迈阿密房地产市场正经历严重的需求大跌，房价存在显著下行风险。

上周日，房地产分析公司 Reventure Consulting 的创始人 Nick Gerli 发出警告，称迈阿密大都会区的房地产市场正经历需求的 " 惊人崩塌 "，直接驳斥了 " 迈阿密不会受房市下行影响 " 的市场叙事。这一状况与 Zillow 最新预测相呼应，该机构已连续数月下调美国房市预期，现预计未来一年美国房价将下跌 1.7%。

Reventure 销售数据表明，当前迈阿密房屋销售量比疫情高峰下降了 50%，比 3 月份的长期平均水平低 30%，迈阿密库存已飙升至 5.1 万套房屋，创下有记录以来 3 月份的第二高水平。

值得注意的是，Zillow 已连续多次下调房价预期。Zillow 的经济学家在 3 月报告中指出：

挂牌数量的上升正在压低价格增速，因为更多的供应为买家提供了更多选择和议价空间。

迈阿密房市需求 " 惊人崩塌 "，房价存下跌风险

Nick Gerli 指出，如果目前的市场趋势持续下去，整个迈阿密地区都将面临巨大风险：

从某种程度上来说，由于需求暴跌以及由此导致的库存激增，房价尚未进一步下跌，这令人惊讶。但最终，房地产市场的低迷可能需要时间才能显现。

Gerli 驳斥了这只是 " 西海岸特有 " 下滑的说法：

我在佛罗里达州当地开始听到的是，这只是 ' 西海岸特有 ' 的下滑，纯粹是去年袭击坦帕的飓风导致的问题。但实际上，佛罗里达州的房地产市场各个地区都受到了负面影响。

数据显示，迈阿密房价增长已经开始转向：

棕榈滩（Palm Beach）房价同比下跌 2.5%；

布劳沃德县（Broward）房价同比下跌 1.1%；

尽管戴德县（Dade）的房价仍保持着微弱的 1.8% 同比增长。但根据 Reventure 的分析，戴德县的房价目前被高估了 20.3%。

Zillow 转向看空，连续四个月下调房价预期

更广泛来看，Zillow 的房市预测也呈现明显的悲观转向。

上周三，Zillow 经济学家发布最新预测，预计从 2025 年 3 月至 2026 年 3 月，美国房价将下降 1.7%。这是一个明显的态度转变，在今年 1 月，该公司还预测未来一年房价将上涨 2.9%。随后在 2 月下调至 1.1%，3 月进一步降至 0.8%，最终在 4 月完全转为负值。

Zillow 经济学家指出，由于购房可负担性持续承压，许多潜在买家选择继续租房，从而抑制了购房需求。其在 3 月的报告中解释道：

值得注意的是，美国房价在疫情期间上涨超过 40%，叠加 2022 年抵押贷款利率从 3% 飙升至 6% 左右，严重削弱了住房可负担性。目前 30 年期固定抵押贷款利率仍徘徊在 7% 左右的高位，美国新房库存已达到 2007 年以来的最高水平。