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2024 年，越秀地产紧扣 " 攻坚克难稳业绩，精益管理提能力 " 的年度工作主题，积极应对市场变化，适时调整投资、营销策略，加快销售去化，同时优化业务布局，强化精益管理，保持经营平稳，越秀地产的行业地位和影响力进一步提升。

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深耕一线城市和重点二线城市，市场地位进一步提升，首进行业前 10

2024 年，越秀地产面对市场持续下行压力，灵活精准施策，深化实施 " 一盘一策 " 营销策略，加快去库存，并强化库存去化考核机制，数字营销全面发力，越秀地产实现累计合同销售金额约为人民币 1145.4 亿元。在市场极具挑战的环境下，越秀地产市场地位进一步提升，2024 年年度销售首次进入全国前 10，位列第 8。

越秀地产聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。分区域来看，2024 年，越秀地产在大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区分别实现合同销售金额约为 488.4 亿元、331.4 亿元、196.0 亿元和 129.6 亿元，约占总销售额的 42.7%、28.9%、17.1% 和 11.3%。从重点城市来看，广州实现销售金额约 433.7 亿元，占比约 37.9%；杭州实现销售金额约 221.0 亿元，占比约 19.3%；成都实现销售金额约 68.0 亿元，占比约 5.9%；北京实现销售金额约人民币 87.3 亿元，占比约 7.6%，广州、杭州、成都、北京合计贡献销售金额约 70.7%。

越秀地产以客户为中心打造好产品，发布 "4 × 4 好产品理念 " 和 " 樾、和樾、天、星汇 " 四大产品系标准指引手册，项目严格按照标准打造实体展示区，全面提升展示效果，持续完善客研体系，有效助力销售。

越秀地产积极推进设计施工一体化，开展项目生产流程精益化工作。" 悦智造 " BIM 平台功能持续优化升级，有效提升生产效率和工程质量。同时，越秀地产着力提升设计施工一体化业务实施能力，为业务升级提供有力支撑。供应商履约优秀率实现稳步提升，有效保障了优质产品的顺利落地。

聚焦一线城市高质量拓储，积极响应政策盘活存量土地

2024 年，土地市场持续分化，越秀地产重点投资布局一线城市及重点二线城市。越秀地产采取精准投资策略，把握土地出让的有利窗口期，以低溢价获取多宗优质地块，分别于北京、上海、广州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增 24 幅土地，总建筑面积约为 271 万平方米。其中，在北京共获取 3 幅优质地块，新增土地储备约 54 万平方米；在上海共获取 5 幅优质地块，新增土地储备约 30 万平方米；在广州共获取 8 幅优质地块，新增土地储备约 110 万平方米。一线城市新增土储占比超过 70%。

2024 年，越秀地产积极响应政府盘活存量土地的政策，成功实现了广州 3 幅地块的收储，累计可盘活资金约人民币 135 亿元，进一步优化存量土地结构。

截至 2024 年末，越秀地产全国布局 27 座城市，拥有总土地储备约 1971 万平方米，96% 分布在一线城市和二线城市。土地储备的质量和结构不断优化，在北京、上海和广州分别拥有土地储备 100 万平方米、86 万平方米和 652 万平方米。

" 商住并举 " 战略持续推进，商业物业租赁收入同比大幅增长

2024 年，越秀地产实现营业收入人民币 864.0 亿元，同比上升 7.7%，归母净利润 10.4 亿元，核心净利润 15.9 亿元。归母净利润下滑主要是受资产减值计提和毛利率下滑影响。

图：2021 年 -2024 年越秀地产营业收入与利润情况

资料来源：根据公开资料整理

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越秀地产持续推进 " 商住并举 " 发展战略，不断提升商业物业的运营能力。面对商业物业市场的持续下行与挑战，越秀地产积极应对挑战，制定灵活租赁策略，创新运营模式，有效提升物业出租率并优化租户结构，进一步增强商业物业的市场竞争力。2024 年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入 6.68 亿元，同比上升 37.1%。

越秀房产基金实现营业收入约 20.32 亿元，同比下降 2.7%，物业收入净额约 14.45 亿元，同比下降 2.1%。越秀房产基金写字楼、零售商场、酒店和服务式公寓以及专业市场营业收入占比分别为 56.6%、8.2%、25.0% 和 10.2%。

越秀服务 2024 年实现营收约 38.68 亿元，同比上升 20.0%。越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积 8873 万平方米，在管面积 6931 万平方米。承接港珠澳大桥、广东省政协、湖北省移动等标志性项目的基础物业管理业务，品牌影响力大幅提升。社区增值服务收入约人民币 12.17 亿元，同比上升 30.6%。

康养业务也实现了营收的同比增长，可经营床位数 7265 张。入住率也实现了较大的提升。

图：2021 年 -2024 年越秀地产轻资产经营性收入

资料来源：根据公开资料整理

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增厚财务安全垫，资金流动性充裕

越秀地产财务健康和资金流动性充裕安全。截至 2024 年末，越秀地产的货币资金总额约为人民币 500.5 亿元，较年初上升 8.6%。剔除预收账款后的资产负债率为 68.1%，净借贷比率为 51.7%，现金短债比为 2.1 倍，三道红线指标继续保持绿档达标，财务指标健康安全。

面对房地产市场的持续下行，越秀地产一方面全力加快销售回款，本年合同销售回款率进一步上升至 87%，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资渠道，优化债务结构，平均融资成本同比进一步下降，全年加权平均借贷年利率同比下降 33 个基点至 3.49%。年内于境内成功发行公司债券合共人民币 25 亿元，加权平均借贷年利率约为 2.61%。于境内成功发行人民币 18 亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约为 2.27%。于境外成功发行人民币 23.9 亿元点心债，加权平均借贷年利率约为 4.07%，其中发行人民币 16.9 亿元绿色点心债，加权平均借贷年利率约为 4.10%，融资成本在行业中处于领先地位。

图：2021 年 -2024 年越秀地产平均融资成本情况

资料来源：根据公开资料整理

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" 双零 " 能耗建筑落地，试水可持续金融

越秀地产积极践行绿色发展理念，致力于开发超低能耗建筑、近零能耗建筑以及 " 双零 " 能耗建筑。2024 年，越秀地产成功落地华南地区首个零碳和零能耗 " 双零 " 认证产业园项目－越秀 iPARK 粤港云谷。该项目通过主被动结合的节能技术、可再生能源利用以及产品新技术运用等 12 大专项技术，全方位降低建筑能耗，实现了建筑的零碳排放和零能耗运行。

在可持续金融领域，越秀地产于 2024 年首次设立可持续融资框架，并于七月成功发行了首笔绿色点心债券，募集资金达人民币 16.9 亿元，债券期限为 3 年，票面利率为 4.10%，该绿色债券还获得了香港质量保证局的绿色和可持续金融认证。通过此次发行，越秀地产不仅展示了其在可持续金融领域的积极探索，也为房地产行业的低碳转型提供了有力支持。

2025 年展望

2025 年，越秀地产铺排了 2354 亿元可售货源，其中包括 1102 亿元沉淀库存和 1252 亿元新增供货，制定了 1205 亿元的销售额目标，较去年微增 5.2%，同时计划安排权益金额约 300 亿元去拿地，和去年基本持平。越秀地产在低成本资金支持下，深耕一线城市，以客户为中心打造好产品，有助于实现资金正向循环，同时持续推进商住并举战略，不断强化可持续发展发展能力，提高股东的资金回报和股东价值。

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