我们说什么样的项目算是天花板级别

应该是在各个维度上此前都达到了行业内前所未有

不管所拥有的资源还是地段之上赋予的产品能级，都代表着某种定义产品的最高水准

尤其在这个无比内卷的楼市周期

如果你问我今年看过的项目里，哪一个能够成为我心目中的天花板作品

我脑子里首先想到的是这个：和园

这个项目集齐了一个楼盘能够顶破产品力天花板的几乎所有

首先，城市绝对核心地段的绝对低密属性，容积率是城市近十年来最低的 1.01

其次，被约 1300 亩的紫琅湖环绕，约 50 米一线临湖，因此被湖、市政公园、地标建筑群、周边会展中心、美术馆、大剧院等环绕

最后，在和园的诞生之初，就受到了城市和政府的极大重视，被赋予了当下楼市新规下产品突破的期待，因此政策对灰度空间上也有极大包容

天时、地利、人和

和园这个项目，似乎一个都不缺

正是有这样的土壤，我们才期待这里能够做出怎样的产品

于是，我在一个月内前后踏上这片土地两次

第一次，我看到招商蛇口为此拿出行业内最具前瞻性的客户共创方案

第二次，我亲眼目睹当初在方案中令人兴奋地将一切几乎毫无折扣的落地

楼市此刻正在进入快速变化的时期，最近全国都炸出来很多惊艳作品

但在其中

我敢说和园，绝对算是一个诚意之作

当下楼市高端市场正在快步进入低密时代

一座城市最贵最好的产品，几乎都来自于城市核心的低密住宅

正因为这类产品的稀缺，基本都能实现很快速的去化

也因此我们不得不承认低密产品最近几年创新是很少的，当然风貌别墅另当别论

为什么我会说和园创造了行业的前所未有

本质上是因为招商蛇口拿地时候那个勇敢的决定：客户深度共创

和园选择了与用户共创的模式，因此完全颠覆了此类产品的研发逻辑

与客户共创意味着什么

意味着你邀请了一群最懂也最需要低密生活的客户，为这个项目出谋划策

他们提出的意见和要求都是可以直击产品末端居住痛点的

也就在这样和准业主的碰撞中

和园创造了一个几乎完美解决传统低密产品痛点的六边形产品

其实

传统低密产品一直在采光和私密之间，无法做出很好的平衡

想要大量采光可能要牺牲私密性，而要兼顾私密性，室内空间可能会变得压抑

但是招商蛇口在和园这个项目的处理方式，不得不说非常巧妙

我们先来看叠加产品

可以看到，首先户型的尺度感就不一样

这也是客户痛点的源头，招商蛇口如何真的去兑现

传统的叠加，入门户型面积在 200 平左右，单层分割也只有约 100 平，每个套房面积趋小

但是这样痛点能够被很好的解决，也是因为赶上了政策的好时代

招商蛇口巧妙利用当下四代宅政策对于低密产品附赠空间的放松

和园约 218 平左右的叠加产品，每层做出赠送面积大概三十多平

示意图

极大缓解了客户对于此类产品的空间需求

所以我们看到叠加产品拥有了

这样几乎毫无遮挡的打开面

将周边景观资源尽收于眼底

每个卧室都能做成独立套房

有了整体空间扩容的基础，采光面也做了最大优化

可以看到，和园的叠加产品是南北双采光的形式

不仅南侧有下沉式庭院，北侧也有采光井

因此，让地下室面积和地上一样好用

这是和园 218 平下叠的地下空间

纵向空间做到了约 6.25 米的高度

即便是在地下夹层，你也会看到采光的明亮程度，是这样的

说实话，看了这么多的叠加产品，能够在 200 平左右级别，将地下空间打造得如此实用通透的，我头一次见

你甚至能够想象得到未来业主在地下生活场景的丰富，使用率也因此大大提升

说完了尺度和采光，最难解决的私密性如何保证

接下来招商蛇口拿出的方案不得不说有点惊艳了

我看到和园这个项目拿出颠覆传统叠加的入户模式

可以说，和园将整个归家体系几乎重做了一遍

源头就是

招商蛇口首创了行业内三种叠加产品可以拥有地上地下独立归家动线的设计方案

来看这是和园地下空间的平面图

示意图

传统叠加产品，几乎从未解决如何做到每一户独立动线，每一户独梯独厅入户这个痛点

而和园因为对地下空间重新规划，以极大的成本投入，整个社区 149 户对应 149 户电梯

做到户与户之间，都是独立入户，互不干扰

地面通过北侧设计中上叠独梯入户，南侧下叠私家花园入户的规划

将终极居所的独门独院感完整呈现

不仅是叠加产品如此，在联排产品中的耳房设计

也最大化保证了户与户之间的生活私密性

接下来，层与层之间的私密问题，如何更好的解决

招商蛇口一下拿出两个解决方案

首先是层层退台的设计

而又通过环绕墙檐设计，将层与层之间的私密感进一步提升

换言之，每一层的阳台被弧形墙体环绕，中间又通过斜型墙体分割

站在阳台空间享受外部湖光天色的同时，生活又不会被他人窥视

在和园这个项目

我们算是看到了一个关于低密产品最具前瞻性的解决方案

你看，它选择了与客户深度共创，不仅仅是想尽办法解决客户的需求痛点

作为开发商，还给到了更多意料之外的惊喜

还有很多是客户想象不到的创新设计

输出行业内一个低密生活的最佳解决方案

当然，项目最为出彩的不仅仅是建筑单体的创新思考，整体的公区规划也充满着大量的惊喜

和园土地最大的天赋没有被挥霍，反而招商蛇口选择做得更多

对于项目所处的这片紫琅湖，本就是整体被城市最好的公建和公园环绕

紫琅湖整体面积连同周边绿化带面积达到了近 1900 亩

而和园一线临湖约 50 米，整个地块城湖相伴，社区仿佛生长融入在紫琅湖中，包裹感极强

未来南通大剧院、南通美术馆、国际会展中心、紫琅新天地等资源配套都将成为和园生活体系中的重要一环

等于说，一整个城市最好的湖景、最好的公园、最好的公建，都是和园的社区配套

而这仍未是终点

招商蛇口还在项目和红线和城市资源间，创造了最大程度的链接

项目首次突破了住宅规划的传统范畴

对整个红线外景观体系纳入一个价值体系作为考量，通过重新对空间整体部署，让生活融入自然

整个社区的规划理念围绕着城湖相伴、树宅相守具体落地，将土地周边城市优质的自然资源和居住空间充分渗透，实现无界交融

于是我们看到

项目红线外前场近 5000㎡景观被统一打造

和园不仅创造了南通首个红线外一体打造的开放式、沉浸式前场

还打造了五重归家景致，整体呈现出移步异景，豁然开朗的感觉

首先是门口长度约 9 米大师题字的界碑，让社区和自然的边界消融

入园后是一条由百年香樟树和太行金石材相拥的沉浸式归家林径

行走过归家林径，来到社区入口

突然有移步换景，豁然开朗的感觉

就来到了和园打造了的一千平米的落客区，以约 30 米的尺度构筑社区门头的尺度

前场空间中央处是三尊古法铜缸寓意吉祥，并围绕着艺术雕塑，打造一个环岛落客区

效果示意动图

社区门头右侧的归家大堂，两侧水流潺潺，中央乌桕在阳光下肆意伸展，形成了视觉焦点，建筑和自然和谐相拥

未来社区入口的公共部分，也会交付成为物业用房，并开放给业主使用

生活体系从地上一体化贯穿到地下车库

和园的地下车库突破了传统车库的局限，采用中央车站的设计理念，交通功能和服务功能完美融合，设置了洗车房、司机休息室等功能空间

不仅如此，自然主义的社区感还从小区延伸到外部，位于湖心岛的艺术中心

并且在社区外通往紫琅湖的景观道路尽头，有一个约 8000 平的湖心岛

效果图

对于这块景观，招商蛇口投入约 7000 万成本，将紫琅湖的 6 号景观岛打造为城市级别的艺术会客中心

因此，我们能够在和园看到低密产品呈现出的生活场景

既创造了高端产品的私密隐世生活，又让它隐世而不避世，便捷高效的享有城市最好的公共资源

这些都构筑了和园塑造的从室内到室外完整的生活方式体系

这背后也是一个城市中心低密生活该有的样子

使得和园除了在室内具备比较好的体感，整体社区配套依然能够给到业主很好的生活感受

我在和园实景示范区整整逛了一个下午，尽量想要为各位还原这个项目的所有细节

但当我回过头来一看，发现还有太多太多没说完

个人最大的感受是，当你走进和园的社区，很微妙的体感是

开发商将生态自然的原生感在社区的每个细节和场景里呈现

一切都是如此的不着痕迹

有时候你甚至不知道，自己到底是身处一个中央森林公园里，还是项目的园林景观中

这样的举重若轻背后，当然是招商蛇口为此付出的代价

安缦品牌之所以是全球最贵的酒店，背后大概也有异曲同工之妙

和园当初设计之初就以安缦酒店为范本

因此项目最大的风格也就是安缦创造的隐奢感

为了将这种风格更好的呈现，不着痕迹的融入景观体系

招商蛇口从选材上，可谓是大费周章

安缦酒店之所以能够成为全球富人的避世天堂，就在于它营造出了一种自然宁静的生活体感，成为受众人追捧的度假天堂

于是，和园在植被、树种、石材、木材都力求挑选最合适的，尽量选用在触感和色彩上都更贴近自然本质的原材

比如社区内外的香樟树

树龄预设百年甚至以上，团队辗转无锡、江阴、宣城、广德、长兴、湖州、苏州七城

丈量过 327 株香樟树的冠幅、树径、树形之后，最后才锁定出 20 余棵种植在社区入口林径两侧

不仅业主在入住时就能感受到香樟树的浓密林荫

近看，树木本身枝干遒劲的线条也和建筑自然融合

接着当我低头往下看

即便是树木下的这片土地也被打造成为一幅自然画卷

有香樟树的拔地而起，也有杂木小苗的自由生长，原石错落其间，苔藓肆意蔓延

在两侧堆坡使用的太行金石材上，整体自然纹理之外

还蔓延着苔藓，搭配杂木小树自然生长，仿佛误入原始森林秘境的感觉

不仅植被如此，石材也是

来看这面景墙

远看似乎看不出门道

近看你会发现这一片景墙的下端都是由太行金石材拼缝而成

而为了让这种拼缝更加的自然原生

和园挑选了 100 多块大块石材，经过工厂多轮的预拼，达到最自然的效果后

再做好编号，一块块运来现场拼接

石材上的纹理是匠人手工劈凿，同时预留给藤蔓生长的石缝

招商蛇口几乎用这样费力的方式打造了和园的一切

他们从全世界各地挑选出有时间沉淀感的材质

将自然生态的原生感在景观体系的处处细节中塑造和统一

整个社区，从入口开始，不管是车行还是步行，都有一种置身于原始山林中的怡然感受

而作为对标安缦酒店风格的低密产品，最重要的符号还有一个，叫做植入在地文化符号

这件事也被招商蛇口放在重要位置

精心定制了和园社区的专属标识：紫藤花

紫藤花符号源自南通近代实业家张謇故居，象征家族血脉绵延不息

也作为空间印记贯穿了整个社区

并通过比如南通非遗藤编、色织土布等工艺，将南通文化提炼成为符号，细腻地呈现在公区的各处

我们说，一座城市最好的房子一定是能够传承下去的

因此

这一次和园不仅将高端酒店的隐奢感在产品内体系化呈现

也将南通的城市文化底蕴，通过居住空间本身，传承到未来的时间长河里

透过这个项目

相信各位可以感受到招商蛇口今年在产品端的强势

一个人强势的背后其实更多的动因来自于责任感和使命，一个品牌，也是如此

在设计之初我就和招商蛇口聊过这个项目

当初被它开创先河的理念打动，如今这个项目在当地的高端市场取得了巨大的反响

说这个项目是南通近十年来楼市里最成功的一个案例也不为过

招商蛇口用和园这个产品在南通市场打出一场漂亮的逆风局

一个标杆产品的横空出世，从来都不是单方力量能够促成

背后有几股力量的推动，缺一不可

1、招商蛇口面对集团和南通近十年未有过的纯墅低密产品的绝对重视以及 all in 投入  

2、整个项目各部门职能壁垒打通，并通过用户共创研发模式赋予产品独有的单盘人格

3、这个时代客户对于好房子的追求，顶层政策对于好房子的意志，以及招商蛇口作为央企坚定不移地执行

关于如何更好的交付属于这个时代的好房子

这是属于这个时代的命题，这个命题每家房企都在试图解答

在和园这个项目我们看到了

时代的助推 + 政策的鼓励 + 客户的需求 + 开发商的追求

或许，这才是这个时代下关于好房子最大的趋势胜利

（PS：非特殊标注，文中均为实景图）

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第 6099 篇原创文章

免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025 年 5 月