降息落地！事关数亿人的房贷成本，又将迎来下调。

5 月 20 日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1 年期和 5 年期以上 LPR 双双下降 10 个基点，其中，1 年期 LPR 降至 3%，5 年期以上 LPR 降至 3.5%。

值得一提的是，这是 LPR 年内首降。其中，5 年期 LPR 下调也关乎所有购房者的月供，随着下调，北京首套房贷利率再度创下最低纪录。据北京商报记者测算，在北京地区，对于 100 万元贷款本金、30 年期、等额本息的个人按揭贷款而言，政策前后对比，其中月供额减少 54 元，总还款额（本金 + 利息）减少 1.96 万元，具体到单月上，月供还款金额减少 54 元。

一如市场预期，在央行重磅预告后，LPR 如期按下 " 下调键 "。而其中引发全民关注的是，此次 5 年期 LPR 的下调也将为购房者们省下一笔不小的支出。

以北京地区为例，当前北京地区银行执行的是首套房贷商贷利率为 LPR 减 45 个基点，结合最新 LPR 报价来看，即 3.05%；购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限为 LPR 减 5 个基点，即 3.45%；购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限为 LPR 减 25 个基点，即 3.25%。

值得一提的是，这也是自 LPR 捆绑房贷利率以来，北京首套房贷利率再度创下最低纪录。此前，公积金贷款已经在本月 8 日起下调利率，同样也创下了历史最低利率。

据按揭贷款利率计算器，按照调整前 LPR 为 3.6% 计算，在 100 万元房贷、30 年等额本息的前提下，北京地区购买首套住房的用户总还款金额应为 154.71 万元，其中总利息支出为 54.71 万元。在本次新政调整后，贷款利率下限最低 3.05%，总还款金额应为 152.75 万元，购房成本减少了 1.96 万元。具体到单月上，单月月供还款金额减少 54 元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进评价，此次 LPR 降息，充分说明一揽子金融支持政策下货币政策和信贷政策进一步宽松，亦进一步降低了中长期资金的借贷成本。降息政策对于房贷成本有进一步下调的积极作用，亦有助于进一步促进住房消费需求的释放。

此次房贷下调并非偶然，早在 5 月 7 日，中国人民银行行长潘功胜曾预告，为进一步实施好适度宽松的货币政策，人民银行加大宏观调控力度，推出三类 10 项一揽子货币政策措施。其中就包括，下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约 0.1 个百分点。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，5 月 LPR 报价实现下调，主要源于 5 月 7 天逆回购利率下调 10 个基点，LPR 相应跟随。在新的货币政策框架下，7 天期逆回购利率作为主要的政策利率，成为 LPR 新的 " 定价锚 "，并通过强化各利率间协同，逐步疏通由短及长的利率传导关系。

5 月 7 日，为应对关税带来的不确定性，强化底线思维、增强政策对冲，三部门宣布了包括降准、降息在内的一揽子金融政策，全力支持稳市场稳预期。其中，人民银行下调 7 天期逆回购利率 0.1 个百分点至 1.4%，提出将带动 LPR 同步下行，并通过利率自律机制引导商业银行下调存款利率，强化利率协同。温彬认为，在此方向下，伴随 5 月 7 日政策利率降息落地，本月 LPR 报价下调已成定局。

LPR 下调预期下，已有多家银行宣布下调存款利率稳定息差。

5 月 20 日，北京商报记者注意到，已有建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行、光大银行等多家银行宣布下调存款挂牌利率，涉及活期存款、定期存款和通知存款等多种产品类型，其中一年期利率甚至破 1%。

具体来看，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行活期利率下调 5 个基点至 0.05%；定期整存整取三个月期、半年期、一年期、二年期均下调 15 个基点，分别为 0.65%、0.85%、0.95%、1.05%；三年期和五年期均下调 25 个基点，分别至 1.25% 和 1.3%，7 天期通知存款利率下调 15 个基点至 0.3%。

在中信证券首席经济学家明明看来，截至 2025 年一季度，一般贷款加权平均利率下行至 3.75% 的历史低位，商业银行净息差也回落至 1.73% 的低点。本轮 LPR 降息落地后贷款利率将进一步下行；本轮存款降息和 LPR 调降同步落地，是在利率自律机制影响下，商业银行主动稳定息差的举措。

回顾去年的两次存款挂牌利率下调、叫停 " 手工补息 " 以及同业活期存款利率管控，已使得银行负债成本管控持续显效，部分对冲了资产端收益率下行压力。据央行统计，通过规范手工补息，为银行节省利息支出超过 800 亿元。

另在 5 月 15 日，0.5 个百分点的降准正式落地，向市场提供长期流动性约 1 万亿元，优化银行负债结构、节约负债成本；同时，结构性政策工具降息 25 基点，预计每年可节约银行资金成本大概 150 亿～200 亿元，在一定程度上缓解净息差收窄压力。

温彬认为，此次大行和股份行牵头开启第七轮存款挂牌利率下调，存款利率下调幅度大于 LPR 降幅，也有助于降低银行负债成本，为 LPR 报价的下调创造空间。

有分析人士认为，新一轮商业银行存款利率调降若落地，将促使更多资金流向银行理财，年内规模有望触达 33 万亿元；但也有观点认为，利率环境变化、股债跷跷板效应都为理财规模增长带来不确定性。

展望后续，LPR 还有进一步下调空间吗？业内出现不同意见。

在温彬看来，后续 LPR 报价下调空间收窄，或更关注非息成本压降。

具体来看，如果下半年国内经济增长压力加大，有效需求未明显提振，不排除会再度实施货币宽松，进而带动 LPR 报价相应下调。但短期看，伴随中美宣布达成阶段性关税共识，以及 5 月一揽子政策的逐步显效，政策再度宽松的时点或相应后移。在银行息差压力仍大、货币政策 " 四重平衡 " 约束下，后续将从 " 推动企业融资和居民信贷成本下降 " 转为 " 推动社会综合融资成本下降 "，或更多关注非息成本压降，畅通利率传导。

温彬直言，2025 年一季度，受资产端重定价、消费贷 " 以价换量 " 较为明显以及有效信贷需求不足等影响，商业银行净息差较上年大幅收窄 9 个基点至 1.43%，跌至历史低位。其中，国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为 1.33%、1.56%、1.37%、1.58%，较上年分别下降 11、5、1、15 个基点。在新一轮降息带动下，利率中枢整体继续下移，资产端贷款利率仍将处于下行通道，银行息差仍承压，LPR 报价短期内继续下调空间受限。

另外，近期发布的一季度货币政策执行报告显示，货币政策基调在前期 " 短期与长期、稳增长与防风险、内部均衡与外部均衡 " 基础上，加入了 " 支持实体经济与保持银行体系自身健康性 "，稳息差、维持银行可持续经营的重要性提升。温彬指出，在稳息差的同时，为释放更多支持实体成效，利率管控方向也从 " 推动企业融资和居民信贷成本下降 " 转为 " 推动社会综合融资成本下降 "。表明在当前信贷成本已明显降低的情况下，后续或更加关注非息成本压降。

东方金诚首席宏观分析师王青则指出，本次两个期限品种 LPR 报价下调幅度保持一致。但考虑到稳楼市政策需要进一步加力，特别是 5 月 7 日央行宣布下调公积金贷款利率 0.25 个百分点，为后期居民商业房贷利率下调打开了空间，接下来监管层有可能通过单独引导 5 年期以上 LPR 报价下行等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。这是现阶段缓解实际房贷利率偏高问题、持续推动房地产市场止跌回稳的关键一招。

王青认为，展望未来，尽管 5 月关税战降温，但外部环境仍面临很大不确定性，国内稳增长政策还不能松劲。鉴于中美经贸谈判还将经历一个复杂曲折的过程，在未来一段时间外需趋于放缓、国内物价水平偏低的背景下，预计下半年央行还会继续实施降息。这意味着年内两个期限品种的 LPR 报价还有下行空间。