太盟、腾讯、京东接盘有何玄机？

王健林又又又要卖万达资产了，这次涉及的交易金额高达 500 亿！需要一口气出手 48 座商场。而买家则是腾讯、京东等互联网巨头。

耐人寻味的是，这是万达在去年 3 月底引入太盟集团等投资人 600 亿元投资后，再次进行资产出售。据《新京报》的报道，这次万达资产包的收购主体有太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达、阳光人寿保险等，这些企业通过合营企业收购大连万达直接或间接持有的 48 家目标公司的 100% 股权。

这次出售的 48 家万达广场不仅有位于北京、上海、广州、成都等一、二线城市的资产，也有不少三线城市的项目。业内人士表示，这样的搭配，呈现出典型的 " 肥瘦搭配 " 特征。

曾经把一个亿当作小目标，如今卖地自保，王健林几乎成了中国 " 首负 "，一时间冲上了热搜。

曾经的万达广场在全国有 473 座，持有物业面积规模位居全球第一。如今自营的商业体将不满 100 座，而且还在不断打包出售，令人唏嘘不已。

昔日的中国首富王健林如何会变得需要 " 卖地求生 "？腾讯和京东等互联网大佬为何又会成为万达资产最大的卖家？面对天文数字的债务危机，老王到底是在混日子还是想绝地求生？

从中国首富到 " 负债累累 "

卖资产过日子，王健林其实早在 2017 年就开始操作了。那一年，万达一口气卖掉了 13 个文旅城和 77 家酒店，2023 年则开始甩卖万达广场。今年这一批被出售的万达广场，则是妥妥的优质资产。值得注意的是，这些资产的平均售价已经比 2021 年的峰值缩水了近 40%，王健林为了快速回血，不得不接受折价，打造所谓地产轻资产模式。

万达所谓的 " 轻资产 "，主要是通过卖产权而留运营权的模式，万达只保留了 5% 到 8% 的管理费分成，而且核心资产在不断流失。万达也从原来的是买楼赚钱，变成了帮别人管楼赚点辛苦钱。

有金融业内人士表示，万达的这番操作其实就是一场资本 " 化债 "。万达把这些资产作价 500 亿卖给了一个由太盟、腾讯、京东系等组合的财团，其中财团除了自有出资和募集保险资金外，还需要向银行贷款 300 亿。抵押物还是这 48 座万达广场，由太盟出面进行并购，提前锁定优质资产，" 原本即将在万达面临不良的资产，转而完成对太盟的新增贷款。"

而这 300 亿贷款，预估银行最多收 3% 的利息，只要收回的资产运营年化收益能超过银行贷款利息，股东就应该有盈利空间。之后这些项目再反手转包给万达来管理，万达本来就在做管理，只是直接回报减少了，但业务也算稳定，而且降低了资产和负债，抛掉了负担，也挺好。

那么，曾经在全国遍地开花的万达，是如何滑落到这番地步的？

首先是原有模式在大环境下的必然结果，从 2021 年开始，中国地产行业进入了下行期，万达作为头部房企，必然首当其冲，万达的财报显示，每个万达广场投资都在 20 亿以上，其中 70% 要靠贷款，导致 2024 年整个集团负债超过 3000 亿，但手上现金只有一两百亿，几乎每个月都面临着大额还贷的压力。

2018 年的一次采访里，有女记者曾经提问王健林为何会成为 " 首负 "？当时老王怒怼记者啥都不懂，他解释到地产公司的负债率和预售款有关，所以当时万达的资产应该有 6900 多亿，资产远大于负债，怎么能说是首负呢？据联商网的数据，今年万达明确要开业的万达广场仅 14 座，新建商场数量减少，如果记者现在再问这个问题，王健林也没底气用预售款来回怼了。

万达的第二个失误更多是战略上的，即多元化扩张失败，包括文旅投资、影视投资等，投入总额超过千亿，但经营状况都不理想。曾经豪言要超过迪士尼的万达乐园。在 2017 年无奈一次性以 63.2 亿元的价格将四个主题乐园出售给融创中国。另一大板块万达影业顶着 " 院线第一股 " 的头衔，虽然在 2024 年已经转让了大部分股权给儒意投资，但业绩依旧持续下滑，去年亏损超 9 亿元，公司最核心的观影业务毛利率由正转负。

最后一个就是为了上市，签了众多对赌协议，比如 2024 年珠海万达商管上市失败，触发了 380 亿的回购条款。苏宁、融创等企业在追讨债务，导致很多资产被冻结。

有评论指出，即使这次 500 亿顺利到账，还不能完全覆盖到期债务，如今的万达还有很多仲裁纠纷需要解决。另一重危机是万达的品牌资产从此以后也会快速贬值。业主可能会降低运营标准，管理费用的溢价权也在流失。

腾讯、京东来救场？

这次赶来接盘万达资产的不仅有太盟投资、阳光人寿这样的大型投资机构。京东和腾讯这样的互联网巨头也参与其中不禁让人遐想。

其实，腾讯本来就是万达的老朋友。2014 年，王健林就曾引入腾讯、百度，三巨头宣布共同出资成立万达电子商务公司，但在第一期 50 亿元资金烧光后，该公司就草草收场。

有人说王健林花 50 亿交了一个学费，但收获了马化腾这个朋友。2024 年，儒意投资接手了万达投资 49% 股权，背后或多或少也有腾讯的影子。十多年来，腾讯在北京、上海、成都、广州拿地建起了办公大楼，均位于中心城区。2024 年 1 月，马化腾又霸气出手 64.2 亿，在北京海淀拿地。所以腾讯也绝非没有地产基因，也绝非不是跨界。

面对万达的资产，腾讯和京东为何会毫不犹豫地出手？答案就在数据二字。

消息显示，腾讯计划投入 120 亿元接入智慧零售系统，用微信支付、AI 客流分析，将万达广场年 60 亿客流转为私域流量。京东也会瞄准线下场景，计划开设京东之家体验店，抢占新零售入口。

万达广场背后庞大的消费数据，正是腾讯和京东对抗阿里、拼多多的关键筹码。万达广场年客流量超 60 亿人次，也是一个不小的数据量。腾讯、京东近年线下布局加速，2024 年京东健康单品类营收破 271 亿，急需线下场景反哺线上。

在这个流量为王的时代，万达广场有希望成为一座互联网电商的数据矿场，而腾讯、京东盯上的是一二线项目的数字化改造潜力。新的万达广场可以靠腾讯数字化改造，京东零售整合做增量。

此次收购，可以让腾讯的数字化能力加上万达的商业场景。京东的物流和零售业务更可以嵌入到万达广场内，打造线上线下一体化的消费闭环。

在线下零售领域，京东的业态和万达的现有商业体的融合度则更高，目前京东的 MALL 单店已经在一线和省会城市布局。部分大体量门店还引入了京东汽车、京东运动、京东酒行等业态，形式上和万达这样的综合商业体很有契合度。

输在大胆，赢在底线

过去几十年，中国地产圈盛行高杠杆、高负债的疯狂扩张模式，地产商不断举债扩大规模，只为在土地红利时代中拔得头筹。然而，时过境迁，现在的地产进入到降杠杆、趋避风险的新阶段。万达能做的好像只有不断延迟债务危机。

王健林选择断臂求生，一次次出售曾经引以为傲的商业帝国，显然有一些悲情色彩，因为他一手打造的商业版图，正在一步一步脱离自己的掌控。但准确地说，其实是理性的，在债务危机威胁的情况下，及时止损，或许是最明智的选择。

看到王健林的现状，不禁让人想起了这几年好几个曾经风光无限，至今已经沦为老赖的地产大佬。

相比他们，王健林的选择是壮士断腕，坚守国内市场。从当年王健林毅然离开中国足球，说明老王还是一个有底线思维的人。做企业，万达起码也做到了三条：不跑路、不赖账、不坑员工。虽然无论是签上市对赌协议还是进军文旅行业，都有些拍脑袋和胆子太大了，但相比 " 皮带哥 " 之流的做假账的贪婪，王健林的愿赌服输多少还展现了一些国内企业家的底线思维。

还有分析指出，在县城等下沉市场，万达广场依然属于顶流。据赢商网统计，截至 2024 年年中，万达广场在全国百强县布局了近 30 个项目，数量绝对第一，远超主打县城商业体的竞争对手。相比一二线城市，县城商业体的运营成本低，即使租金回报率不算高，只要选址得当还是有望成为稳定的盈利点。同时，县城里的万达广场，不少属于标志性商业项目，更容易拿到资源支持，长期运营的价值更高。

从 1 亿小目标到卖楼还债，王健林的跌宕人生折射出中国地产黄金时代的终结。在这场关乎企业生死存亡的突围战中，王健林通过资本市场的辗转腾挪，获得了片刻的喘息，多少也给自己赢回了一点尊严。

参考资料

1、热搜爆了，王健林又有大麻烦了？公司研究院

2、王健林 " 断腕 "，48 座万达广场将易主，财联社

3、县城的万达广场，王健林才舍不得卖，源 insight

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