个板块同产品稀缺。

这点，极大地切中了当时一些预算有限、也想跟风当兼职房东的人的要害！

据我所知，我身边不少有 " 房东梦 " 的朋友，持有少则两套，多则一层，基本绕不开万科米酷。

还记得 2019 年我们提过的 "68 套房哥 " 吗，他有 42 套公寓，选的都是这里。

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然而，时也命也。

网红盘跌回开盘价，我看得很多，但比 10 年前开盘还低 3 成的，抱歉，万科米酷，唯你而已。

1.1 万 / 平成交！这套房子，差哪了？

我调出了贝壳平台今年在万科米酷所有的成交记录。

经统计，截至 5 月 20 日，2025 年米酷在平台一共成交了 42 套，成交均价 1.61 万 / 平。

同比去年同期（成交均价 1.94 万 / 平），房价整体下滑了 17%。

即便只看年内，你也会发现，万科米酷的成交价，在明显地下坠。

体现在两点：

其一，单价低于 1.5 万 / 平的成交，越来越常见。

近两个月，1.1-1.5 万 / 平成交，单月占比可达 5-8 成。

而在年初，单套房源最低单价还维持在 1.3 万 / 平左右，低于 1.5 万 / 平的占比只有约 3 成。

时至今日，能高于 1.5 万 / 平、2 万 / 平成交的，那得是米酷顶配户型了。

其二，蟹货正在贱价走量出货。

这些低于 1.5 万 / 平的房源，都是什么类型的？

两个特点，一没有厨房（开放式厨房），二为平层、即非 loft 或复式单位。

如图所示，在今年成交的 22 套单价低于 1.5 万 / 平低价房源中，有 19 套是不设厨房的单间，占比约 86%。

而 1.1 万 / 平成交的这套房子，正是位于 C5 栋高楼层的此类 " 蟹货 " 户型。

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中介透露，这套房子之所以能卖这么便宜，户型实用功能有缺陷是其一，更重要的是，它还是蟹货中的 " 冷门货 "。

据悉，同款产品主力面积段是建面约 18 平，至于 23 平，是因为位于拐角处，面积才大了 5 平。

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但作为租客来说，这和 18 平的没啥本质区别，所以租金也抬不上来。

目前，南向建面约 18 平的平层，平均租金在 1200 元 / 月，23 平在 1200-1300 元 / 月，租金相差无几。

业主想急售，就必须一降到底，趁早出货。

好在，26 万 / 套、1.1 万 / 平的公寓，确实在当下还是吃香的，仅 2 天、带看 1 次，这套房子就卖掉了。

你猜，TA 要是挂个 1.3 万 / 平、1.4 万 / 平，短期内还卖得掉吗？

我觉得，难！毕竟，面积大、总价高是一方面，另外——

万科米酷跌的，可不只是房价…

曾经引买家尽折腰的高租金，如今也是恰如其分地 " 折腰 " 了！

中介介绍，万科米酷当前的租金情况大致是这样的——

建面约 18 平、不设开放厨房的单间，平均租金约 1200 元 / 月；

有厨房的 LOFT，平均租金约 1500-1600 元 / 月；

建面约 25 平的平层，平均租金约 1700-1800 元 / 月；

建面约 25 平的复式，平均租金约 2500 元 / 月；

最后顶配户型，建面约 35 平的复式，平均租金在 3000-3500 元 / 月（租金为平均水平，具体按户型楼层朝向计，仅供参考）。

相比高位，现在的租金水平是怎样的？

四个字，大幅缩水！

据我所知，建面约 18 平的单间，高峰期租金大约可以去到 1700-1800 元 / 月，相比之下，整体下滑约 33%；

同面积段的 LOFT，高位租金可以租到 2200 元 / 月，下滑约 31%；

另外，建面约 25 平的复式，高位租个 3500 元 / 月没毛病，如今下滑约 28%；

还有建面约 35 平，高位能租 4200 元 / 月，现在整整打了 6 折左右。

为什么万科米酷的租金，会跌得那么离谱？

我探了一圈，大概有三个原因。

1、大环境不好，大家收入都下降了。

这点大家多少能有切身感受。

即便是大厂员工，动辄两三千的月租，也到了要三思再三思的地步，你说房东一味涨价房租，还涨得动吗？

2、板块租房供应激增。

天河智慧城，现在除了万科米酷外，还有天河云商汇、联泰 YOHO 等公寓项目，以及小新塘回迁房、天河星作等住宅区。

天河云商汇，主要供应建面约 32 平和 45 平复式，一般以分租为主，32 平一层租金约 1700-1800 元 / 月；45 平一层租金 2500 元 / 月。

其实算下来房租和米酷差距不大，虽然位置没有它核心，但胜在楼龄新、有些还能望湿地公园。

如果不想住高密的公寓，小新塘回迁房和天河星作也是优选，月租 2500-5000 元 / 月都有，和室友分摊一下，租房成本也不多，最大的好处是有个正经厨房、是真的可以明火做饭。

这么一来，米酷的优势还能剩多少？

3、板块住宅房价大幅下跌。

公寓房价、租金早几年水涨船高，很主要一个因素是住宅房价过高，大家真的买不起。

比如当年板块内的天河星作，60+ 平两房 350 万，80+ 平三房 420-430 万，90+ 平三房 550 万，折合单价 5.2-5.7 万 / 平。

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相比起来，米酷三万多一平的房价，是不是显得格外人性化。

但现在不是这样了。今年的天河星作，二手房只需要 2 字头起。

说狠一点，这个楼盘房价快跟楼龄约 30+ 年的棠德花苑看齐了！

天天租房的程序员，花 200 多万，就近买套住宅、获得一点归属感，不过分吧？！

租金下降，房价自然也就没那么高了。

万科米酷，还值得入手吗？

房价掉、租金掉，但不好意思，它的租售比还是非常可观。

尤其在存款利率步入 1 时代的当下。

举个栗子。

开头说的，这套建面约 23 平的公寓，月租 1200-1300 元 / 月，总价 26 万。

首先，买房成本是 26 万 +3% 契税等税费，加起来大约是 27 万。

而全年租金是 1200 元 / 月 *12 月 =1.44 万 / 年。

算下来租售比为 1.44 万 /27 万 =5.33%！！

我想，这也是为什么万科米酷从去年开始可以在众多二手楼盘闯入成交量 TOP10 的原因（数据来源贝壳）。

最后问题来了，你认为，万科云城米酷，1.1 万 / 平起的价格香吗，还值得买入吗？评论区聊聊。

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