文 / 粤进深 严明会

一河之隔就是东莞长安，深圳松岗首个新规住宅来了。

就在周六（4 月 19 日），深圳规自局发布了林曦艺境花园（A401-0200）项目《建设工程规划许可证》及总平面图。

项目位于碧头社区松福大道与朗碧路交汇处，由深圳市碧头股份合作公司、深圳市特信碧头置业有限公司开发。

根据总平图，A401-0200 地块建设 5 栋高层住宅。

分别为 2 栋、32 层，3 栋、31 层，5 栋、32 层，6 栋、32 层，7 栋、32 层。

其中，2 栋为一层 3 户设计，3 栋、5 栋、6 栋、7 栋均为一层 4 户设计。

林曦艺境花园原是碧头股份合作公司碧头社区征返地，开发用地面积约 2.03 万㎡，地上建筑物已拆除。

项目又分为相邻的两个小地块。

除了最新披露的 A401-0200 地块，前不久，另一个地块 A401-0188 地块的方案也已经披露。

188 地块仅建设一栋 30 层住宅，即小区的 1 栋，一层 4 户设计。

两个地块，一南一北，以碧头北路分隔开。

也就是说，项目虽然是一个整体，但分为两个部分。

北边的 188 地块单独成栋，仅有小区的 1 栋，南边的 200 地块则包括 2-3 栋，5-7 栋共五栋住宅。

两个地块规划有单独的商业。

其中，200 地块的北边、西边、南边均规划有 2 层的商业，商业的建筑面积为 8166 平方米。

东边还有幼儿园（即小区的 4 栋）。中央则有 500 平的社区体育活动场地。

该地块的人行主入口、车行出入口均在东边的 2 栋与 3 栋之间。

人行次入口则在南边的 2 层老年人日间照料中心与 2 层商业楼之间。

可以看出，两个人行出入口均做了抬高设计，总平图显示有楼梯，并设计有住宅提升电梯。

188 地块南边同样设计有 2 层的商业，建筑面积 1772 平方米；并在北边设计有单独的车库入口和车库出口。

意味着，188 地块和 200 地块的地下车库，大概率是分开的。

从两个地块的数据指标看，200 地块建设用地 1.72 万平方米，总建筑面积 9.82 万平方米，计容建筑面积 6.77 万平方米。容积率为 3.94。

住宅户数 585 户，地下机动车位 700 个。

188 地块建设用地面积 0.31 万平方米，总建筑面积 1.77 万平方米，计容建筑面积 1.23 万平方米。容积率 3.95。

住宅户数 108 户，地下机动车位 134 个。

也就是说，整个林曦艺境花园的总住宅户数为 693 户，总的地下车位 834 个。总的地下车位户数比为 1.2。

从产品看，林曦艺境花园有一定的优势。新规产品，全南向设计，使用率较高。据传得房率预计能到 100% 以上。

总平图也可看出，项目户型确实有不少阳台、飘窗等面积赠送。

另外一点，相比深圳新房整体较高的容积率，林曦艺境花园不是超高层，容积率也并不算高。

但项目的缺点也同样较为明显。

首先，作为征地返还用地，林曦艺境花园是含有回迁房的，不过比例尚未公布，这可能影响居住纯粹性。

另外，整个项目本身体量就不大，还要被道路分隔为两部分，使得小区的绿化休闲空间更小了。

还有一点，虽然项目不是超高层，但楼间距也较密。

比如小区的 2 栋、3 栋楼间距在 20 米左右，而 3 栋跟 5 栋之间的楼间距则在 19 米左右。

这三栋楼，都是 31、32 层的高层，总楼高接近 100 米。

另外从整个项目区位看，林曦艺境花园虽靠近地铁 11 号线碧头站，但片区板块较为偏僻，周边以工业为主，缺乏高端商业、医疗配套。

目前，项目除了东侧是深铁璟城较为集中的小区房，附近还是以工业园区及农民房为主，城市界面还需要较长时间的改善。

价格方面，林曦艺境花园尚未传出太多信息。

综合附近的二手房，畔山御景花园贝壳挂牌均价 3.6 万 / 平，宝安山庄 3.3 万 / 平，中海西岸华府北区 3.7 万 / 平。

最后看一下项目的开发企业，碧头股份合作公司是家村集体企业。

而特信碧头置业背后股东则是深圳华晖集团。特信碧头置业的执行董事、总经理为林惠川。

华晖集团成立于 1993 年，注册资本 20000 万元，经营范围含兴办实业；经营进出口业务；物业管理；房地产项目投资；房屋租赁等。

该公司董事长为黄志辉，经理许敬波。并由黄志辉、黄子应分别持股 70%、30%。

华晖集团深耕深圳房地产市场多年，成功打造了南山华晖云门、坂田华晖公馆等多个项目。

2023 年 7 月，华晖集团中标深圳市碧头股份合作公司碧头社区征返地合作开发项目，也即今天的林曦艺境花园。

目前，特信碧头置业股份存在股权质押，登记时间为今年 3 月，出质股权数额不明，质权人为浙商银行股份有限公司深圳分行。