睿思网讯：4 月 16 日，标普全球评级发布的报告显示，中国大力推进增加保障性租赁住房建设或将刺激基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）市场的发展。标普全球评级预计，未来 18 个月社会保障性租赁住房类基础设施 REITs 将翻倍，而且未来还有进一步扩大的潜力。

标普全球评级信用分析师冯诚斌表示：" 我们预计中国保障性租赁住房计划与基础设施 REIT 市场之间将产生协同效应。基础设施 REIT 上市或可加快落实保障性租赁住房的政策任务，并帮助项目原始发起人降杠杆。与此同时，保障性租赁住房增加亦可推动中国相对刚起步的基础设施 REITs 市场的发展。"

数据显示，中国 " 十四五 " 期间（2021-2025 年）计划新建保障性租赁住房 900 万套（间），投资金额可达人民币 3 万亿元。" 截至 2024 年底，只有 6 只保障性租赁住房基础设施 REITs 上市，不过今年可能会翻倍。我们预计大部分保障性租赁住房项目的开发商和运营商都是国有企业。" 冯诚斌称。

冯诚斌还表示：" 通过 REIT 上市让资金回笼可以为国企原始发起人提供股权融资，从而刺激更多的保障性租赁住房投资。"

然而，并非所有住房项目都能够满足上市要求，其中一个关键限制就是投资回报要求。标普认为，一线城市项目具有更好的经济效益，或者至少能够为基金份额持有者带来足够的投资回报。

" 对于国企而言，股权融资通常比债务融资更加‘昂贵’，其他可供选择的融资渠道包括政策性银行提供的利息较低的银行贷款，或者商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。" 冯诚斌进一步指出，将保障性租赁住房纳入基础设施 REITs 底层资产对于原始发起人具有正面信用影响，尽管发行 REITs 可能会稀释所有权，但是运营商将继续管理资产并履行政策任务。