新周刊 04-08
投资千万,在日本买寺庙的中国人后悔了
index_new5.html
../../../zaker_core/zaker_tpl_static/wap/tpl_guoji1.html

 

本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly),作者:小 Y,编辑:尤蕾,题图来源:视觉中国

眼下,国内的社交平台上充斥着日本寺庙买卖的广告,有些宣称几百万人民币能买一座历史悠久的名寺,还有些使出了买寺庙便于移民的噱头。

从 2023 年起,日本媒体频繁报道中国资本收购寺庙的现象:带墓地的寺庙标价数亿日元,宗教法人执照被明码标价,有人扬言要将寺庙改造成 " 民宿 "。然而,当年出现了这样的案例:京都某寺庙交易因资格未转让引发 700 万日元纠纷,最终买家血本无归。

对关注海外投资的新中产而言,日本寺庙买卖的水,也许比他们去过的任何一片海更深。

上千座寺庙待价而沽

在东京新宿区的繁华街角,一座始建于江户时代的古寺悄然易主。买方是一家注册地在香港的投资公司,交易金额高达 2.3 亿日元。这并非孤例。

据日本《朝日新闻》报道,2024 年上半年日本全国共有 147 座寺庙完成所有权变更,其中约 35% 的买家来自中国内地及港澳台地区。

山本隆雄,一位大阪的宗教法人中介告诉日本媒体:" 寺庙神社出售有两种情况:一是住持因为负债或财务困境出售;二是后继无人。后者的情况越来越多,因此买卖也越来越频繁。"

随着少子化与老龄化加剧,日本 18 万家宗教法人中超过 4000 家处于 " 休眠状态 ",7000 家因无人继承面临出售。这些承载着历史记忆的建筑,在地方政府眼中逐渐沦为 " 负资产 " ——据日本文化厅统计,仅 2023 年就有 237 座寺庙因无力维护被列为 " 濒危文化遗产 "。

郊区人口流失更让香火钱锐减。例如,三峡川地区仅 500 名居民,却拥有三座寺庙、一座神社和一座教堂,竞争激烈到住持不得不靠借贷维持。这种困境催生了灰色市场:寺庙被拆毁改建停车场、墓地迁移开发房地产的案例频发,甚至有寺庙因负债数千万日元被迫拍卖。

在日本,成为寺庙的管理者或宗教法人,并不像成为普通房产的所有者或民宿老板那么简单。

日本《宗教法人法》规定,宗教法人在设立、合并、变更、自行解散时,都必须将规定的文件、手续提交所辖厅申请认证,依照第 12 条规定制定该法人的章程,包括主要目的、名称、事务所所在地等 13 项内容,并经由公告之后,向主管官署(文部省大臣或知事)申请认证。

主管部门在接受认证申请之后,就以下事项决定是否给予认证:该团体是不是一个宗教团体、其章程是否符合《宗教法人法》及其他相关法律、其章程的订立和公告方法是否符合本法的相关规定。

同时,根据《宗教法人法》,宗教活动收入免税,固定资产税减免,持有十年以上的资产转让收益亦无需缴税。某税务专家测算,通过宗教法人架构运营,综合税负可比普通企业低 42%。

饥饿的投资者们嗅到了商机。

2024 年 6 月,日本媒体 Japan Today 报道,买卖中介收到大量来自房地产商、富裕阶层等有节税需求等人群的咨询,中国富裕阶层成为收购宗教法人的新势力。

买家的如意算盘,说崩就崩

山本接受的咨询有约 30% 来自中国人,他们的诉求主要是商业投资,正如日媒采访的化名王秀英的 40 岁中国女富豪所言:" 我们更希望购买那些有历史、有文化背景的寺庙,因为这在商业上更有吸引力。"

王秀英告诉媒体,她已经通过房产中介考察了日本各地的 10 多家寺庙,价格从 1000 万日元到 3 亿日元不等。" 我特别中意那些带有墓地的寺庙,尤其是那些建成不到 10 年的新墓地。因为使用超过 30 年的墓地法事较少,利润不高;相反,新墓地的法事频繁,因此收益更多。"

日本已进入 " 多死社会 ",每年约 150 万人的死亡催生了稳定的葬礼和法事需求。据统计,日本殡葬市场规模超 2 万亿日元,寺庙通过法事、墓地租赁和骨灰存放持续获利。

中国投资者瞄准带墓地的新建寺庙,因其法事需求高且维护成本低。例如,雇佣派遣住持月薪 20 万日元,单场法事收费 3 万— 4 万日元,利润率远超普通房地产。

中国年轻人中流行的 " 寺泊 "(寺庙住宿)也被资本嗅到商机。有投资者计划将寺庙改造成高端民宿,结合茶道、坐禅体验吸引游客。这种 " 信仰体验经济 " 看似浪漫,实则是将宗教空间异化为消费景观。

深层的吸引力在于宗教法人的免税特权:布施收入免税、土地免征固定资产税,甚至转售资产可避税。更关键的是,宗教法人代表在申请日本永居或归化时,比普通企业主更具优势,这成为许多中国家庭为子女规划身份的 " 捷径 "。

通过经营管理签证移民日本需持续经营公司并纳税,但宗教法人代表可绕过繁琐审查。日本移民律师透露,宗教法人申请归化的成功率更高,因其被视为 " 社会贡献者 "。甚至有中介宣称:" 买寺庙等于买身份 "。

然而,对普通投资者来说,这条路行不通。

伊森,一位从事旅游和民宿经营的小红书博主表示,日本的经营管理签证旨在鼓励外籍人士通过合法投资和经营,促进日本经济发展。但宗教法人本质上并非 " 营利性组织 ",其资金来源多为捐赠,不符合签证要求的商业盈利条件。

另一方面,购买寺庙的成本动辄数千万日元,且需额外支付维护费用(如修缮、运营)。警方和税务部门会特别关注宗教法人是否存在虚假活动或非法交易。一旦被发现不符合法律要求,不仅可能面临巨额罚款,签证也会被吊销。

新闻报道称,日本文化厅已将 " 非宗教目的买卖 " 定性为 " 逃法行为 ",日本税务部门也加强了对于寺庙的审查。

宗教活动收入免税,但非宗教业务(如民宿、停车场)需正常纳税,若发现个人收入与法人财务混同,将面临重罚。涉及文化遗产的寺庙需国家审批,外国人购买可能被叫停。而且," 不熟悉日本宗教文化的外国经营者,往往难以融入社区,甚至可能被当地居民排斥 "。

投资骗局、智商税、没有价值

多年前,邓肯移民日本,在关西开设了从事短租民宿和长租公寓买卖、建筑及管理的公司。在他看来,针对华人的日本寺庙买卖生意可以用四个字概括——投资骗局。

" 寺庙和宗教法人," 邓肯说," 是给大手企业避税用的。我说的大手企业,是像三菱、三井、住友、丸红这种巨无霸企业集团、财团。靠买寺庙、做宗教法人取得经营管理签证是妥妥的智商税,无一例外。"

邓肯对新周刊说,日本的寺庙土地属性一般情况下 " 很难或不能搞住宿业 ",且 " 正经的寺庙土地一般被日本人视为风水好的位置,单价会比同区位高,面积一般还极大 ",在他看来 " 投资价值或者说性价比极低 "。

" 对于中国投资客,日本寺庙唯一有用的就是土地。"邓肯补充道," 如果他就想住在墓地边上、就看上寺庙的风水,是可以的,盖个自己的别墅。"

入行多年,邓肯认为日本不动产行业的上下游都有无限商机," 每个环节都赚钱,正常的不动产公司常规业务都忙不过来,不会有时间和精力搞这种很边缘的业务 "。长期来看,在行业深耕的人基本都能赚钱,而跟风的都会赔钱。

邓肯遇到的中国客户各种各样," 手头几十万(人民币)到几十亿的都在买 "。

他们的关注点 " 五花八门 ",基本覆盖全部房产类型," 最主流的是一户建做短租、酒店做短租、整栋公寓做长租、单户塔楼炒短线、整栋公寓改酒店,停车场、码头、林地、农地、光伏和风能发电等也都很多人做 "。

那么,在日本投资了不动产,会便于移民或拿永居吗?邓肯的回答是 " 没有直接关系 "," 但是可以通过投资不动产拿经营管理签证,间接实现移民目的 "。

他同时强调,这种方式只适合两类人:" 一是有丰富经营管理经历和经验的职业经理人,确实能在日本开展并落实自己的经营项目;二是有钱人,至少投入 600 万— 1000 万人民币,请人代运营。"

在各种投资标的里,用他的话讲,唯有寺庙之于普通投资者 "100% 都是坑 "," 搞这些的都不是正经人,和忽悠人去缅甸的没啥区别 "。没有大财团背书就想做宗教法人,后果只会是失败和 " 赔死 ",然后被迫 " 击鼓传花,害下一个接盘侠 "。

据邓肯了解,目前买寺庙被骗的中国人还不多," 但傻子总比骗子多,骗一个别说 3 年了,够(骗子)吃 5 — 10 年 "。

(应被访者要求,伊森、邓肯为化名。)

宙世代

宙世代

ZAKER旗下Web3.0元宇宙平台

一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

相关标签

日本 香港 大阪 新中产 房地产
相关文章
评论
没有更多评论了
取消

登录后才可以发布评论哦

打开小程序可以发布评论哦

12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论