地产不热，家居遇冷，卖场折戟。

鲸商 ( ID：bizwhale ) 原创

  作者 | 三轮  

曾经的线下家具大佬红星美凯龙，在 5 月 13 日晚间发布公告，披露董事兼总经理车建兴被云南省监察委员会立案调查并实施留置措施。

此前，红星美凯龙前高管高爽因在红星美凯龙任执行总裁期间涉嫌职务侵占而被判刑。

可见，红星美凯龙近两年实为热锅上的蚂蚁。这点还体现其财报中，连续的亏损让其不堪重负。而曾经风光无限的家具大卖场，除了红星美凯龙，还有居然智家。

现在二者的日子都不算好过，而为何会走到如今地步，也值得细细探究。

红星美凯龙" 内部 " 动荡

在车建新被留置之前，其就在今年 2 月，已经经历了行政处罚。财政部发布《财会监督检查公告》（以下简称《公告》），红星美凯龙因对所属两家子公司资产会计核算错误，车建新被牵涉进财务问题中。

上述《公告》称，红星美凯龙将部分不符合投资性房地产确认条件的资产错误地确认为投资性房地产。这导致 2022 年合并财务报表层面多计投资性房地产 24.75 亿元、递延所得税负债 4.06 亿元、年初未分配利润 14.26 亿元、所得税费用 5615.56 万元、公允价值变动损益 2.25 亿元，同时少计固定资产 8.52 亿元、累计折旧 4.06 亿元、主营业务成本 2886.52 万元。

对此，财政部依据《中华人民共和国会计法》，对红星美凯龙罚款 5 万元，对公司原负责人车建兴罚款 2 万元，原主管会计工作负责人席世昌罚款 1 万元。

事实上，在车建兴此次被留置前，红星美凯龙已有高管领刑受罚。

2021 年，红星美凯龙控股集团在某项目推进过程中，高管高爽利用职务之便想吃 3% 的回扣。其通过虚增服务费侵占该公司 349.3 万元，最终被判职务侵占罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金 20 万元。案发后，高爽认罪认罚，全额退赔公司经济损失。

不少网友评价，红星美凯龙内部腐败问题严重，甚至有江河日下的态势。

但把时间拉回二十多年前，红星美凯龙是另一番风貌。早年间，1986 年车建新用 600 元启动资金创立的家具作坊。起步时，车建新学沃尔玛搞全国连锁。2008 年外资家居巨头百安居被逼得退出中国，国内同行也被他压着打。

2012 年，红星成功进入米兰国际家具展。作为首家进入的中国企业，它的国际影响力可见一斑。3 年后港股上市，5 年后 A 股上市。

巅峰时期红星在全国开了 476 家商场，光收租一年就能进账 80 亿。  2018 年他在上海盖了个 30 万平米的 " 全球最大智能家居商场 "，

转折点也在 2018 年。

彼时这时 70% 的负债率，已经拉起了警戒线。媒体都已经嗅到了危险，可车建新丝毫不在意，还自信心爆棚地说道：" 我们不是急于扩张，如果再早些进入房地产市场，红星早就实现千亿目标了。"

2020 年，房地产业突然爆冷。没有察觉的车建新，反手花 47 亿接手了金科股份。谁知这只烫手的山芋只值 7.6 亿，成为接盘侠后，红星瞬间损失 40 亿。

根据 Wind 数据显示，2020 年末，红星的总资产达到了最高值 2678.62 亿元。

看似光鲜的数据背后是可怕的债务，负债值也达到了新高 1966.02 亿元，负债率也更是超过了 73.4%。

这时，车建新才意识到自己选择的疯狂扩张是错的。他急于找到止血方式，开始卖掉大量股份，还关停了大量门店。

阿里在这期间，拿下了红星超过 13.7% 的股份，晋升为第二大股东。双方虽有合作意向，但在实际操作中，未能打破线上线下之间的壁垒，无法实现会员、商品、支付等方面的有效打通，也未能构建起线上线下融合的一体化消费场景，导致流量难以转化为实际销售，最终的结果也不尽人意。

次年，车建新又把红星地产的 70% 股份卖给了远洋集团和远洋资本，退出了地产行业。

有众多网友评价红星美凯龙，" 这就是业务不专注的下场。" 不过，从红星美凯龙近两年的财报中，也能窥得一二。

传统家居卖场都惨遭 " 滑铁卢 "

财报数据显示，在 2023 年、2024 年，红星美凯龙分别实现营业收入 115.15 亿元、78.21 亿元，分别同比下滑 18.55% 和 32.08%；同期归母净利润均为负，分别亏损 22.16 亿元与 29.83 亿元，累计亏损近 52 亿元。

从具体业务来看，其自营及租赁收入是美凯龙主要收入来源，2024 年该业务实现约 53.6 亿元营收，占总营收近七成。该部分收入较上年减少 21%，毛利率减少 5.1 个百分点。

红星美凯龙介绍，2024 年仍在正常运营的自营商场 ( 包含联营、合营 ) 的平均实际单位经营收入为 63.63 元 / 平方米 / 月，相比 2023 年的平均实际单位经营收入 77.58 元 / 平方米 / 月有所下降。公司对此表示，主要是受总体经济环境波动影响，商场出租率阶段性下滑，为了支持商户持续经营，稳商留商优惠增加所致。

与此同时，红星美凯龙的线下门店数量也在进一步萎缩。截至 2024 年 12 月 31 日，红星美凯龙在全国范围内尚有 77 家自营商场、257 家委管商场、7 家战略合作经营商场。

进入 2025 年，红星美凯龙的业绩依然在下滑。根据其日前发布的 2025 年一季报数据，营业收入同比下滑 23.49%，归母净利润亏损较上年同期扩大至 5.13 亿元。

并且，在 2025 年一季度，红星美凯龙自营商场减少 1 家，委管商场减少 10 家，特许经营方式授权的项目减少 4 家，家具建材店 / 产业街减少 15 家。

再看红星美凯龙的竞对 " 居然智家 "，似乎也步履维艰。截止 2024 年年底，居然智家居然智家则在国内 30 个省、区、市及海外经营 407 家家居卖场，包含 83 家直营卖场及 324 家加盟卖场。

其在 2024 年年报中表示，营业收入约 129.65 亿元，小幅下跌；归母净利润约 7.69 亿元，同比下降超四成。公司披露，直营家居卖场单位面积经营收入增长率为 -14.61%。

在年报中，居然智家介绍，房地产市场整体仍呈现调整态势，使得建材家居市场有效需求相对不足，行业加速出清。根据中国建材流通协会数据，2024 年全国规模以上建材家居卖场累计销售额为 1.49 万亿元，同比下降 3.85%，中国城镇建材家居市场饱和度预警指数为 126.31，全国建材家居市场整体仍处于饱和状态。

可见，建材家居行业与房地产市场紧密相关，近几年房地产市场处于下行周期，新房装修需求减少。同时，经济环境波动导致消费者购买力下降，对家居产品的消费更加谨慎，市场整体需求减弱。

此外，家居建材销售渠道日益多元化，线上平台、电商直播等新兴销售模式不断发展，消费者购买家居产品的选择增多，对传统家居卖场的依赖度降低。加上其他家居卖场以及综合性商业体的竞争，也分走了部分市场份额。

因此，进入 2025 年一季度的居然智家，归母净利润同比降 39.39%。其原因与红星美凯龙一样，因对优质商户减免政策，才导致租赁业务收入阶段性承压。

总而言之，无论重资产模式的红星美凯龙，还是轻资产模式的居然智家，都需要在新的环境下尝试其他模式，才能止损。

智能化、个性化、跨境电商，多点" 止血 "

为了缓解大环境不景气的压力，以及地产家居后周期消费震荡的影响，红星美凯龙在近两年开始调整战略与商场品类布局，开始尝试高端电器、智能家居、家装设计、跨境电商等新业务。

展开来看，截至 2024 年年底，红星美凯龙新业态（含汽车、餐饮等）经营面积约为 91 万平方米，同比提升 28.6 万平方米。其中，在新能源汽车业态方面，红星美凯龙成立上海建美智慧汽车服务有限公司，负责新能源汽车板块的招商和运营；已与 25 家车企品牌合作，布局 26 个城市，经营面积 16.4 万平方米，面积同比增长约 6 万平方米。

在此基础上，红星美凯龙还进行了轻资产转型与数字化转型。其强化线上流量运营（天猫同城站 + 抖音本地生活），优化供应链成本，提升现金流效率。

尽管红星美凯龙近年来不断开拓新业务、新赛道，但业绩尚未回暖。

在 2024 年度业绩说明会上，红星美凯龙董事长李玉鹏表示，展望未来，公司将在业态创新、服务体验、营销融合、数字化、品牌力等方面不断提升自身实力，结合政策利好和股东资源以应对市场竞争的挑战，实现从传统建材家居平台服务商到人车家生活方式聚合场的商业转型，继续承担行业引领者的社会责任。

居然智家也在尝试智能家居、整装体验、跨境电商等业务。其不仅深化外贸优品专区，通过第三国中转降低关税成本，还在不断整合汽车智能终端，实现 " 人车家 " 数据互通。

总之，曾经的家具展厅头部玩家，都在向着智能化、个性化定制、供应链深化改革等方向发展。只是整体仍受行业下行和成本压力影响。未来，红星美凯龙或许还需进一步聚焦绿色化、智能化、适老化，深化数字化转型，优化业态结构，以应对市场竞争和消费升级的挑战，而这个过程是困难重重。

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