文 / 上海进深 张林霞

近日，在阿那亚与海泰北外滩合作发布会上，创始人马寅宣布，" 海边的理想国 " 阿那亚将首次进驻超一线城市核心区，秉持 " 附近的远方 " 理念，打造 " 城市精神后花园 "。

阿那亚在三亚、雾灵山、金山岭、九龙湖等多个地区开启新项目建设。区别于传统单纯卖房的模式，阿那亚创新性地打造了 " 服务社区文化 " 的复合盈利模式。

此次阿那亚在上海落地的项目，选址于传统的四川北路商圈。该商圈整体位于海泰北外滩的北侧，而阿那亚项目具体坐落于塘沽路与四川北路的交汇处。

海泰北外滩是上海虹口北外滩板块的高端住宅项目。

这也是首家自带停机坪，沪上唯一可坐私人飞机回家的豪宅。

项目由三栋约 160-170 米的超高建筑，这一高度不仅让其在浦西众多住宅中脱颖而出，更是成功取代华侨城苏河湾，荣膺浦西住宅第一高的宝座。

该项目占地面积约 1.94 万平方米，总建筑面积约 9.5 万平方米，容积率约 4.9%，规划约 846 个车位，车位比达 1:5。

涵盖住宅、历史保护建筑与酒店等多种业态，其中住宅主力户型面积在 370-1500㎡之间，包括大平层及复式，层高约 3.6 米（1500 平层高 4 米），采用精装交付，装标更是高达每平米 5 万且支持私人订制，简直 " 壕出天际 "。

在上海的住宅设计领域，海泰北外滩创新性地推出了前所未有的 " 钻石型 " 户型。

位于南侧、西侧的 1、3 号住宅楼，其平面设计别出心裁地采用了三角形造型。该户型不仅配备了四间豪华套房，还设有宽敞的客餐厅，最大化利用了南向面宽优势。而且，每个房间都搭配大阳台。

值得一提的是，这种户型还支持定制化设计。以建面约 363㎡的大平层户型为例，客户拥有充分的自主选择权，可以根据自身需求和生活习惯，自由规划空间布局，将其打造成一房、两房、三房或是四房的个性化居住空间。

约翰波特曼建筑设计事务所负责建筑设计、株式会社日建负责结构与机电设计、AECOM 艾奕康负责景观设计。

建筑设计独具风格，底层超高架空，大堂被水系景观包围，塔楼立面分三段设计，融入空中绿化，兼具 ArtDeco 风格与未来主义元素。

每户采用同层排水和核心筒设计，可灵活改动空间布局。还设有保险屋，具备防弹功能，可设计成收藏室，保障住户财产安全。

项目定位为顶级豪宅，目标客户群体为高净值人士。在售房源总价区间为 7500 万 -2 亿不等，如 1# 低区 553㎡户型总价 7500 万 -9000 万，2# 超高层 619㎡空中复式总价 1.3 亿 -2 亿。

但是，项目得房率仅约 72%，相比一些普通住宅项目，在相同建筑面积下，业主实际可使用的套内面积相对较小，空间利用效率不占优势。

另外，项目周边存在部分老旧建筑，尤其南侧老房子、老大楼较多，一定程度影响项目整体城市界面与低区视野。且临近七浦路服装市场，人员嘈杂、环境较为杂乱，与项目高端定位存在落差。

北外滩处于大规模开发建设阶段，周边工地较多，施工噪音、灰尘等问题在短期内难以彻底解决，影响居住舒适度与生活便利性。

并非一梯一户设计，一层四户（中间两套 370㎡，东西边套 680㎡），对于定位顶级豪宅的项目而言，梯户比影响居住私密性，业主在使用电梯等公共空间时可能会有不便，与传统豪宅私密尊崇的居住体验有差距。

海泰北外滩分别于 2022 年 12 月 3 日和 2024 年 12 月 18 日开盘，分别推出 108 套和 43 套房源，截止到 5 月 8 日，已售 74 套，去化 49%。

值得注意的是，二批次的 43 套房源在 4 个多月时间只网签了 8 套，网签率不到 19%。

这几年，阿那亚在文旅界可谓是名声大噪，这次它为海泰北外滩站台。从秦皇岛那座闻名遐迩、被称为 " 全世界最孤独的图书馆 "，到三亚那处隐匿于 " 山海之间的精神角落 "，阿那亚仿佛拥有神奇的魔力，所到之处皆能焕发出独特魅力。

此次阿那亚携手海泰北外滩，计划在该板块共同打造一处契合现代城市生活的精神后花园。他们的目标是将海泰北外滩塑造为艺术融入日常的高品质社区商业典范，成为新海派文艺生活的热门打卡地。

当下，海泰地产面临着去化压力，选择与阿那亚合作，立志把海泰北外滩打造成 " 新海派生活目的地 "。

但是，这一举措能否让海泰北外滩实现逆袭，目前来看还无法定论，一切都有待时间的检验。

上海泰北外滩的开发商上海本地民企上海海泰北外滩房地产开发有限公司，它是上海海泰房地产（集团）有限公司旗下负责该项目的主体。

海泰地产，其成立于 2001 年，董事长是丁劲松，钢贸起家，在上海 20 多年只开发了 5 个项目，几乎都在虹口北外滩。

像海泰北外滩，项目位于虹口区北外滩，距离其拿地已经过去了 23 年。