炸了！！

你能想象，3.6 万 / 平，就能买兰亭盛荟？我 TM 是不是穿越了？

就在刚刚，有粉丝给我发来几张截图，说：

" 看看啊，世界变了！

阿里拍卖官网冒出一套兰亭盛荟的法拍房，建面约 89 平，起拍总价 327 万，如果能底价成交的话，算下来才 3.6 万 / 平啊啊啊啊，加上税费也是便宜到爆！"

图源阿里拍卖

" 要知道，相似朝向、相似面积段，在贝壳最新的成交价还有4.8-5.3 万 / 平呢。"

图源阿里拍卖

" 就算是法拍房，兰亭的房价也不至于这么低吧！之前不都是 4 字头起拍吗！"

这……咋肥事！容我扒扒！

经了解，阿里拍卖官网上的这套房源，确实存在

法拍房源的具体位置，位于小区 3 栋，建面约 89 平，北向，中高楼层，目前平台评估价定为 511 万，折合单价 5.7 万 / 平。

这个评估单价，怎么说好？

我搜刮了些贝壳和其他中介平台的内部数据，认真对比了一趟，5.7 万 / 平买相似单位，是符合市场价的，只不过，符合的是去年 7 月份及以前的市场价。

要是放在去年底，对不起，不可能！

毕竟，24 年 11 月，小区同楼栋就曾成交过一套西北向的建面约 90 平三房，楼层不错，算中楼层，成交总价才 439.5 万，折合单价约 4.8 万 / 平。

所以，这里头评估价是虚高的。

可吊诡的是，评估价这么高，为啥起拍价能这么低呢，前者 511 万、后者 327 万，相当于起拍价打了快 6 折！

嗯，因为啊，这套房在前几天一拍起拍价 4.5 万 / 平的时候，流拍了……

图源阿里拍卖

而且，还是在 6000+ 人次围观群众的注目礼下，尴尬地结束了自己的竞拍过程。

于是，二拍打七折，3.6 万 / 平的起拍价，就这么华丽丽出现在各位吃瓜群众的视野了！

你猜，3 月 23 日的这套二拍房，能成功成交吗？

我认为，有难度，即便真能成交、实际成交价也不会过高！

原因有三——

第一，房子基本素质不是很硬核。

你说兰亭盛荟是没出现过一拍流拍、二拍溢价成交的案例嘛？不是哦。

你看撒，去年 11 月，兰亭盛荟同样也有 1 栋、建面约 89 平的三房被搬上法拍市场，一拍起拍 407 万、4.5 万 / 平流拍，沦为二拍；

图源阿里拍卖

但是，二拍人家牛掰了。起拍价才 325 万，比现在这套还少 2 万，经历 34 次延时竞拍，最终拍下价 432 万，足足比一拍高了 25 万，裸房单价 4.85 万 / 平。

图源阿里拍卖

凭什么它能被哄抢，唉，人家是南向啊，广州的阳光就是这么值钱的。

哪怕这两套法拍，都是高速上盖，都有噪音…可就是有人这么稀罕南向。

而官网目前挂二拍的这套，是北向。

第二，这套房子，法拍风险更大。

法拍都有风险，可这套的交易风险，不光存在在房子权属人与买家之间。

房子权属人本身，就有剪不断理还乱的矛盾。

是的，据阿里拍卖资料显示，这套房之前属于夫妻共同财产，两人各占 50%，后来两人离婚，这套房也成了婚后财产纠纷官司中被执行的资产。

图源阿里拍卖

而且，是部分被执行、部分查封。

图源阿里拍卖

执行判决书有提及，" 该房如果出售或拍卖、变卖，所得价款应优先用于清偿房产的剩余购房贷款，及相关售卖或拍卖、变卖、执行费用，余款再由双方按照各 50% 的比例分割 "。

讲真，法拍交易已经存在一道巨大的法律灰色地带，现在还要掺合进别人的家务事…好怕会变成人家离婚析产的炮灰啊…

尤其看到这些：

图源阿里拍卖

‍所以说，一套北向三房，值不值得你拿三百多万出来以身犯险，我觉得每个人心里都有一杆秤！

冒险捡漏好房子可以，可一套有噪音、北向、还有业主内部权属纠纷的房子，你捡它干嘛？当然，这只是我的个人看法。

有不同观点的，评论区见，我不理解，但尊重一切不同的声音。

或许有人，就是对兰亭盛荟有执念呢？

不错，兰亭盛荟作为曾经的金融城次新二手标杆，高位时，部分王牌户型甚至冲上过 10 万 +/ 平。

图源贝壳

即便是北向两房、北向三房等，单价都站过 7、8 字头左右的高光。

图源贝壳

可从去年开始，那真的是要崩的节奏啊！

我扒了下贝壳等中介平台的成交数据，2024 年兰亭盛荟月均成交价能爬上 7 字头的只有 1、2 月，其余 10 个月全部躺在 5、6 字头。

更难过的是，阳春后能爬上 6 字头也算极为罕见的时候。

整整 8 个月，月均成交价全部跌破 6 万 / 平，月均价 5 字头，占比全年七成时间…

如果你看到具体的成交记录，兰亭盛荟的房价变化估计会更加颠覆你的认知、或者叫跌破你的认知！

不妨数数，去年下半年到现在，一共有多少套单价 4 字头？

据不完全统计，8 个月累计11 套 4 万 +/ 平，而单价 6 万 +/ 平的呢，8 套…

你有想过，有一天，兰亭成交的 4 字头套数会超过 6 字头吗？

而且，4 字头的阴影，从北向两房小户型、逐渐蔓延到北向三房、现在连南向三房也开始埋灰了！

说句可怕的，兰亭盛荟 4 字头，好像已经遍地都是、不稀奇了撒！

最后问题来了。你觉得这个小阳春，兰亭盛荟有机会涨回来吗？不说涨到 10 万 +/ 平，涨回去年上半年也好啊？

你觉得兰亭盛荟能回涨价不？评论区聊聊。

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