5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1 年期 LPR、5 年期以上 LPR 均下调 10 个基点，分别由 3.10%、3.60% 调整为 3.00%、3.50%。

这是继 5 月 7 日降准、降息政策组合发布后的又一关键举措。

降准先行 + 政策利率铺垫 + 结构性工具配合

进入 5 月，货币政策组合拳以递进的方式密集落地。

5 月 7 日，央行、金融监管总局、证监会等召开新闻发布会，会上宣布要降低存款准备金率和政策利率，具体包括：降低存款准备金率 0.5 个百分点，预计将向市场提供长期流动性约 1 万亿元；下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%；降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步调整。

5 月 15 日，下调存款准备金率 0.5 个百分点，释放 1 万亿元长期资金，缓解银行体系流动性压力。此举直接降低商业银行资金成本约 150 亿元，为 LPR 下调创造空间。

5 月 20 日，1 年期和 5 年期 LPR 同步下调 10 个基点。其中，5 年期 LPR 降至 3.50%，较 2020 年高点累计下降 115 个基点，创住房贷款市场化定价以来新低。

通过以上步骤，政策利率向市场利率的传导完成。这一传导链条的完善，使得市场利率能够更真实反映资金供求关系，同时强化了政策利率与存贷款利率、债券收益率、房贷利率等市场化利率的联动性。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，在新的货币政策框架下，7 天期逆回购利率作为主要的政策利率，成为 LPR 新的 " 定价锚 "，并通过强化各利率间协同，逐步疏通由短及长的利率传导关系。

引导各地房贷利率进一步调整

1 年期 LPR、5 年期以上 LPR 下调 10 个基点一经宣布，银行纷纷响应。5 月 20 日早间，中国工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行等应用程序显示，均下调了活期存款、整存整取、零存整取等多种人民币存款利率。

LPR 下调对于购房消费的成本下降具有积极作用。银行房贷利率是以 5 年期以上 LPR 为基础的，LPR 下调后，新增和存量房贷利率都会有所下调。本次 LPR 下调将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为，从一二线城市房价表现来看，当前房地产市场在经历 2021 年以来的长期调整后，呈现止跌回稳态势，但房地产市场稳定态势仍需持续巩固。数据显示，2025 年一季度商品房销售额和房地产投资同比分别下降 2.1% 和 9.9%；3 月 70 个大中城市中，仍有 41 个城市新房房价环比下跌；二手房市场 " 以价换量 " 特征较为明显。

罗志恒进一步指出，降低需求端的房贷利率，还需要重视降低保障性住房再贷款和抵押补充贷款（PSL）利率，加快推进收储存量房、城市更新等工作，解决当前地方政府稳楼市能力不足的问题。

近日，公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，对于部分城市而言，释放了公积金贷款利率与住房商业贷款利率之间的利差空间，有利于住房商业贷款利率的进一步调整优化。5 月 20 日的 LPR 调整后，以房贷本金 100 万元、期限 30 年的为例，如果是选择每月等额本息的还款方式，此次 5 年期以上 LPR 下调 10 个基点，可使得每月还款额减少约 54.88 元，利息总额减少约 1.97 万元。

" 后续 LPR 报价下调空间收窄，更加关注非息成本压降。" 温彬表示，如果下半年国内经济增长压力加大，有效需求未明显提振，不排除会再度实施货币宽松，进而带动 LPR 报价相应下调。

温彬进一步指出，从短期看，伴随中美宣布达成阶段性关税共识，以及 5 月一揽子政策的逐步显效，政策再度宽松的时点或相应后移。