北京进深 徐迪  截至 5 月 19 日 17:00，海淀半壁店 2201-0003、0004 地块已收到两次报价，最高价为 40.65 亿元。

该地块于 3 月 28 日正式挂牌，原计划于 4 月 30 日完成出让，底价 40.6 亿元，折合楼面价 7 万元 / 平米。

4 月 18 日，规自委发布调整该地块出让文件的补充公告，调整了地块的建筑限高等规划条件，同时，将竞拍延期至 5 月 20 日。

该项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积 4.06 公顷，地上建筑规模约 5.8 万㎡。

西侧 0003 地块占地 2.35 公顷，容积率 1.3，地上建筑规模约 3.05 万㎡；

东侧 0004 地块占地 1.71 公顷，容积率 1.6，地上建筑规模约 2.74 万㎡。

规划调整主要涉及三个方面：

1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按 15 米控制；最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过 18 米。

看似与原出让文件一样，仍是限高 18 米。

但北京规自委在今年 2 月份发布的《北京市平原多点地区 " 好房子 " 规划管理相关技术要点》中提到，为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。

原则上，建筑控高为 18 米、24 米、36 米、45 米的居住用地，都可以允许建筑高度局部上浮一档。

也就是说，按照原出让文件，限高 18 米是可以上浮到 24 米的。

调规之后，在占地面积和规划建面不变的前提下，主体建筑高度按 15 米限高，并严格控制在 18 米之内。

原因是地块北面有一座空军机场，跑道距离地块 2 公里左右。

最终建筑高度还有可能根据审批变化，大概率是只能做到 5 层的高度了。

2、04 地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11 米。

原出让文件中，东侧的街坊路二（项目段）拓宽至不小于 18 米，其中有 7 米部分位于 04 地块东侧红线内，纳入出让范围，计入建设用地基底面积，统一核算容积率。

调规后，两条街坊路都统一到 11 米，相当于地块红线内没有街坊路这个 " 容积率杀手 " 了，地上实际使用面积被释放了出来。

3、03、04地块容积率、绿地率，可统筹核算。

两幅子地块容积率分别为 1.3 和 1.6，调整之后，更方便统筹开发。

此外，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。

项目应遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。

建筑立面宜采用三段式构图，搭配简单线脚。

地块位于田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁 6 号线五路居站及田村站，交通便利；

南侧可达永建体育公园；地块北侧为铁路大台线，目前停用。

板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。

但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。

学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。

海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。

周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路 39 号院，乐府江南等，二手房挂牌价 9.7 万 /㎡。

次新房有 2023 年底交付的大苑海淀府，主力 170-319㎡大平层，2000 万级豪宅，成交均价 12 万 +。

西北方面直线 5 公里左右，有城建越秀 · 香山樾，440 套住宅，面积段为 184-273㎡四居大平层，目前网签 287 套，成交均价约 12.2 万元 /㎡。

天恒广安 · 印香山，规划房源 99 套，面积段为 219-250㎡全四居大平层，目前网签 21 套，成交均价为 11.85 万元 /㎡。

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