文 / 乐居财经 曾树佳

大开大合的房地产时代，已成为过去式，眼下在深度调整期里，能稳住基本盘并谋求增长，才是可持续的经营思路。

行业里，仍有不少房企，可以作为当下地产商生存发展的样本。比如老牌房企合生创展，其去年实现了营收、核心利润的双增。

3 月 28 日，合生创展发布 2024 年财报。报告期内，该公司营业收入为 378 亿港元，同比上升 10%；其中房地产板块交楼收入为 296.4 亿港元，同比上涨 13%。核心利润为 42.45 亿港元，同比上涨 49%。

合生创展优化债务结构、凭借轻资产输出构筑现金流的护城河、用高品质交付夯实穿越周期的基础，从而实现高质量发展模式。

债务压降，夯实财务基本面

合生创展向来秉承的是审慎的投资策略，对于财务的风险控制，也颇为注重。

在许多房企仍为化债奔忙的当下，合生创展的境外公开市场债务已清零，境内公开市场存量仅剩一单有商业物业资产抵押的 CMBS。这样的债务水平，远低于同业。

归根结底，合生创展原本就不是一家依靠杠杆推动发展的房企，而且，从 2022 年开始，它便有计划地下调负债总额。

据其披露，该公司的负债额，已从 2021 年底的 1152 亿港元，缩减至 2024 年底的 751 亿港元，连续三年压降负债 401 亿港元，累计降幅约 35%，年均降幅超过 10%。

而其债务成本也持续降低，约 320 亿港元贷款通过主动谈判降低了合同利率，新增贷款严格控制成本。

截至 2024 年末，合生创展总资产约为 2570 亿港元，流动资产总额约为 1470 亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为 57%，负债水平较为合理，保持着较为充裕的流动性。

轻资产输出，构筑现金流护城河

拿地、盖楼，再到卖楼的重资产逻辑，已成为旧有模式，当下的房企，更多注重的是轻重结合，尤其是通过轻资产输出，来保证现金流的细水长流，以及经营的稳健。

从目前来看，合生创展已通过地产、商业、基建、合生活、投资五大板块协同发展，构成了其完整的商业生态，可谓是 " 多点开花 "。

在这其中，商业板块的表现，以及高端住宅项目的代建代售，尤为值得关注。

合生创展的商业板块业务，遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等城市，拥有 100 余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过 500 万平方米，超过 80% 的项目分布在 " 北上广深 " 四大一线城市。

财报显示，该公司的商业板块在去年保持增长，总营业收入达 50.8 亿港元，较同期上涨 3%，

合生创展自有核心品牌合生汇，多年来持续保持强劲的增长动力。北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇、北京昌平超极合生汇等，均在 2024 年有着不错的表现。而 2025 年，合生创展预计将有两个重量商业项目推入市场。

多年的商业经营经验备受认可，使得合生创展的品牌输出，得以实现。

经过三年的轻资产管理输出拓展，合生创展已跑通了该模式。截至 2024 年底，其独立第三方的签约管理面积已达 186 万平方米，较去年年底 109 万平方米，上涨 70%。

而由于高端住宅缦系逆市高去化率，合生创展的代建代售生意，也开始崭露头角。

据合生创展方面透露，公司的代建代售，同样聚焦承接一线城市高端项目，以缦系产品标准重塑合作方资产价值。

据统计，2024 年，合生创展的代建代售业务贡献销售额 48.21 亿元。以北京 " 缦云 ONE" 为代表，2024 年实现 27.37 亿元销售额，巩固其在高端市场的品牌壁垒与客户粘性。

高品质交付，坚守穿越周期的底层逻辑

今年 3 月，两会定调全年方向，" 稳住楼市股市 " 首次写入总体要求，并明确 " 建设好房子 " 作为产业转型方向。这表明，对于楼市的调控，以及房子质量的要求，将进入新的阶段。

近年来，消费者更为注重房子的品质，而当行业沉淀下来，房企也意识到，只有把产品做好，获得好的口碑，才能打好穿越周期的基础。

眼下，楼市优化政策持续推进，楼市的回暖在高能级城市中开始展现。

而合生创展作为老牌房企，对于高端产品的打造已较为成熟，其在重点布局的一线城市与二线核心城市里，获得了较高的去化率。

尤其是高端住宅缦系品牌，诞生六年来，品牌溢价能力快速提升，如今已成合生创展的拳头产品。如今，合生创展的房地产销售收入中 70% 以上，来自于缦系产品。

去年，合生创展年内交付总建筑面积达 80 万平方米。财报显示，截至 2024 年底，合生创展地产板块交楼收入为 296.4 亿港元，同比上涨 13%；平均交楼价格 36702 港元，同比上涨 100%。

得益于高额的交楼收入和高毛利率，合生创展 2024 年未扣除少数股东权益下的核心利润约为 42 亿港元，同比大涨 49%。

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