5 月 21 日，由华泰证券资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、华泰联合证券有限责任公司作为财务顾问的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称 " 华泰苏州恒泰租赁住房 REIT"，代码：508085）在上交所挂牌上市。

上市首日，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 开盘即上涨 29.99%, 触及公募 REITs 上市首日的涨幅上限。而就在不久之前的认购阶段，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 网下认购倍数为 216.91 倍，公众认购倍数为 829.78 倍，其中网下认购倍数创造历史新高。

开年以来，公募 REITs 产品受到众多资金热捧。根据 Wind 数据，2025 年以来，公募 REITs 市场表现火爆，全市场公募 REITs 平均涨幅为 17.02%，中证 REITs 全收益指数年内涨幅为 12.00%。此前，年内上市的 7 只公募 REITs 首日涨幅均在 10% 以上，多只产品首日涨停，平均涨幅达到 25.29%。

与此同时，多只 REITs 产品在首日涨停后发布了停复牌及交易风险提示公告。

华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 基金经理指出，随着交易价格的大幅上涨，公募 REITs 产品可能存在三大风险，呼吁投资者理性看待，合理决策。

其一是价格波动风险。REITs 在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。此外，作为新兴的投资品种，REITs 产品在市场中的流动性较其他成熟品种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。

其二是高额溢价风险。REITs 二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。以华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 为例，基于本基础设施资产发售规模 13.67 亿元，根据招募说明书测算，本基础设施项目 2025 年度和 2026 年度净现金流分派率分别为 4.00% 和 4.07%。二级价格在基金份额认购价格 2.734 元 / 份基础上每上涨 1%，根据招募说明书测算的净现金流分派率对应下降约 1%。

其三是基础设施运营风险。以租赁住房类资产为例，具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响。行业政策方面，政策受社会经济发展、人口流动趋势、财政承受能力等因素影响，具备一定不确定性，故而覆盖的人群、补贴标准等亦存在不确定性，从而影响公租房的租金定价、租赁安排等；经济环境方面，经济增长、居民收入水平、物价水平等变化，直接影响到公众的住房支付能力；市场环境方面，房地产的价格波动、租金水平和租赁市场供求关系等变化，影响公众对公租房的需求意愿。如果上述因素发生变化，将影响基础设施项目收入，进而影响基金的收益。

公开资料显示，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 融资规模为 13.67 亿元，是江苏省首单获批上市租赁住房 REITs 项目，底层资产为苏州工业园区最大的人才优租房社区 " 菁英公寓 " 项目，该项目位于苏州工业园区独墅湖科教创新区规划范围内，具有独特的人才客群与配套设施优势。募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，进一步支持实体经济发展。

市场人士指出，REITs 投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响，忽略溢价风险，应当谨慎评估，避免盲目追高。REITs 产品普遍拥有较高的稀缺性、现金分派率与抗周期性。面对支持政策不断出台、供给稀缺的市场环境，多重利好下的 REITs 市场吸引了大量追求稳定回报投资者的青睐。面对当前环境，上述市场人士认为，中国公募 REITs 市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但同时相较传统市场而言规模较小，在投资者需求旺盛的同时易造成溢价。

"REITs 的投资价值更应当取决于底层资产的运营情况，投资者也可以关注该方面的状况，作出理性的投资判断。" 上述人士指出。