作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

2016 年，中央经济工作会议首次提出 " 房子是用来住的，不是用来炒的 "，正式拉开房企多元化发展的序幕。

万科提出 " 城市配套服务商 " 战略，碧桂园投入 50 亿研发建筑机器人博智林，恒大以并购方式跨入健康产业，华润置地确定 " 销售物业 + 投资物业 +X" 商业模式，龙湖在商业之外，成立长租公寓品牌 " 冠寓 "...... 那时，将近 50% 房企都在试水多元化业务。

很多房企的命运，在这场探索中，走向不同的分岔路口。谁在沿着开发业务做链接构建运营、服务能力？谁在借着多元化继续跑马圈地或完全跳出传统业务？往回看，其实一目了然。

五年一轮回，十年一周期。

如今，行业进入深度调整周期后，不再是单纯比拼 " 好房子 " 建造能力，所有房企重点发展方向都归结于一点：运营、服务能力。发展新模式之下，央企看华润，民企看龙湖。

生存命题，在安全中寻找确定性

眼下，摆在房企面前的命题基本只有一个：生存。

2021 年以来，全国新房销售额几近腰斩，从 18.2 万亿减少到 2024 年的 9.7 万亿，跌幅为 46.7%。数据是冰冷的，实际上每一次下降，都是对房企极限生存下的压力边界测试。

为了 " 活下去 "，房企不断 " 缩表 "，投资愈加谨慎。

规模民营房企几近全线 " 阵亡 "，包括几家混合制头部房企，都在积极推进债务重组，相对健康仅剩龙湖、滨江等。越秀、华发、建发等 " 黑马 " 地方国资房企为行业短暂续火后，也选择了谨慎。保利、中海、华润等不断聚焦在上海、北京、杭州等核心城市。

以销定支、量入而出，是龙湖、越秀、华润等绝大部分房企目前的投资策略。整体来看，全国房地产投资金额逐年收缩，由 2021 年 14.76 万亿递减至 2024 年的 10 万亿；百强房企拿地金额从 2.54 万亿减少至 0.93 万亿。

这种谨慎、聚焦，本质上就像 " 赶海 " 时，在沙滩上寻找海鲜那样——只有看到确定性，才会弯腰捡拾。

以前房企是比拼规模，当下是在财务安全下，赚具备确定性的钱。因为有安全，有现金流，才会有第二步。

安全有两个方面，一是财务的安全，令债务结构持续优化，降低有息负债规模；二是运营的安全，让库存压力下降且可控，并进行精准投资。

但其实，经历了高杠杆时代的房企，想要做到财务盘面的安全不是一件易事。从已披露 2024 年业绩的前十强房企来看，7 家头部房企有息负债总额为 1.54 万亿元，同比增加约 2%。

其中，安全度方面表现最为突出的反而是龙湖，有息负债规模同比下降约 8.5%，其次是中海、绿城下降超过 6%。同时，龙湖短债占比为 17.2%，仅排在中海之后。

龙湖的做法其实是前瞻性确定 " 安全第一战略 "，从 2021 年明确 " 要永远保持安全和战略主动 "，2022 年投资端 " 短期的行为一定要把它砍掉 "，2023 年全盘要 " 主动把握好投资节奏，保证盘面的安全性 "，2024 年再次定调 " 以债务安全作为第一位，债务安全优先于增量的投资 "。

相比 2021 年，2024 年，龙湖剔除预收款后的资产负债率 57.2%，下降了 10.2 个百分点，平均借贷年限延长 3.9 年至 10.27 年；融资成本下降 14 个基点至 4.00%。

按照龙湖的预期，到 2025 年底，整体债务规模会进一步下降到 1400 亿左右。

在这之中，龙湖的自律发挥了重要作用，尤其是投资端坚守纪律。2024 年，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等 9 座城市获得 9 幅土地，今年 1 季度则在上海、苏州获取了两幅优质土地，持续聚焦在高能级城市核心板块，做到优中选优，并根据市场变化进行弹性的供货。

可以看到，龙湖的目的很简单：精准投资，赚具有确定性的钱。

转向新模式，集体发力 " 第二曲线 "

行业进入下行通道后，" 第一曲线 " 开发业务已经几近极限点，房企很难维持业绩和经营的连续性。

根据 wind 数据显示，目前已披露 2024 年业绩的 110 家港股、Ａ股房企中，有 75 家净利润录得亏损，占比约 68%。亏损主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。

当前，整个顶层架构设计也在推动房企加快向新模式发展。2025 年两会，" 加快构建房地产发展新模式 " 被写入政府工作报告。新模式，即房企在开发业务建造 " 好房子 " 的同时，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级。

有别于 10 年前那场多元化业务探索，跨入健康、足球、金融、机器人等 " 非本分 " 领域，新模式是在开发业务基础上，链接到商业、商办、代建、资管等业务。

新发展模式的底层逻辑是完成开发后，将能力延伸到运营、招商、服务等方面，即经营性业务。这也是美国、日本、香港等房地产市场走向成熟后，重点转型发展方向。

新模式之下，前十强房企在经营性业务上，同样走向了不同的分岔路口。

保利追求传统业务的规模，绿城偏向代建业务。中海则是在传统业务基础上，做大做强 " 明天 " 产业（商业资产管理）和 " 后天 " 产业（创新业务），招商蛇口将资产运营业务作为转型主战场之一。建发、华发、滨江等经营性业务则处于刚起步阶段。

在这条 " 第二曲线 " 上，无论是规模，还是盈利表现，就看两强：华润、龙湖。

收入占比上，龙湖经营性收入占比约 21%，高于华润的 15%。龙湖运营及服务业务实现收入 267 亿元，同比增长 7.4%，成为收入、利润和现金流的重要贡献来源。

已经领跑行业的龙湖、华润，定下了更长远的目标。

龙湖，要在 2028 年将经营性收入贡献占比提升至 50%，华润则是 2025 年经营性业务对核心净利润贡献在 45% 以上，长远目标同样是各占 50%。

他们的共同选择，也印证了这一新发展模式的前瞻性。在银河国际分析中，龙湖被视为房企中 " 最具防御性开发商 " 之一，与中海、华润并列首推名单。

如果说 2016 年多元化业务的探索，是规模房企命运的分水岭；那么，行业向新模式转换之中，以自律换取的战略安全空间，用长期主义构建的运营、服务能力，让龙湖、华润们成为了 " 第二曲线 " 领跑者。这也是他们，给行业发展提交的一份答卷。

部分图片引用网络   如有侵权请告知删除