乐居财经北京 徐迪  4 月 3 日，建发朱房 30 地块出图次日，西边的 29 地块设计方案也出来了。

朱房 29 地块由华润 + 中铁 + 招商海淀联合开发，刚刚公布了案名：臻澐，没用联合体三大房企的任何产品系。

项目占地 4.27 公顷，总建面 15.7 万㎡，其中地上建面 10.26 万㎡，容积率 2.4，规划 15 栋 8-16F 洋房 + 小高层，标准层高 3-3.4 米。

约 560 套房源，面积段约在 130-275㎡，主打 180 户型。

住宅楼有坡屋顶设计，与隔壁建发项的官帽飘檐一样，走的新中式路线。

两个项目另外一个相同之处是，都在大门上花了不少心思。

臻澐也在小区东、南分别设置了两处景观大门，且两道门从平面图来看同样奢阔，沿街面宽都在 30 米左右的尺度。

东侧 1# 门整体占地超 500 平米，朝南的 2# 大门因为包含了小型商服和物业服务用房，占地近千平米。

具体做成什么样不知道，反正在占地规模上先胜建发一筹。

值得一提的是，两个大门都没连接下沉庭院。

" 好房子 " 标配的架空层和风雨连廊没有，臻澐做了这 2000 平米的下沉会所，与一栋高 8 米、占地 200 平左右的商业楼相连，在小区中央偏西的位置。

" 藏 " 在小区内部，真正成为了业主的私享配套。

在案名发布的介绍中，项目强调 " 双 View" 豪宅概念，因为周边大部建筑是限高的，臻澐 16 层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景，视野资源顶配。

虽然户型上依然没有太多扩容黑科技，但窗户开到了极致。南向飘窗，面积大小不一；部分端户有侧边飘窗。

2# 大门两侧的 13# 和 14# 楼，对着大门的方向有转角飘窗。

小区西侧的楼栋西边户型都做了侧边飘窗，高楼层房源向西可以远眺百望山。

同时，48 米限高 +2.4 容积率，有充裕空间可以做园林景观。

西山、大院、河景，豪宅属性拉满。为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

户型面宽 10-16 米。为了尽量做出大面宽，臻澐的楼栋也是两两相邻，部分楼栋东西距离仅有 4 米。这一点与隔壁的建发项目相同。

靠近的墙体只能做成防火墙，不开窗，以保证住户隐私。

但是这样一来，端户也就失去了优势，变得和中间户一样，只能两面有窗，或将无法做到全明户型。

1 月 2 日，华润置地联合体以 91.52 亿元的价格摘得海淀朱房 0029 地块，楼面价 8.92 万 /㎡，溢价 17.33%。

1 月 21 日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本 50 亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别 50%、40% 和 10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

3 月 31 日，华润 + 中铁 + 招商海淀朱房 29 地块案名发布：臻澐。

案名两个字被给予了全新注解，没有采用联合体三大房企的任何产品系。

项目介绍强调开篇全新海淀，聚焦华润的区域标杆影响力，提到的北京橡树湾、海淀幸福里、清河万象汇，均为华润置地操盘项目。

预计开盘价 12.5-13 万 /㎡，对比橡树湾 13 万 + 的二手房，以及隔壁建发 30 地块 14 万 + 的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发 30 地块。价格上，29 地块地价成本比 30 地块要便宜 6000 元 / 平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，3 月 18 日即将完成出让，总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平，目前均已开盘，和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。

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